Wirklich große Großhändler sind klug genug, sich nicht auf ein Geschäft einzulassen, ohne eine angemessene Ausstiegsstrategie zu haben. Zu diesem Zweck sind die erfolgreichsten Großhändler unserer Zeit immer einen Schritt voraus; sie wissen, dass anstehende Großhandelsgeschäfte nicht nur eine, sondern zwei Ausstiegsstrategien erfordern. Die Fähigkeit, zu jedem Zeitpunkt mehrere Ausstiegsoptionen auszuüben, ist ein Pluspunkt für jeden Investor und kann den Ausschlag zu seinen Gunsten geben. Von besonderer Bedeutung für die Großhändler von heute sind die beiden gängigsten Methoden für den Abschluss eines Geschäfts: der Verkauf eines Vertrags und der doppelte Abschluss.
Während die meisten Großhändler dazu neigen, die Methode der Vertragsabtretung zu bevorzugen, ist es in ihrem besten Interesse, einen Ersatzplan parat zu haben: den doppelten Abschluss. Der so genannte Doppelabschluss soll ein Großhandelsgeschäft für den Fall erleichtern, dass ein Vertrag nicht zugewiesen werden kann; er ist ein Plan B und ein wertvoller dazu. Wenn Sie sich mit der Double-Close-Immobilienstrategie vertraut machen, die die besten Investoren von heute bereits kennen, könnte dies den Unterschied zwischen einer guten und einer großartigen Karriere bedeuten.
Was ist ein Double-Close?
Ein Double-Close ist eine alternative Großhandelsstrategie zu der äußerst beliebten Vertragsverkaufsmethode. Genauer gesagt, kauft ein Investor bei einem Double Closing eine Immobilie, um sie dann relativ schnell wieder zu verkaufen – daher der Name Double Closing. Bei einem Double Closing schließt ein Investor buchstäblich zwei unabhängige Geschäfte ab (eines mit dem ursprünglichen Verkäufer und eines mit dem endgültigen Käufer). Letzten Endes unterscheidet sich ein Doppelabschluss nicht allzu sehr von dem, was Sie normalerweise beim Kauf und Verkauf einer Immobilie tun würden; er findet nur in einem viel kürzeren Zeitraum statt. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Doppelabschlüsse innerhalb von Stunden, Tagen oder Wochen stattfinden.
Um die Dinge ins rechte Licht zu rücken, werden bei einem Doppelabschluss zwei separate Transaktionen durchgeführt. Die erste Transaktion findet zwischen dem ursprünglichen Verkäufer des Hauses und dem Investor statt, der die Immobilie im Großhandel erwerben will. Die zweite Transaktion findet also zwischen dem Großhändler und dem neuen Käufer statt. Das ist eine wichtige Unterscheidung, denn ein Doppelabschluss muss aus zwei einzelnen Transaktionen bestehen, für die jeweils eigene Abrechnungen erstellt werden.
Der erste Satz von Abrechnungen, das so genannte HUD-1, gibt einen Überblick über die vereinbarten Zahlen, d. h. den Preis, den Sie für den Kauf der Immobilie ausgehandelt haben. Es überrascht nicht, dass in der zweiten Abrechnung angegeben wird, wie viel Sie vereinbart haben, um dieselbe Immobilie an einen endgültigen Käufer zu verkaufen.
Wenn es an der Zeit ist, das Geschäft an einen anderen Käufer zu verkaufen, werden Sie einen zweiten Kauf- und Verkaufsvertrag abschließen, nur dieses Mal wird er vom ersten Abschluss abhängig sein (dem, bei dem Sie die Immobilie vom ursprünglichen Eigentümer gekauft haben). Folglich müssen Sie offenlegen, dass es einen weiteren Vertrag gibt, der abgeschlossen werden muss, bevor der nachfolgende Vertrag in Kraft treten kann. Um das klarzustellen, müssen Sie den Parteien, die an der zweiten Transaktion beteiligt sind, alles über die erste Transaktion mitteilen.
Wenn Sie selbst noch keine Verträge mit doppeltem Abschluss unterzeichnet haben, empfehle ich Ihnen dringend, sich rechtlich beraten zu lassen. Machen Sie nichts, bevor nicht ein Jurist sich vergewissert hat, dass alles mit rechten Dingen zugeht. Ein Immobiliengeschäft mit doppeltem Abschluss ist nicht gerade eine Raketenwissenschaft, aber es gibt viele Regeln, die befolgt werden müssen. Mit einem Rechtsbeistand an Ihrer Seite gibt es keinen Grund, warum Sie nicht wissen sollten, wie ein Doppelabschluss im Rahmen der Gesetze abläuft.
Es ist erwähnenswert, dass im Laufe eines Doppelabschlusses für Investoren die üblichen Gebühren anfallen, die mit einem Immobilienabschluss verbunden sind und die direkt mit dem Staat korrelieren, in dem die Transaktion stattfindet. Darüber hinaus wird der Investor in die Rechtskette aufgenommen, da er zu einem bestimmten Zeitpunkt kurzzeitig Eigentümer der Immobilie war.
Doppelabschluss vs. Vertragsabtretung
Wie ich bereits angedeutet habe, gibt es zwei primäre Großhandelsstrategien: Vertragsabtretung und Doppelabschluss. Letztere habe ich bereits ausführlich besprochen, aber erstere hat einige Unterschiede, die Ihre Aufmerksamkeit verdienen, nämlich die Übertragung des Eigentums oder das Fehlen davon. Während bei einem Doppelabschluss der Großhändler die Immobilie tatsächlich erwirbt (und somit in die Eigentumsrechtekette aufgenommen wird), muss der Großhändler bei der Vertragsabtretung die Immobilie nicht erwerben. Bei der Vertragsabtretung (auch bekannt als Vertragsverkauf) verkauft der Großhändler stattdessen sein Recht auf den Kauf der betreffenden Immobilie – und nicht die Immobilie selbst. Es lohnt sich, dies zu wiederholen: Wenn Sie einen Vertrag verkaufen, verkaufen Sie nicht die Immobilie, sondern Ihr Recht, die Immobilie zu kaufen, an einen anderen Investor.
Im Verlauf eines Vertragsabtretungsgroßhandelsgeschäfts unterzeichnet der Investor einen Vertrag mit dem Verkäufer, der ihm das Recht gibt, die Immobilie zu kaufen. Durch den Vertrag erhält der Investor rechtlich gesehen ein „gleichberechtigtes Interesse“ an der betreffenden Immobilie; er hat keinen Anspruch auf das Eigentum. Daher verkauft der Investor bei der Vertragsabtretung seine Rechte im Rahmen der bereits mit dem ursprünglichen Verkäufer vereinbarten Bedingungen.
Im Gegensatz zu einem doppelten Abschluss wird der Investor bei der Vertragsabtretung niemals das Eigentum an der Immobilie übernehmen und auch nicht in der Eigentumskette auftauchen. Vielleicht noch wichtiger ist, dass bei einer Vertragsabtretung in der Regel keine Finanzierung seitens des Investors erforderlich ist. Stattdessen bezahlt der neue Käufer den Investor für das Recht, das Haus zu kaufen.
Braucht ein Käufer bei einem Doppelabschluss Bargeld?
Bargeld ist die wichtigste Form von Kapital bei einem Doppelabschluss. Bargeld erleichtert zumindest die Geschwindigkeit, die für einen Double Close erforderlich ist. Zu den Bargeldquellen gehören unter anderem:
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Home Equity Lines of Credit (HELOCs)
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Private Gelder
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Hard Money
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Self-Directed IRAs
When To Use A Double Close
Die Double-Close-Immobilien-Großhandelsstrategie ist in der Regel am besten auf eine Reserve-Rolle verwiesen. Das soll nicht heißen, dass Doppelabschlüsse im Immobilienbereich keine praktikable Option sind, sondern vielmehr, dass es in der Regel besser ist, Verträge zu vergeben, wenn dies möglich ist. Der beste Zeitpunkt für ein Back-to-Back-Closing ist jedoch, wenn der Verkauf eines Vertrags keine Option ist.
Es gibt zwei Hauptgründe, warum ein Double-Close als Alternative zum Verkauf von Verträgen dienen sollte: Finanzierung und Gebühren. Zunächst einmal kann der Verkauf eines Vertrags in nur wenigen Stunden abgeschlossen werden, ohne dass eine eigene Finanzierung erforderlich ist. Der Endkäufer ist derjenige, der Sie für die Möglichkeit, das Haus zu kaufen, bezahlt. Vielleicht noch wichtiger ist jedoch, dass beim Verkauf eines Vertrags keine Gebühren anfallen, die zum Synonym für Immobilientransaktionen geworden sind. Wie ich bereits erwähnt habe, müssen Investoren bei einem Doppelabschluss alle Gebühren und Kosten zahlen, die in der Immobilienbranche üblicherweise anfallen. Wenn Sie die Zahlung zusätzlicher Gebühren vermeiden wollen, ist die Abtretung eines Vertrags die bessere Alternative.
Vor- und Nachteile eines Doppelabschlusses
Die Möglichkeit, einen Doppelabschluss durchzuführen, ist für Investoren von unschätzbarem Wert. Doch wie jede andere Strategie hat auch ein Double Close sowohl Vor- als auch Nachteile, die gegeneinander abgewogen werden müssen. Werfen wir einen Blick auf einige der Gründe, warum Anleger einen Double Close in Erwägung ziehen sollten, und auf einige der Gründe, die dagegen sprechen.
Vorteile des Double Closing
Double Closings sind ein wichtiges Instrument, das Anlegern zur Verfügung steht. Hier sind einige der wichtigsten Gründe, warum es gut ist, zu wissen, wie man einen Doppelabschluss durchführt
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Ein Doppelabschluss gibt Immobilieninvestoren Wahlmöglichkeiten. Wenn die Abtretung eines Vertrages nicht funktioniert, macht die Möglichkeit eines Doppelabschlusses die Wahrscheinlichkeit eines Geschäftsabschlusses viel wahrscheinlicher.
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In den meisten Staaten wird ein Doppelabschluss genauso behandelt wie ein herkömmlicher Abschluss, für den kein zugelassener Immobilienmakler erforderlich ist.
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Großhändler müssen dem Endkäufer keine Preise nennen, da es sich um eine völlig andere Transaktion handelt.
Gegenargumente für Doppelabschlüsse
Doppelabschlüsse sind nicht ohne Nachteile, zu denen nicht zuletzt folgende gehören:
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Wie ihr Name schon sagt, bedeuten Doppelabschlüsse doppelt so viel Arbeit. Die Investoren schließen im wahrsten Sinne des Wortes zwei getrennte Geschäfte ab, was doppelt so viel Arbeit bedeutet.
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Doppelabschlüsse können stressig sein, da es mehrere Gelegenheiten für unentschlossene Parteien gibt, aus einem Geschäft auszusteigen.
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Doppelabschlüsse sind in einigen Staaten illegal, daher ist es wichtig, sich über die örtlichen Gesetze zu informieren, bevor man diese Strategie anwendet.
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Da doppelte Abschlüsse nicht üblich sind, werden Investoren auf Abschlussagenten stoßen, die entweder nicht wissen, wie man sie durchführt, oder sie einfach gar nicht durchführen wollen.
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Da es bei Doppelabschlüssen viele Beteiligte gibt, kann es schwierig sein, die Zeitpläne aller Beteiligten in Einklang zu bringen.
Zusammenfassung
Der Verkauf eines Vertrages hat sich für die Großhändler von heute als praktikable Ausstiegsstrategie erwiesen. Es gibt jedoch viele Gründe, warum eine Vertragsabtretung nicht in Frage kommt. Daher müssen Investoren wissen, wie sie einen Doppelabschluss durchführen können, um ihre Chancen auf einen erfolgreichen Abschluss zu erhöhen. Zumindest wird der Zugang zu jeder Strategie dafür sorgen, dass Sie mehr Geschäfte abschließen können.
Key Takeaways
- Während ein Doppelabschluss sicherlich eine praktikable Großhandelsstrategie ist, stellt er in der Regel eine Alternative zur Vertragsabtretungsmethode dar.
- Um Immobiliengeschäfte doppelt abzuschließen, müssen Investoren zwei unabhängige Transaktionen durchführen.
- Die Strategie des doppelten Abschlusses wird oft missverstanden, aber das macht sie nicht weniger praktikabel.