Erwachsene Kinder können Wohneigentum erwerben, ein teureres Haus früher erwerben oder ein teureres Haus erwerben, als sie sich andernfalls leisten könnten, indem sie eine Finanzierungsvereinbarung mit Kapitalbeteiligung nutzen, bei der sich die Eltern oder andere Verwandte am Kauf und an den Kosten für die Instandhaltung eines von den Kindern als Hauptwohnsitz genutzten Hauses beteiligen (Sec. 280A(d)(3)). Der Nichteigentümer vermietet seinen Anteil an dem Haus an den Eigentümer und erhält die üblichen Steuervorteile für die Vermietung von Immobilien, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Da das Kind nicht zu 100 % Eigentümer des Hauses ist, ist das Kind Mieter des Teils des Hauses, der ihm nicht gehört, und mietet diesen Anteil von dem Verwandten zu einem marktüblichen Satz. Die marktübliche Miete für den Teil der Wohnung, der dem Kind nicht gehört, kann einen Abschlag enthalten, der berücksichtigt, dass sich das Kind besser um die Wohnung kümmert, da es sowohl ein Familienmitglied als auch ein Anteilseigner ist (siehe Bindseil, T.C. Memo. 1983-411).
Nach den Vorschriften für Ferienhäuser wird die persönliche Nutzung der Wohnung durch ein Kind oder einen anderen Verwandten des Eigentümers der Immobilie normalerweise dem Eigentümer zugerechnet (Sec. 280A(d)(2)). Somit würde die persönliche Nutzung durch den nicht ansässigen Eigentümer in der Regel den größeren Wert von 14 Tagen oder 10 % der angemessenen Miettage überschreiten, so dass die Wohnung als Ferienhaus behandelt wird, bei dem der Mietabzug auf die Mieteinnahmen beschränkt ist. Eine Ausnahme von der allgemeinen Regel besteht jedoch, wenn die Wohnung an einen Mieter zu einer marktgerechten Miete vermietet wird und dem Mieter als Hauptwohnsitz dient (Sec. 280A(d)(3)(A)). Wenn der Mieter eine Beteiligung an der Immobilie besitzt, gilt diese Ausnahme von der allgemeinen Regel nur, wenn die Vermietung als Eigenkapitalbeteiligung gilt (Sec. 280A(d)(3)(B)).
Eine Finanzierungsvereinbarung mit Kapitalbeteiligung ist eine Vereinbarung, durch die zwei oder mehr Personen qualifizierte Eigentumsanteile an einer Wohneinheit erwerben und eine Person (oder Personen), die einen oder mehrere der Anteile hält (halten), berechtigt ist (sind), die Wohnung als Hauptwohnsitz zu nutzen und verpflichtet ist (sind), an die andere(n) Person(en), die qualifizierte Eigentumsanteile hält (halten), Miete zu zahlen (Sec. 280A(d)(3)(C)). Ein qualifizierter Eigentumsanteil ist definiert als ein ungeteilter Anteil von mehr als 50 Jahren an der gesamten Wohneinheit und allen dazugehörigen Grundstücken, die im Rahmen der Transaktion, auf die sich die Kapitalbeteiligungsvereinbarung bezieht, erworben werden (Sec. 280A(d)(3)(D)). Eine tatsächliche Besitzdauer von mindestens 50 Jahren ist nicht erforderlich, d. h. die Immobilie kann auch vor Ablauf von 50 Jahren veräußert werden, ohne dass die Voraussetzungen erfüllt sind.
Beispiel: M und L haben vereinbart, ihren Sohn B beim Kauf seines ersten Hauses zu unterstützen. Der Gesamtkaufpreis beträgt 100.000 $, bestehend aus einer Anzahlung von 20.000 $ und einer Hypothek von 80.000 $. M und L zahlen die Hälfte der Anzahlung und die Hälfte der Hypothekenzahlung im Rahmen eines Finanzierungsvertrags mit B. B zahlt ihnen einen angemessenen Mietzins für die Nutzung von 50 % der Immobilie, der bei Abschluss des Vertrags festgelegt wird.
Im Rahmen dieser Vereinbarung behandelt B die Immobilie steuerlich als seinen persönlichen Wohnsitz und zieht seinen 50 %igen Anteil an den Hypothekenzinsen und den Grundsteuern ab. Da seine Nutzung nicht seinen Eltern, M und L, zugerechnet wird, behandeln sie die Immobilie als Vermietung. Sie müssen die Miete, die sie von B erhalten, angeben, können aber ihre 50 % der Hypothekenzinsen und Steuern, die von ihnen gezahlten Instandhaltungskosten und die Abschreibung auf der Grundlage von 50 % der Abschreibungsbasis der Immobilie absetzen. Wenn die Immobilie einen steuerlichen Verlust erwirtschaftet, unterliegt sie den Regeln für passive Verluste (d. h. es kann ein Verlust entstehen; die Ausgaben sind nicht auf die Mieteinnahmen nach den Regeln für Ferienhäuser beschränkt).
Hinweis: Für den ansässigen Eigentümer sind die Einkommenssteuervorteile des Wohneigentums möglicherweise nicht so bedeutend wie erwartet, da die Abzüge des ansässigen Eigentümers für Hypothekenzinsen und Immobiliensteuern auf seinem Eigentumsanteil basieren. Die Eigenkapitalbeteiligung reduziert jedoch die Barauslagen des Eigentümers, was wichtiger sein kann als die Steuerersparnis.
Vorsicht: Wenn zu erwarten ist, dass der gebietsansässige Eigentümer (das Kind) letztendlich das Eigenkapital des nicht-gebietsansässigen Eigentümers (in der Regel ein Elternteil) erwirbt und die Vermietung zu Verlusten führt, die nach den Regeln für passive Verluste ausgesetzt sind, muss bei der Vereinbarung der Mietbedingungen besondere Vorsicht walten, da ausgesetzte passive Verluste, die normalerweise bei der Veräußerung zulässig sind, nicht zulässig sind, wenn der Anteil an eine verbundene Partei verkauft wird (§ 469(g)(1)(B)). Passive Verluste, die andernfalls ausgesetzt würden, können durch eine größere Anzahlung, die den Hypothekenzinsaufwand verringert, oder durch eine Miete am oberen Ende der angemessenen Spanne für den Wert des Anteils, der an den Eigentümer des Wohnsitzes vermietet wird, minimiert werden.
Planungstipp: Ein Nachteil von Kapitalbeteiligungsvereinbarungen besteht darin, dass die nicht ansässigen Eigentümer beim Verkauf des Wohnsitzes nicht in den Genuss des Gewinnausschlusses nach § 121 kommen. Das Ergebnis ist ein steuerpflichtiger Gewinn für den Teil des Gewinns, der mit der angenommenen Vermietung zusammenhängt. Der Gewinn kann auch der 3,8-prozentigen Netto-Investitionsertragssteuer unterliegen. Kunden sollten in Erwägung ziehen, für die Hypothek zu bürgen oder sie mitzuunterzeichnen, anstatt sie ganz zu besitzen, wenn der Ausschluss potenzieller künftiger Gewinne eine wichtige Rolle spielt. Dies sollte es dem Eigentümer ermöglichen, den gesamten Gewinn auszuschließen (bis zu 250.000 $ für alleinstehende Steuerzahler bzw. 500.000 $ für verheiratete Steuerzahler, die eine gemeinsame Steuererklärung abgeben). Dies kann jedoch unpraktisch sein, wenn der Wohneigentümer Bargeld für eine Anzahlung und/oder Hypothekenzahlungen benötigt.
Diese Fallstudie wurde aus PPC’s Guide to Tax Planning for High Income Individuals, 19. Auflage (März 2018), von Anthony J. DeChellis und Patrick L. Young übernommen. Veröffentlicht von Thomson Reuters/Tax & Accounting, Carrollton, Texas, 2017 (800-431-9025; tax.thomsonreuters.com).