Dienstbarkeiten sind besitzlose Rechte an Grundstücken. Der Inhaber einer Grunddienstbarkeit hat das Recht, ein Grundstück nur für einen bestimmten Zweck zu nutzen, und ist nicht Eigentümer des Grundstücks und kann es nicht uneingeschränkt nutzen. In Texas werden Grunddienstbarkeiten häufig eingerichtet, um einer Person oder einem Unternehmen ein Zugangsrecht zu einem Stück Land zu gewähren. Ein Hausbesitzer in Austin kann beispielsweise Austin Energy eine Grunddienstbarkeit einräumen, die ihm den Zugang zu den Versorgungsleitungen auf seinem Grundstück ermöglicht. Grunddienstbarkeiten können privat oder öffentlich sein.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die verschiedenen Arten von Grunddienstbarkeiten und deren Zweck. Manchmal kann es zu Meinungsverschiedenheiten über die Zugangsrechte zu einem Grundstück und darüber kommen, was auf dem Grundstück gemacht werden darf. Wenn Sie Fragen zu texanischen Grunddienstbarkeiten haben oder in einen Rechtsstreit über Grunddienstbarkeiten verwickelt sind, wenden Sie sich für eine erste Beratung an den Immobilienanwalt Farren Sheehan in Austin.
Private Grunddienstbarkeiten in Texas
Eine private Grunddienstbarkeit gewährt Nutzungsrechte an einem Grundstück zwischen Privatpersonen oder Unternehmen und betrifft nicht die Allgemeinheit. Es gibt mehrere Begriffe, die zur weiteren Unterscheidung der Arten privater Grunddienstbarkeiten in Texas verwendet werden und die wir hier definieren.
Bestätigte Grunddienstbarkeiten in Texas
Eine bestätigte Grunddienstbarkeit gibt dem Inhaber der Grunddienstbarkeit das Recht, das Grundstück zu betreten und dort etwas zu tun oder zu lassen. Anwälte für Immobilienrecht in Austin sehen diese Art von Grunddienstbarkeit in wachsenden Siedlungen wie in Cedar Park und Round Rock. Ein gängiges Beispiel ist, dass ein Wasserwerk das Recht hat, eine Rohrleitung auf einem Privatgrundstück zu verlegen und zu unterhalten.
Negative Grunddienstbarkeiten in Texas
Im Gegensatz dazu berechtigt eine negative Grunddienstbarkeit den Haupteigentümer des Grundstücks, den Inhaber der Grunddienstbarkeit zu zwingen, eine bestimmte Tätigkeit auf dem Grundstück zu unterlassen, damit der Inhaber der Grunddienstbarkeit die Nutzung und den Genuss durch den Haupteigentümer nicht beeinträchtigt. Ein Beispiel für sowohl positive als auch negative Grunddienstbarkeiten findet sich in einem Fall aus Austin, in dem ein Grunddienstbarkeitsinhaber das positive Recht besaß, Flugzeuge über dem dienenden Grundstück zu betreiben, und der Eigentümer des Grundstücks eine negative Grunddienstbarkeit besaß, die es dem Grunddienstbarkeitsinhaber untersagte, Bauwerke zu errichten, die in den ausgewiesenen Luftraum hineinreichen. City of Austin v. Travis County Landfill, 25 S.W.3d 191, 195-197 (Tex. App. – Austin 1999, Antrag auf Fristverlängerung eingereicht).
Zugehörige Grunddienstbarkeiten in Texas
Der Begriff „zugehörig“ bedeutet, dass die Grunddienstbarkeit mit dem jeweiligen Grundstück selbst verbunden oder Teil davon ist. Eine Grunddienstbarkeit setzt voraus, dass zwei verschiedene Grundstücke (so genannte „tenements“) vorhanden sind. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat den Vorteil der Grunddienstbarkeit. Er hat auch das Recht, die Grunddienstbarkeit über das Grundstück des dienenden Grundstücks zu nutzen. Das andere Grundstück, das dienende Grundstück, unterliegt dem Recht der Grunddienstbarkeit. Die Gerichte neigen dazu, Grunddienstbarkeiten als zugehörig auszulegen, so dass diese Rechte mit dem Eigentum des Grundstücks übertragbar sind.
Bruttodienstbarkeiten
Eine Bruttodienstbarkeit bedeutet, dass die Dienstbarkeit im Eigentum eines Unternehmens oder einer Einrichtung steht. Ein gängiges Beispiel für Grunddienstbarkeiten in Texas sind Leitungsdienstbarkeiten für die Öl- und Gasförderung. Es handelt sich um persönliche Rechte, die in der Regel mit dem Tod des Eigentümers erlöschen. Sie können jedoch auch mit dem Tod des Geschäftsinhabers erlöschen. Grunddienstbarkeiten können jedoch unter bestimmten Umständen übertragen oder abgetreten werden.
Öffentliche Grunddienstbarkeiten in Texas
Eine öffentliche Grunddienstbarkeit gewährt der Allgemeinheit Nutzungsrechte an einem Grundstück. Öffentliche Grunddienstbarkeiten geben der Allgemeinheit oder einer ganzen Gemeinde das Recht, das Land zu genießen und zu nutzen. Eine Grunddienstbarkeit kann (a) durch eine Widmung des Eigentümers, (b) durch Verjährung (langjährige Nutzung durch die Öffentlichkeit) oder (c) durch Enteignung durch die Regierung entstehen. Ein Beispiel für eine öffentliche Grunddienstbarkeit ist die für die Straßen der Stadt Austin. Sie gibt der Gemeinde das Recht, Kanalisations-, Gas- und Wasserleitungen zu verlegen.
Sheehan Law, PLLC | Austin, TX Real Estate Attorneys
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