By Robert J. Burnett
Die Berechnung von Förderabgaben und der Abzug von Nachproduktionskosten ist ein heißes Thema für Grundbesitzer in Pennsylvania. Es gibt jedoch noch eine weitere frustrierende und oft verwirrende Frage im Zusammenhang mit den Lizenzgebühren, die sich auf den Wert der Lizenzgebühr des Landbesitzers auswirken kann und dies auch tut. Stellen Sie sich zum Beispiel vor, Sie unterzeichnen 2015 einen Öl- und Gaspachtvertrag mit einem bekannten Bohrunternehmen für die 100 Morgen große Familienfarm in Washington County. Sie verbringen unzählige Stunden mit der Aushandlung des Pachtvertrags und bestehen auf einer Lizenzgebührenklausel von 17,5 %. Im November erhalten Sie Ihre erste Lizenzgebührenabrechnung, aber die Lizenzgebühr wird nicht auf der Grundlage von 17,5 %, sondern von 10,5 % berechnet. Sie sind schockiert, verwirrt und wütend. Das Bohrunternehmen teilt Ihnen mit, dass Ihr Großvater 1937 eine 7%ige „Lizenzgebühr“ an Mr. Smith übertragen hat, eine Person, von der Sie noch nie gehört haben. Das Bohrunternehmen teilt Ihnen mit, dass es 7 % Ihrer Lizenzgebühr an Herrn Smith zahlt. Wie ist dies möglich? Wie kann eine Transaktion aus dem Jahr 1937 die Lizenzgebühr verringern, die Sie im Jahr 2015 ausgehandelt haben? Dieses Dilemma zwischen „Lizenzgebühr“ und „Lizenzanteil“ ist ziemlich häufig und betrifft leider jedes Jahr viele Landbesitzer in Pennsylvania. Kürzlich befasste sich der Pennsylvania Superior Court mit diesem einzigartigen und verwirrenden Aspekt des Öl-/Gasrechts in der Rechtssache Rohe gegen Meehan.
In der Rechtssache Rohe ging es um eine Abtretung, die 1954 zwischen der Familie Rohe und dem Meehan Trust (die „Abtretung von 1954“) vorgenommen wurde. Die Abtretung von 1954 gewährte dem Meehan Trust „einen ungeteilten Anteil von einer Hälfte“ an einem bestehenden Öl- und Gaspachtvertrag zwischen der Familie Rohe und H.R. Hirzel (der „Pachtvertrag von 1949“). Der Pachtvertrag von 1949 hatte eine Hauptlaufzeit von zehn Jahren, die 1959 auslaufen sollte. Einige Jahre später erwarb The California Company den Anteil von Hirzel an dem Pachtvertrag von 1949. Im Jahr 1955 nahm The California Company einen Pachtvertrag auf, in dem sie auf alle ihre Rechte, Titel und Anteile aus dem Pachtvertrag von 1949 verzichtete.
Rund sechzig Jahre später unterzeichneten die Erben der Familie Rohe einen Öl- und Gaspachtvertrag mit Chesapeake Appalachia, LLC („Chesapeake“), der sich auf dieselben 62 Acres bezog, die zuvor durch den Pachtvertrag von 1949 belastet waren. Nach Unterzeichnung des neuen Pachtvertrags bohrte Chesapeake mehrere horizontale Bohrungen. Sobald die Produktion aus den Bohrlöchern begann, hielt Chesapeake die Hälfte der Lizenzgebühren der Familie Rohe gemäß der Abtretung von 1954 zurück. Chesapeake behauptete, dass die Abtretung von 1954, die dem Meehan Trust eine fünfzigprozentige Beteiligung zugestanden hatte, weiterhin gültig sei. Die Familie Rohe bestritt die Einbehaltung und argumentierte, dass die angebliche Beteiligung des Meehan Trusts an den Lizenzgebühren mit der Übergabe des Pachtvertrags von 1949 erloschen und beendet worden sei. Der Meehan Trust hingegen argumentierte, dass die in der Abtretung von 1954 geschaffene Lizenzgebühr „immerwährend“ sei und ihre Dauer nicht auf den Pachtvertrag von 1949 begrenzt sei. Das Gericht in Sullivan County stimmte der Familie Rohe zu und erließ im Januar 2016 ein Urteil im summarischen Verfahren.
In der Berufungsinstanz ging es um die Frage, ob die Abtretung von 1954 ein dauerhaftes Nutzungsrecht an den Kohlenwasserstoffen schuf, die den 62 Acres zugrunde liegen, oder lediglich ein fünfzigprozentiges Nutzungsrecht an den Produktionsgebühren, die im Zusammenhang mit dem Pachtvertrag von 1949 anfallen. Diese Unterscheidung ist von Bedeutung.
Der Mineralienbesitz besteht im Allgemeinen aus fünf getrennten und unterschiedlichen Komponenten:
- dem Recht, die zugrunde liegenden Kohlenwasserstoffe zu erschließen und zu fördern
- dem Recht zur Verpachtung (d.h., das Exekutivrecht)
- das Recht, die Vertragsabschlussprämie zu erhalten
- das Recht, Verzugszinsen zu erhalten
- das Recht, Produktionsgebühren zu erhalten
Diese Attribute zusammengenommen werden oft als „Bündel von Sticks“ bezeichnet. Jedes einzelne „Stöckchen“ kann vom Grundeigentümer separat verkauft und übertragen werden. Siehe French v. Chevron, 896 S.W.2d 795, 797 (Tex. 1995) („Die Übertragung eines Mineralgrundstücks muss nicht über alle Interessen verfügen; einzelne Interessen können vom Konzessionsgeber zurückgehalten oder reserviert werden“); Extraction Resources, Inc. v. Freeman, 555 S.W.2d 156 (Tex. Civ. App. 1971) („Der Eigentümer eines Mineralgrundstücks besitzt ein Bündel von Interessen, die getrennt übertragen oder reserviert werden können…“). Wenn ein Landbesitzer einen Öl- und Gaspachtvertrag unterschreibt, wird das ausschließliche Recht zur Erschließung und Förderung der Kohlenwasserstoffe effektiv auf den Bohrer „übertragen“ – die anderen vier Komponenten bleiben beim Landbesitzer und werden von ihm vorbehalten. Als Gegenleistung für die Übertragung der Erschließungsrechte erklärt sich das Bohrunternehmen bereit, dem Grundeigentümer eine „Lizenzgebühr“ für die aus der Pacht gewonnene Produktion zu zahlen. Diese „Pachtgebühr“ ist von der oben erwähnten „Lizenzgebühr“ getrennt und unterscheidet sich von dieser – sie entsteht, wenn die Öl-/Gaspacht ausgehandelt und unterzeichnet wird. Wird dagegen die „Mineral“-Lizenzgebühr (d. h. Punkt 5) vom Grundbesitzer auf einen Dritten übertragen, spricht man von einer „non-participating royalty interest“ („NPRI“). In der Regel werden NPRIs durch eine ausdrückliche Gewährung oder Reservierung in einer Urkunde geschaffen und unterscheiden sich völlig von einer „Pacht“-Lizenzgebühr.
Der Inhaber einer NPRI hat keine Befugnis, einen Öl- und Gaspachtvertrag auszuhandeln oder auszuführen, und ist nicht befugt, das Land zu betreten, um die Kohlenwasserstoffe zu fördern. Wenn ein Öl- und Gaspachtvertrag abgeschlossen wird, ist der Inhaber des NPRI auch nicht an der Zahlung der Vertragsabschlussprämie oder von Verzugszinsen beteiligt. Der Inhaber hat jedoch ein verbrieftes und unbefristetes Recht auf einen bestimmten Prozentsatz der Produktion von Kohlenwasserstoffen, die auf dem Gelände gefördert werden. Mit anderen Worten: Der NPRI ruht im Wesentlichen, bis tatsächlich gefördert wird. Sobald die Förderung beginnt, erhält der Inhaber des NPRI automatisch seinen Anteil an der Förderabgabe, unabhängig davon, ob er einen Öl- und Gaspachtvertrag unterzeichnet hat. Da es sich bei einem NPRI um ein dingliches Recht handelt, ist es unbefristet und kann wie jedes andere Eigentum übertragen oder abgetreten werden.
In der Rechtssache Rohe kam der Pennsylvania Superior Court zu dem Schluss, dass das durch die Abtretung von 1954 geschaffene angebliche Recht nicht das Niveau eines NPRI erreicht. Da der Wortlaut der Abtretung von 1954 ausdrücklich besagte, dass die fünfzigprozentige Beteiligung auf den bestehenden Pachtvertrag von 1949 (oder jeden anderen Pachtvertrag mit H.R. Hirzel) beschränkt war, vertrat das Gericht die Auffassung, dass keine Absicht bestand, eine dauerhafte Lizenzgebühr für die zugrunde liegenden 62 Acres zu gewähren. Das Gericht stellte fest, dass es sich bei der Abtretung von 1954 lediglich um eine Übertragung und nicht um die Gewährung von Rechten handelte. Als der Pachtvertrag von 1949 1955 aufgegeben wurde, erlosch das angebliche Nutzungsrecht, das dem Meehan Trust übertragen wurde, automatisch und fiel an die Familie Rohe zurück.
Auch wenn dies in der Angelegenheit Rohe nicht der Fall war, sind NPRIs unbefristet und erlöschen nicht. Im Gegensatz zu einer Pachtlizenz, die mit dem Ende des zugrundeliegenden Pachtvertrags ausläuft, ist der NPRI an die Immobilie gebunden, auf die sich die ursprüngliche Erteilung oder Reservierung bezieht. Dies kann eine Quelle der Frustration für Landbesitzer sein und die Pachtverhandlungen erschweren. Die 17,5 % Lizenzgebühr, die Sie ausgehandelt haben, beträgt aufgrund des bereits bestehenden NPRI in Wirklichkeit nur 10,5 %. Wenn ein Landeigentümer das Vorhandensein eines potenziellen NPRI in seiner Rechtskette entdeckt, lohnt es sich, die ursprüngliche Urkunde von einem erfahrenen Öl- und Gasanwalt überprüfen zu lassen, um festzustellen, ob der NPRI tatsächlich gültig und verbindlich ist.