1031 Exchanges in NYC: An Investor's Guide to Save | Prevu 1031 Exchanges in NYC: An Investor's Guide to Save

Skatter er ikke ligefrem det mest lokkende af emner, medmindre du selvfølgelig er revisor. Men når det kommer til ejendomsinvestorer, der konfronteres med potentielle kapitalvindingsskatter, er der et emne, der er ekstremt spændende – 1031 Exchanges i NYC!

Det gamle ordsprog siger, at der er to ting, du ikke kan undgå – døden og at betale skat. Hvad hvis du kunne udskyde dem dog? 1031 Exchanges gør netop det og giver ejendomsinvestorer mulighed for at udskyde deres kapitalgevinstskatter. I denne artikel fremhæver vi nogle af de vigtigste 1031 Exchange-regler.

Definition af en 1031 Exchange

En 1031 Exchange, også kendt som en Section 1031 Exchange eller en Like-Kind Exchange, er en del af den amerikanske skattelovgivning, der gør det muligt for ejendomsinvestorer at udskyde eller udskyde betalingen af kapitalvindingsskatter efter salget af en forretnings- eller investeringsejendom, forudsat at provenuet geninvesteres i en lignende ejendom i henhold til en Like-Kind Exchange. Disse gevinster, der udskydes i henhold til IRC Section 1031, er skatteudskudt og skal ikke forveksles med at være skattefri.

Hvilke typer af ejendom kvalificerer sig til Like-Kind Exchanges i NYC?

Hvis du ikke er en erfaren ejendomsinvestor, spørger du sikkert dig selv, hvad der egentlig kvalificerer sig til en Like-Kind Exchange?

Først og fremmest skal både den ejendom, du sælger, og den ejendom, du bytter til, begge bruges til forretnings- eller investeringsformål. Primærboliger og ferieboliger kvalificerer sig ikke under denne definition.

For det andet er en lignende ejendom sådan, at begge ejendomme ligner hinanden. IRS definerer lignende ejendom som “ejendom af samme art, karakter eller klasse”. Reglerne er ret vage og bør vurderes fra sag til sag for at sikre, at de overholdes. En af de markante undtagelser i henhold til afsnit 1031 i Internal Revenue Code er, at ejendomme beliggende i USA ikke anses for at være af samme art som ejendomme beliggende uden for USA, så hold det indenlandsk!

Hvilke typer af ejendom er udelukket?

Som der er klare regler for, hvilke typer af ejendom der kvalificerer sig til en Like-Kind Exchange, er IRS lige så eksplicit med hensyn til, hvilken ejendom der er udelukket i henhold til IRC Section 1031. Disse udelukkelser omfatter følgende:

• Inventar eller handelslagre
• Aktier, obligationer eller obligationer
• Andre værdipapirer eller gæld
• Partnerskabsinteresser
• Trustcertifikater

1031-udvekslinger – Hvordan er de struktureret?

• Simultanudveksling: Den mest ligetil type 1031-udveksling er en samtidig byttehandel af en ejendom i bytte for en anden. Dette betragtes ofte som den enkleste udveksling og udgør en mindre tidsmæssig risiko, da afhændelsen af den afståede ejendom og erhvervelsen af den erstattende ejendom finder sted på samme tid.
• Udskudt udveksling: Den mest almindelige form for ombytning er en udskudt ombytning, hvor en investor afhænder en ejendom og efterfølgende ombytter til en eller flere andre ejendomme af samme art, forudsat at tidsbegrænsningsreglerne er opfyldt. Desuden skal, ifølge IRS, “afhændelsen af den afståede ejendom og erhvervelsen af den erstattende ejendom være gensidigt afhængige dele af en integreret transaktion, der udgør en udveksling af ejendom.”
• Reverse ombytning: Den mest komplekse ombytning kaldes en omvendt ombytning. I dette tilfælde erhverves erstatningsejendommen og opbevares af en mellemmand som ombytningsindehaver i en periode på højst 180 dage. I denne periode på 180 dage skal skatteyderen afhænde den afståede ejendom for at fuldføre ombytningen.

Hvad er tidsbegrænsningerne for udskudte ombytninger?

Der er to tidsbegrænsninger, som du, dine skatte-, juridiske eller regnskabseksperter samt den kvalificerede ombytningsformidler eller facilitator skal være opmærksomme på, når du overvejer udskudte ombytninger:

• 45 dage: Som den første tidsfrist under en transaktion har en investor 45 dage fra den dato, hvor de afslutter salget af den afståede ejendom, til formelt at identificere (skriftligt) en liste over mulige erstatningsejendomme. Denne liste over ejendomme skal indsendes til en kvalificeret udvekslingsformidler eller facilitator, der er involveret i din 1031-udvekslingstransaktion.
• 180 dage / Forfaldsdato: Ud over grænsen på 45 dage til at identificere erstatningsejendomme skal du være opmærksom på, at du skal erhverve erstatningsejendommen eller -ejendommene og gennemføre udvekslingen senest 180 dage efter salget af den opgivne ejendom eller forfaldsdatoen, med forlængelser, for den føderale indkomstskatteangivelse for det skatteår, hvor den opgivne ejendom blev afhændet, alt efter hvilken dato der er den første.

Hvad er en kvalificeret udvekslingsformidler eller facilitator?

For at overholde, at en udskudt udveksling er en integreret transaktion, bruger investorerne en kvalificeret formidler eller udvekslingsfacilitator for at sikre overholdelse. Disse mellemmænd bør kontaktes og engageres, før de overvejer eller udfører nogen del af en ombytningstransaktion.

Ved salget af den afståede ejendom tilhører provenuet fra salget den kvalificerede mellemmand og ikke dig. Efter din underretning af din mellemmand om potentielle erstatningsejendomme og efter udvælgelse af erstatningsejendommen eller -ejendommene anvendes de midler, som din kvalificerede mellemmand har, derefter til at erhverve erstatningsejendommen og afslutte udvekslingen inden for de lovbestemte tidsfrister.

Hvorfor kvalificerer primære boliger sig ikke under IRC Section 1031?

Det er ikke ualmindeligt, at boligejere spørger – gælder disse udvekslingsregler, hvis jeg sælger min primære bolig og ønsker at købe en anden personlig bolig? Svaret er nej. Selv om det i første omgang kan virke som om du går glip af noget i forhold til ejere af investeringsejendomme, er det vigtigt at huske, at den føderale skattelovgivning har særskilte bestemmelser og undtagelser for kapitalgevinstskatter på primære boliger.

I henhold til IRS om boligsalg: “Hvis du har en kapitalgevinst fra salget af din hovedbolig, kan du kvalificere dig til at udelukke op til 250.000 dollars af denne gevinst fra din indkomst, eller op til 500.000 dollars af denne gevinst, hvis du indgiver en fælles angivelse med din ægtefælle” Den ene tidsbegrænsning på dette er, at du skal bruge ejendommen som din primære bolig i en minimumsperiode på i alt 2 år ud af de sidste 5 år forud for salget af ejendommen.

De vigtigste fordele, og hvorfor ejendomsinvestorer bør bekymre sig

Muligheden for at udskyde skatterne på dine gevinster giver mulighed for at sammensætte disse potentielle fremtidige gevinster uden at skulle betale Uncle Sam til senere hen ad vejen. Den bedste analogi for den nybegynder, der investerer i fast ejendom, er pensionskonti som IRA’er og 401k’er, hvor din opsparing får lov til at vokse uden beskatning, indtil du går på pension og begynder at trække penge ud.

Som vi har diskuteret ovenfor, er 1031 udvekslinger langt mere komplekse end pensionsopsparing, men målet om at lade dine investeringer vokse så skatteeffektivt som muligt er noget alle investorer kan være glade for, da de sætter sig selv på en vej til større rigdomspotentiale.

DISCLAIMER: Dette materiale blev kun leveret til informationsformål, og er hverken beregnet til at give, og bør heller ikke påberåbes som skattemæssig, juridisk eller regnskabsmæssig rådgivning. Prevu og dets datterselskaber yder ikke skattemæssig, juridisk eller regnskabsmæssig rådgivning. Du opfordres til at konsultere dine personlige skatte-, juridiske eller regnskabseksperter, før du overvejer en transaktion, da din individuelle situation kan variere.