1031 Exchanges in NYC: An Investor's Guide to Save

Taxele nu sunt tocmai cele mai atrăgătoare subiecte, cu excepția cazului în care, desigur, sunteți contabil. Cu toate acestea, când vine vorba de investitorii imobiliari care se confruntă cu potențialul impozitului pe câștigul de capital, există un subiect extrem de interesant – 1031 Exchanges in NYC!

Vechiul adagiu spune că există două lucruri pe care nu le poți evita – moartea și plata impozitelor. Dar dacă ai putea totuși să le amâni? Schimburile 1031 Exchanges fac exact acest lucru, permițând investitorilor imobiliari să își amâne impozitele pe câștigul de capital. În acest articol vom evidenția unele dintre regulile cheie ale schimbului 1031.

Definiția unui schimb 1031

Un schimb 1031, cunoscut și sub numele de secțiunea 1031 Exchange sau Like-Kind Exchange, este o parte a codului fiscal din SUA care permite investitorilor imobiliari să amâne sau să amâne plata impozitelor pe câștigul de capital în urma vânzării unei afaceri sau a unei proprietăți de investiții, cu condiția ca veniturile să fie reinvestite într-o proprietate similară în cadrul unui schimb similar. Aceste câștiguri amânate în conformitate cu secțiunea 1031 din IRC sunt amânate din punct de vedere fiscal și nu trebuie confundate cu faptul că sunt scutite de impozit.

Ce tipuri de proprietăți se califică pentru schimburi similare în NYC?

Dacă nu sunteți un investitor imobiliar veteran, probabil că vă întrebați, ce se califică de fapt pentru un Like-Kind Exchange?

În primul rând, atât proprietatea pe care o vindeți, cât și cea pe care o schimbați trebuie să fie folosite în scopuri de afaceri sau de investiții. Reședințele primare și casele de vacanță nu se califică în cadrul acestei definiții.

În al doilea rând, proprietatea similară este de așa natură încât ambele proprietăți sunt similare. IRS definește bunurile asemănătoare ca fiind „bunuri de aceeași natură, caracter sau clasă”. Regulile sunt destul de vagi și ar trebui să fie evaluate de la caz la caz pentru a asigura conformitatea. Una dintre excepțiile remarcabile în cadrul secțiunii 1031 din Codul fiscal intern este că proprietățile situate în Statele Unite nu sunt considerate asemănătoare cu proprietățile situate în afara Statelor Unite, așa că păstrați-le pe plan intern!

Ce tipuri de proprietăți sunt excluse?

La fel cum există reguli clare cu privire la tipurile de proprietăți care se califică pentru un schimb similar, IRS este la fel de explicit cu privire la ce proprietăți sunt excluse în cadrul secțiunii 1031 din IRC. Aceste excluderi includ următoarele:

• Inventar sau acțiuni în comerț
• Acțiuni, obligațiuni sau bilete la ordin
• Alte titluri de valoare sau datorii
• Partnership interests
• Certificate de încredere

Schimburi 1031 – Cum sunt structurate?

• Schimb simultan: Cel mai simplu tip de schimb 1031 este un schimb simultan al unei proprietăți în schimbul alteia. Acesta este adesea privit ca fiind cel mai simplu schimb și prezintă un risc mai mic de sincronizare, deoarece cedarea proprietății cedate și achiziționarea proprietății de înlocuire au loc în același timp.
• Schimb amânat: Cea mai frecventă formă de schimb este schimbul amânat, în care un investitor cedează o proprietate și ulterior o schimbă cu una sau mai multe alte proprietăți similare, cu condiția respectării regulilor privind restricțiile temporale. În plus, conform IRS, „înstrăinarea proprietății cedate și achiziționarea proprietății de înlocuire trebuie să fie părți interdependente ale unei tranzacții integrate care constituie un schimb de proprietăți.”
• Schimb invers: Cel mai complex schimb se numește schimb inversat. În acest caz, proprietatea de înlocuire este achiziționată și deținută de un intermediar în calitate de deținător al unui titlu de schimb pentru o perioadă de cel mult 180 de zile. Pe parcursul acestei perioade de 180 de zile, contribuabilul trebuie să dispună de proprietatea la care a renunțat pentru a finaliza schimbul.

Care sunt restricțiile de timp pentru schimburile amânate?

Există două limite de timp pe care dumneavoastră, profesioniștii dumneavoastră fiscali, juridici sau contabili, precum și intermediarul sau facilitatorul de schimb calificat trebuie să le cunoașteți atunci când luați în considerare schimburile amânate:

• 45 de zile: Ca primă limită de timp în timpul unei tranzacții, un investitor are la dispoziție 45 de zile de la data la care finalizează vânzarea proprietății la care a renunțat pentru a identifica în mod oficial (în scris) o listă de posibile proprietăți de înlocuire. Această listă de proprietăți trebuie să fie prezentată unui intermediar de schimb calificat sau unui facilitator de schimb calificat care este implicat în tranzacția dumneavoastră de schimb 1031.
• 180 de zile / Data scadentă: Pe lângă limita de 45 de zile pentru identificarea proprietăților de înlocuire, trebuie să știți că va trebui să achiziționați proprietatea sau proprietățile de înlocuire și să finalizați schimbul în termen de cel mult 180 de zile de la vânzarea proprietății cedate sau de la data scadentă, cu prelungiri, a declarației federale de impozit pe venit pentru anul fiscal în care a fost cedată proprietatea cedată, oricare dintre acestea este mai devreme.

Ce este un intermediar de schimb calificat sau un facilitator de schimb calificat?

Pentru a adera la faptul că un schimb amânat este o tranzacție integrată, investitorii utilizează un intermediar calificat sau un facilitator de schimb calificat pentru a asigura conformitatea. Acești intermediari ar trebui să fie contactați și angajați înainte de a lua în considerare sau de a executa orice parte a unei tranzacții de schimb.

După vânzarea proprietății la care s-a renunțat, veniturile din vânzare sunt deținute de intermediarul calificat, nu de dumneavoastră. În urma notificării de către dvs. a potențialelor proprietăți de înlocuire către intermediarul dvs. și după selectarea proprietății sau proprietăților de înlocuire, fondurile deținute de intermediarul dvs. calificat sunt apoi utilizate pentru a achiziționa proprietatea de înlocuire și pentru a finaliza schimbul în limitele de timp prevăzute de lege.

De ce nu se califică reședințele primare în conformitate cu IRC Section 1031?

Nu este neobișnuit ca proprietarii de locuințe să întrebe – se aplică aceste reguli de schimb dacă îmi vând reședința principală și doresc să cumpăr o altă reședință personală? Răspunsul este nu. Deși la început poate părea că pierdeți ceva în comparație cu proprietarii de investiții imobiliare, este important de reținut faptul că codul fiscal federal are prevederi și excluderi separate pentru impozitele pe câștigul de capital pentru reședințele primare.

Conform IRS cu privire la vânzările de locuințe, „Dacă aveți un câștig de capital din vânzarea locuinței dvs. principale, vă puteți califica pentru a exclude până la 250.000 de dolari din acest câștig din venitul dvs. sau până la 500.000 de dolari din acest câștig dacă depuneți o declarație comună cu soțul/soția dvs.” Singura excepție temporală în acest sens este că trebuie să folosiți proprietatea ca reședință principală pentru o perioadă minimă care să totalizeze 2 ani din ultimii 5 ani înainte de vânzarea proprietății.

Beneficiile cheie și de ce ar trebui să le pese investitorilor imobiliari

Capacitatea de a amâna impozitele pe câștigurile dvs. permite ca aceste potențiale câștiguri viitoare să se compună fără a fi nevoiți să plătiți Unchiului Sam până mai târziu pe drum. Cea mai bună analogie pentru investitorul imobiliar începător este cea a conturilor de pensie, cum ar fi IRA și 401k, unde economiile dvs. pot crește fără impozitare până când ieșiți la pensie și începeți să scoateți bani.

Așa cum am discutat mai sus, schimburile 1031 sunt mult mai complexe decât economiile pentru pensionare, însă obiectivul de a lăsa investițiile să crească cât mai eficient din punct de vedere fiscal este ceva de care toți investitorii pot fi fericiți, deoarece aceștia se pun pe calea unui potențial mai mare de bogăție.

DISCLAIMER: Acest material a fost furnizat doar în scop informativ și nu este menit să ofere și nici nu ar trebui să se bazeze pe el ca fiind un sfat fiscal, juridic sau contabil. Prevu și filialele sale nu oferă consultanță fiscală, juridică sau contabilă. Sunteți încurajați să vă consultați cu profesioniștii dvs. fiscali, juridici sau contabili personali înainte de a lua în considerare orice tranzacție, deoarece situația dvs. individuală poate varia.