1031 Exchanges in NYC: An Investor's Guide to Save

Steuern sind nicht gerade das verlockendste Thema, es sei denn, man ist ein Buchhalter. Wenn es jedoch um Immobilieninvestoren geht, die mit dem Potenzial von Kapitalertragssteuern konfrontiert sind, gibt es ein Thema, das extrem spannend ist – 1031 Exchanges in NYC!

Das alte Sprichwort sagt, dass es zwei Dinge gibt, die man nicht vermeiden kann – den Tod und das Zahlen von Steuern. Aber was wäre, wenn man sie aufschieben könnte? 1031 Exchanges ermöglichen genau das, indem sie Immobilieninvestoren die Möglichkeit geben, ihre Kapitalertragssteuern aufzuschieben. In diesem Artikel beleuchten wir einige der wichtigsten Regeln für den 1031-Austausch.

Definition eines 1031-Austauschs

Ein 1031-Austausch, auch bekannt als Section 1031 Exchange oder Like-Kind Exchange, ist ein Teil des US-Steuergesetzes, der es Immobilieninvestoren ermöglicht, die Zahlung von Kapitalertragssteuern nach dem Verkauf eines Unternehmens oder einer Anlageimmobilie aufzuschieben oder zu verschieben, sofern der Erlös im Rahmen eines Like-Kind-Austauschs in eine ähnliche Immobilie reinvestiert wird. Diese nach IRC Section 1031 aufgeschobenen Gewinne sind steuerlich aufgeschoben und nicht mit steuerfreien Gewinnen zu verwechseln.

Welche Arten von Immobilien eignen sich für den Like-Kind-Exchange in NYC?

Wenn Sie kein erfahrener Immobilieninvestor sind, fragen Sie sich wahrscheinlich, welche Arten von Immobilien für einen Like-Kind Exchange in Frage kommen?

Zuallererst müssen sowohl die Immobilie, die Sie verkaufen, als auch die Immobilie, gegen die Sie tauschen, für geschäftliche oder Investitionszwecke genutzt werden. Hauptwohnsitze und Ferienhäuser fallen nicht unter diese Definition.

Zweitens ist eine gleichartige Immobilie dann gegeben, wenn beide Immobilien ähnlich sind. Das Finanzamt definiert „gleichartig“ als „Eigentum derselben Art, Beschaffenheit oder Klasse“. Die Regeln sind recht vage und sollten von Fall zu Fall geprüft werden, um die Einhaltung der Vorschriften sicherzustellen. Eine der wichtigsten Ausnahmen gemäß Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code besteht darin, dass in den Vereinigten Staaten gelegene Immobilien nicht als gleichartig mit außerhalb der Vereinigten Staaten gelegenen Immobilien angesehen werden, also bleiben Sie im Inland!

Welche Arten von Immobilien sind ausgeschlossen?

Nachdem es klare Regeln dafür gibt, welche Arten von Immobilien für einen gleichartigen Tausch in Frage kommen, ist der IRS ebenso eindeutig, welche Immobilien gemäß IRC Abschnitt 1031 ausgeschlossen sind. Zu diesen Ausschlüssen gehören die folgenden:

• Inventar oder Handelsbestände
• Aktien, Anleihen oder Schuldscheine
• Andere Wertpapiere oder Schulden
• Partnerschaftsanteile
• Treuhandzertifikate

1031-Tausch – Wie sind sie strukturiert?

• Gleichzeitiger Tausch: Die einfachste Form des 1031 Exchange ist der gleichzeitige Tausch einer Immobilie gegen eine andere. Dies wird oft als der einfachste Tausch angesehen und birgt ein geringeres zeitliches Risiko, da die Veräußerung der aufgegebenen Immobilie und der Erwerb der Ersatzimmobilie zur gleichen Zeit erfolgen.
• Aufgeschobener Tausch: Die häufigste Form des Tauschs ist ein aufgeschobener Tausch, bei dem ein Investor eine Immobilie veräußert und anschließend gegen eine oder mehrere andere gleichartige Immobilien tauscht, sofern die zeitlichen Beschränkungen eingehalten werden. Darüber hinaus müssen laut IRS „die Veräußerung der aufgegebenen Immobilie und der Erwerb der Ersatzimmobilie voneinander abhängige Teile einer integrierten Transaktion sein, die einen Tausch von Immobilien darstellt.“
• Umgekehrter Tausch: Der komplexeste Tausch wird als umgekehrter Tausch bezeichnet. In diesem Fall wird die Ersatzimmobilie erworben und von einem Vermittler als Tauschrechtsinhaber für einen Zeitraum von höchstens 180 Tagen gehalten. Während dieses Zeitraums von 180 Tagen muss der Steuerpflichtige die aufgegebene Immobilie veräußern, um den Tausch abzuschließen.

Welche zeitlichen Beschränkungen gelten für den aufgeschobenen Tausch?

Es gibt zwei Fristen, die Sie, Ihre Steuer-, Rechts- oder Buchhaltungsfachleute sowie der qualifizierte Tauschvermittler oder Vermittler beachten müssen, wenn sie einen aufgeschobenen Tausch in Betracht ziehen:

• 45 Tage: Als erste Frist während einer Transaktion hat ein Investor 45 Tage ab dem Datum, an dem er den Verkauf der aufgegebenen Immobilie abschließt, um formell (schriftlich) eine Liste möglicher Ersatzimmobilien zu erstellen. Diese Liste von Immobilien muss einem qualifizierten Tauschvermittler oder Vermittler vorgelegt werden, der an Ihrer 1031-Tausch-Transaktion beteiligt ist.
• 180 Tage / Fälligkeitsdatum: Zusätzlich zu der 45-Tage-Frist für die Identifizierung von Ersatzimmobilien müssen Sie sich bewusst sein, dass Sie die Ersatzimmobilie oder -immobilien erwerben und den Tausch spätestens 180 Tage nach dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie oder dem Fälligkeitsdatum (mit Verlängerungen) der Bundeseinkommenssteuererklärung für das Steuerjahr, in dem die aufgegebene Immobilie veräußert wurde, abschließen müssen, je nachdem, was früher eintritt.

Was ist ein qualifizierter Tauschmittler oder -vermittler?

Um sicherzustellen, dass es sich bei einem aufgeschobenen Tausch um eine integrierte Transaktion handelt, müssen Anleger einen qualifizierten Vermittler oder Tauschvermittler einschalten. Diese Vermittler sollten kontaktiert und beauftragt werden, bevor ein Tauschgeschäft in Erwägung gezogen oder durchgeführt wird.

Beim Verkauf der aufgegebenen Immobilie befindet sich der Verkaufserlös im Besitz des qualifizierten Vermittlers und nicht in Ihrem Besitz. Nachdem Sie Ihren Vermittler über potenzielle Ersatzimmobilien informiert und die Ersatzimmobilie oder -immobilien ausgewählt haben, werden die von Ihrem qualifizierten Vermittler gehaltenen Mittel dazu verwendet, die Ersatzimmobilie zu erwerben und den Tausch innerhalb der gesetzlichen Fristen abzuschließen.

Warum qualifizieren sich Hauptwohnsitze nicht für IRC Section 1031?

Es ist nicht ungewöhnlich, dass sich Hausbesitzer fragen – gelten diese Tauschregeln auch, wenn ich meinen Hauptwohnsitz verkaufe und einen anderen persönlichen Wohnsitz kaufen möchte? Die Antwort lautet nein. Auch wenn es auf den ersten Blick so aussieht, als ob Sie im Vergleich zu Eigentümern von Anlageimmobilien leer ausgehen, ist es wichtig, sich daran zu erinnern, dass das Bundessteuergesetzbuch gesonderte Bestimmungen und Ausnahmen für die Besteuerung von Kapitalgewinnen bei Hauptwohnsitzen vorsieht.

Wenn Sie einen Kapitalgewinn aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes erzielen, können Sie sich qualifizieren, bis zu 250.000 $ dieses Gewinns von Ihrem Einkommen auszuschließen, oder bis zu 500.000 $ dieses Gewinns, wenn Sie eine gemeinsame Steuererklärung mit Ihrem Ehepartner einreichen.

Die wichtigsten Vorteile und warum Immobilieninvestoren sich dafür interessieren sollten

Die Möglichkeit, Steuern auf Ihre Gewinne aufzuschieben, ermöglicht es, dass sich diese potenziellen zukünftigen Gewinne vermehren, ohne dass Sie Uncle Sam bis zu einem späteren Zeitpunkt bezahlen müssen. Die beste Analogie für den unerfahrenen Immobilieninvestor ist die von Rentenkonten wie IRA und 401k, wo Ihre Ersparnisse ohne Besteuerung wachsen dürfen, bis Sie in den Ruhestand gehen und anfangen, Geld abzuziehen.

Wie wir oben besprochen haben, ist der 1031-Austausch weitaus komplexer als die Altersvorsorge, aber das Ziel, Ihre Investitionen so steuereffizient wie möglich wachsen zu lassen, ist etwas, worüber sich alle Investoren freuen können, da sie sich auf einen Weg zu einem größeren Vermögenspotenzial begeben.

DISCLAIMER: Dieses Material wurde nur zu Informationszwecken bereitgestellt und ist weder als Steuer-, Rechts- oder Buchhaltungsberatung gedacht, noch sollte man sich darauf verlassen. Prevu und seine Tochtergesellschaften bieten keine Steuer-, Rechts- oder Buchhaltungsberatung an. Wir empfehlen Ihnen, Ihren persönlichen Steuer-, Rechts- oder Buchhaltungsexperten zu konsultieren, bevor Sie eine Transaktion in Erwägung ziehen, da Ihre individuelle Situation unterschiedlich sein kann.