Voksne børn kan opnå boligejerskab, erhverve en dyrere bolig hurtigere eller erhverve en dyrere bolig, end de ellers ville have råd til, ved at anvende en finansieringsordning med delte ejerandele, hvorved forældre eller andre slægtninge deler i købet og udgifterne til vedligeholdelse af et hus, der bruges af børnene som hovedbolig (Sec. 280A(d)(3)). Den ikke-bosiddende ejer lejer sin del af boligen til den bosiddende ejer og opnår de normale skattefordele ved leje af fast ejendom, hvis de lovbestemte krav er opfyldt.
Da barnet ikke ejer 100 % af boligen, er barnet lejer for så vidt angår den del af boligen, som barnet ikke ejer, og lejer denne andel fra den pårørende til en rimelig markedsrente. Den rimelige markedsleje, der betales for den del af boligen, som barnet ikke ejer, kan afspejle en reduktion, der tager hensyn til, at barnet vil passe bedre på boligen, da han eller hun både er familiemedlem og ejer af egenkapitalen (se Bindseil, T.C. Memo. 1983-411).
I henhold til sommerhusreglerne tilskrives personlig brug af boligen af et barn eller en anden slægtning til ejeren af ejendommen normalt ejeren (Sec. 280A(d)(2)). Således vil den ikke-hjemmehørende ejers personlige brug normalt overstige den største af 14 dage eller 10 % af rimelige lejedage, hvilket medfører, at boligen behandles som en feriebolig, hvor lejefradrag er begrænset til lejeindtægter. Der findes dog en undtagelse fra den generelle regel, når boligen udlejes til en lejer til en rimelig markedsleje og tjener som lejerens hovedbolig (Sec. 280A(d)(3)(A)). Når lejeren ejer en andel i ejendommen, gælder denne undtagelse fra den generelle regel kun, hvis udlejningen kan betegnes som en finansieringsaftale med andel i egenkapitalen (Sec. 280A(d)(3)(B)).
Et finansieringsarrangement med delt egenkapital er en aftale, hvorved to eller flere personer erhverver kvalificerede ejerandele i en boligenhed, og en person (eller flere personer), der har en eller flere af andelene, har ret til at bebo boligen som sin hovedbolig og er forpligtet til at betale husleje til den eller de andre personer, der ejer kvalificerede ejerandele (Sec. 280A(d)(3)(C)). En kvalificeret ejerandel defineres som en uopdelt andel i mere end 50 år i hele boligenheden og eventuel tilhørende jord, der erhverves i den transaktion, som aftalen om delt ejerandel vedrører (Sec. 280A(d)(3)(D)). Faktisk ejerskab i mindst 50 år er ikke et krav; dvs. ejendommen kan afhændes, før der er gået 50 år, og stadig være kvalificeret.
Eksempel: M og L har aftalt at hjælpe deres søn, B, med at købe sin første bolig. Den samlede købspris er $100.000, bestående af en udbetaling på $20.000 og et realkreditlån på $80.000. M og L betaler halvdelen af udbetalingen og betaler halvdelen af realkreditlånet i henhold til en finansieringsaftale med B. B betaler dem en rimelig leje for at bruge 50 % af ejendommen, som fastsættes, når aftalen indgås.
I henhold til denne aftale behandler B ejendommen som sin personlige bolig i skattemæssig henseende, idet han fratrækker sin 50 % andel af realkreditrenterne og ejendomsskatterne. Fordi hans brug ikke tilskrives hans forældre, M og L, behandler de ejendommen som en udlejningsejendom. De skal indberette den leje, de modtager fra B, men kan fratrække deres 50 % af realkreditrenterne og -skatterne, de vedligeholdelsesudgifter, de betaler, og afskrivninger baseret på 50 % af ejendommens afskrivningsberettigede grundlag. Hvis ejendommen genererer et skattemæssigt tab, er den omfattet af reglerne om passivt tab (dvs. der kan genereres et tab; udgifterne er ikke begrænset til lejeindtægten i henhold til sommerhusreglerne).
Bemærk: For den hjemmehørende ejer er indkomstskattefordelene ved boligejerskab måske ikke så store som forventet, fordi den hjemmehørende ejers fradrag for realkreditrenter og ejendomsskatter er baseret på hans eller hendes ejerandel. Men en ordning med andelsboligordning reducerer boligejerens kontante udgift, hvilket kan være vigtigere end skattebesparelser.
Forsigtig: Hvis det forventes, at den hjemmehørende ejer (barnet) i sidste ende vil købe den ikke-hjemmehørende ejers egenkapital (typisk en forælder), og udlejningen vil generere tab, der er suspenderet i henhold til reglerne om passive tab, skal der udvises særlig forsigtighed, når lejevilkårene aftales, fordi suspenderede passive tab, der normalt er tilladt ved afhændelse, ikke er tilladt, når andelen sælges til en nærtstående part (Sec. 469(g)(1)(B)). Passive tab, der ellers ville blive suspenderet, kan minimeres ved at foretage en større udbetaling, der mindsker udgifterne til realkreditrenter, eller ved at opkræve en leje i den højere ende af det rimelige interval for værdien af den andel, der udlejes til den fastboende ejer.
Planlægningstip: En ulempe ved ordninger med delt ejerskab er, at de ikke-bosiddende ejere ikke vil kvalificere sig til Sec. 121 gain exclusion ved salget af boligen. Resultatet vil være en skattepligtig gevinst for den del af gevinsten, der er relateret til den ansete udlejning. Gevinsten kan også være underlagt en skat på 3,8 % af nettokapitalindkomsten. Kunderne bør overveje at garantere eller medunderskrive pantet i stedet for direkte fælles ejerskab, hvis udelukkelse af potentiel fremtidig gevinst er en vigtig overvejelse. Dette skulle gøre det muligt for den bosiddende ejer at udelukke hele gevinsten (op til 250 000 USD for enlige skatteydere eller 500 000 USD for gifte skatteydere, der anmelder sammen). Men dette kan være upraktisk, hvis den beboende ejer har brug for kontanter til en udbetaling og/eller realkreditlån.
Denne casestudie er tilpasset fra PPC’s Guide to Tax Planning for High Income Individuals, 19th edition (marts 2018), af Anthony J. DeChellis og Patrick L. Young. Udgivet af Thomson Reuters/Tax & Accounting, Carrollton, Texas, 2017 (800-431-9025; tax.thomsonreuters.com).