Die Pfandrechtsgesetze von Arizona schützen Parteien, die Arbeitskräfte, professionelle Dienstleistungen, Materialien, Maschinen, Einrichtungsgegenstände oder Werkzeuge für die Verbesserung von Grundstücken liefern. Der Hauptzweck der Gesetze besteht darin, diejenigen, die Arbeit oder Materialien zur Verfügung gestellt haben, die den Wert eines fremden Grundstücks erhöhen, vor den Gefahren der Nichtzahlung zu schützen. Kurz gesagt: Jede Person oder Firma, die den Wert eines fremden Grundstücks steigert, z. B. ein Bauunternehmer, kann ein Pfandrecht auf das Grundstück bestellen, um sicherzustellen, dass sie vom Grundstückseigentümer bezahlt wird. Es ist wichtig, dass Bauunternehmer, Subunternehmer und Materiallieferanten das Verfahren verstehen, damit sie alle erforderlichen Schritte durchführen können, um sich und ihre Pfandrechte ordnungsgemäß zu schützen. Die strikte Einhaltung der einzelnen Schritte wurde von den Gerichten nicht immer verlangt, und die Pfandrechtsgesetze werden in der Regel großzügig ausgelegt, doch in einigen Fällen ist die strikte Einhaltung absolut notwendig. Generell ist es unklug, seine Rechte durch schlampige Einhaltung der Vorschriften zu riskieren, wenn es relativ einfach ist, das Gesetz strikt einzuhalten. Die Einführung und Befolgung bewährter Praktiken in Ihrem Unternehmen wird dazu beitragen, Ihre Pfandrechte zu schützen und Ihre Zahlungsfähigkeit zu sichern. Dieser Artikel führt Sie durch die Grundlagen des Pfandrechtsverfahrens, damit Sie den rechtlichen Rahmen verstehen und bewährte Verfahren entwickeln können. Dieser Artikel erhebt nicht den Anspruch, das Pfandrecht von Arizona und seine Feinheiten erschöpfend zu erläutern; er sollte auch nicht als Ersatz für eine spezifische Rechtsberatung dienen, falls Sie Probleme oder Fragen zum Pfandrecht haben. Im Zweifelsfall sollten Sie kompetente juristische Hilfe in Anspruch nehmen, bevor es zu spät ist.
Geschützte Projekte – In Arizona gelten die Pfandrechte von Handwerkern und Materiallieferanten nur für private Bauprojekte, nicht für öffentliche Projekte wie Schulen oder Straßen. Personen und Unternehmen, die Arbeitskräfte oder Materialien für ein öffentliches Bauprojekt liefern, haben keine Pfandrechte, sondern sind in der Regel durch projektspezifische Zahlungs- und Leistungsgarantien geschützt. Es gibt auch Einschränkungen bei Eigenheimen.
Geschützte Personen – Im Allgemeinen ist jede Person, die bei der Errichtung, dem Umbau oder der Reparatur eines Gebäudes oder einer anderen baulichen Verbesserung Arbeitskräfte, professionelle Dienstleistungen, Materialien, Maschinen, Einrichtungsgegenstände oder Werkzeuge bereitstellt, berechtigt, ein Pfandrecht geltend zu machen. Es gibt jedoch mehrere faktische Einschränkungen dieser allgemeinen Aussage:
- Ein Zulieferer, der einem anderen Zulieferer Material liefert, hat wahrscheinlich kein Pfandrecht
- Ein Subunternehmer an einen Subunternehmer hat wahrscheinlich kein Pfandrecht
- Unlizenzierte Bauunternehmer haben kein Pfandrecht, wenn für die Ausführung der Arbeiten eine Lizenz erforderlich war
Wenn Sie mit einer der drei Einschränkungen konfrontiert sind, sollten Sie sofort einen Anwalt konsultieren, um die konkrete Situation und die geeignete Vorgehensweise zu beurteilen.
Vorläufige 20-Tage-Benachrichtigung – Um ein Pfandrecht ordnungsgemäß eintragen zu können, schreibt das Gesetz von Arizona vor, dass alle Personen (mit Ausnahme derjenigen, die die eigentliche Arbeit gegen Entgelt ausführen) den folgenden Personen/Einrichtungen eine schriftliche vorläufige 20-Tage-Benachrichtigung über Ihre Pfandrechte zukommen lassen müssen:
- den Eigentümer (oder vermeintlichen Eigentümer)
- den Generalunternehmer (oder vermeintlichen Generalunternehmer)
- den Baukreditgeber (falls vorhanden) und
- die Person, mit der der Kläger einen Vertrag abgeschlossen hat
Der Lieferant eines Subunternehmers muss also eine 20-tägige Mitteilung an den Subunternehmer, den Generalunternehmer, den Eigentümer und den Baukreditgeber schicken.
Die vorläufige 20-Tage-Benachrichtigung ist eine schriftliche Benachrichtigung eines potenziellen Pfandrechtsinhabers, die vor der Eintragung eines Mechanikerpfandrechts erfolgt. Es handelt sich dabei nicht um ein Pfandrecht, sondern um eine einfache Mitteilung, die besagt: „Ich kann später ein Pfandrecht an der Immobilie anmelden, wenn ich nicht bezahlt werde. Wenn Sie mich vertragsgemäß bezahlen, werde ich niemals ein Pfandrecht anmelden“.
Die Mitteilung muss innerhalb von 20 Tagen nach Beginn der Arbeiten oder der Lieferung von Material oder Ausrüstung für das Projekt erfolgen, damit Ihre Rechte und Zahlungen in vollem Umfang geschützt sind. Die Mitteilung „reicht zurück“ und schützt 20 Tage vor ihrer Absendung. Wenn Sie also am 1. Tag mit einem Projekt beginnen und die Benachrichtigung vor dem 21. Tag abschicken, sind Sie für alle gelieferten oder ausgeführten Arbeiten und Materialien geschützt. Wenn Sie die Mitteilung am 35. Tag verschickt haben, reicht die Mitteilung 20 Tage zurück und schützt Sie ab dem 15. Ihre Pfandrechte und damit die Möglichkeit, die Zahlung für die Arbeit und das Material an den Tagen 1 bis 14 über das Pfandrecht durchzusetzen, gehen verloren. Die Übermittlung dieser Mitteilung ist eine unabdingbare Voraussetzung für die spätere Geltendmachung Ihrer Pfandrechte.
Einige Bauunternehmer und Subunternehmer zögern, diese Mitteilungen zu versenden, weil sie befürchten, dass sie den Auftraggeber oder Generalunternehmer verärgern könnten. Diese Befürchtung ist jedoch unangebracht. Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei der Mitteilung nicht um ein Pfandrecht. Sie ist keine Drohung, ein Pfandrecht geltend zu machen. Sie vermittelt auch nicht die Botschaft, dass Sie dem Kunden oder Generalunternehmer nicht trauen. Sie vermittelt vielmehr die Botschaft, dass Sie das Gesetz kennen und dafür sorgen wollen, dass es von allen eingehalten wird. Das war’s. Jeder erfahrene Generalunternehmer, Subunternehmer und Kunde erwartet von Ihnen, dass Sie die 20-tägige Vorankündigung übermitteln. Das Versäumnis, eine solche Mitteilung zu machen, kann sogar eine eigene Botschaft vermitteln: dass Sie ungebildet sind und die Grundlagen des Gesetzes nicht kennen.
Pfandrecht eintragen lassen – Die Eintragung des Pfandrechts kann notwendig werden, um die Zahlung sicherzustellen, wenn Sie zu lange nach Abschluss des Projekts unbezahlt bleiben. Wenn Sie das Projekt abgeschlossen haben und noch nicht bezahlt worden sind, sollten Sie die Eintragung eines Pfandrechts umgehend in Erwägung ziehen. Es gibt strenge Fristen, die eingehalten werden müssen, um Ihre Pfandrechte zu wahren. Im Allgemeinen beträgt die „Frist“ für die Eintragung eines Pfandrechts 120 Tage nach Fertigstellung des Projekts, es sei denn, der Generalunternehmer oder der Projekteigentümer hat eine „Fertigstellungsanzeige“ ordnungsgemäß bei der zuständigen Behörde eingereicht und Ihnen zugestellt. „Fertigstellung des Projekts“ bedeutet, dass das gesamte Projekt abgeschlossen ist, und nicht nur der einzelne Teil eines Subunternehmers oder Lieferanten. Wenn Sie innerhalb von 50 Tagen nach Fertigstellung des Projekts noch keine Zahlung erhalten haben und eine Fertigstellungsanzeige aufgezeichnet wurde, sollten Sie sich umgehend mit einem Anwalt beraten, um sicherzustellen, dass Sie Ihre Pfandrechte aufrechterhalten und die Chancen auf eine Zahlung maximieren. Wenn Sie innerhalb von 100 Tagen nach Abschluss des Projekts nicht bezahlt wurden und keine Fertigstellungsanzeige aufgezeichnet wurde, sollten Sie einen Anwalt konsultieren, um sicherzustellen, dass Sie Ihre Pfandrechte aufrechterhalten und die Chancen auf eine Zahlung maximieren.
Die Pfandrechtsgesetze von Arizona sind ziemlich technisch, aber sie sind leicht zu befolgen, wenn Sie die Grundlagen kennen. Wenn Sie wissen, welche Projekte geschützt sind, wer geschützt ist und welche gesetzlichen Anforderungen gelten, dürfte es relativ einfach sein, Ihre Interessen bei jedem einzelnen Projekt, an dem Sie beteiligt sind, zu schützen. Wenn Sie über Ihre Pfandrechte sprechen möchten, Fragen haben oder nach Abschluss eines Projekts nicht bezahlt wurden, zögern Sie bitte nicht, mich unter 480-344-4597 zu kontaktieren oder unter davismiles.com ein Beratungsgespräch anzufordern.