Los hijos adultos pueden obtener la propiedad de una vivienda, adquirir una vivienda más cara antes o adquirir una vivienda más cara de lo que podrían permitirse de otro modo, utilizando un acuerdo de financiación de capital compartido por el que los padres u otros familiares comparten la compra y el coste de mantenimiento de una vivienda utilizada por los hijos como residencia principal (art. 280A(d)(3)). El propietario no residente alquila su parte de la vivienda al propietario residente y obtiene los beneficios fiscales normales del alquiler de bienes inmuebles si se cumplen los requisitos legales.
Como el hijo no es propietario del 100% de la vivienda, el hijo es un inquilino en cuanto a la parte de la vivienda de la que no es propietario y alquila esa participación al pariente a un precio justo de mercado. El alquiler justo de mercado pagado por la parte de la vivienda de la que el hijo no es propietario puede reflejar una reducción que considere que el hijo cuidará mejor de la vivienda, ya que es a la vez miembro de la familia y propietario del patrimonio (véase Bindseil, T.C. Memo. 1983-411).
En virtud de las normas relativas a las viviendas de vacaciones, el uso personal de la vivienda por parte de un hijo u otro pariente del propietario del inmueble se atribuye normalmente al propietario (art. 280A(d)(2)). Por lo tanto, el uso personal del propietario no residente superaría normalmente el mayor de los 14 días o el 10% de los días justos de alquiler, lo que haría que la vivienda fuera tratada como una casa de vacaciones en la que las deducciones por alquiler están limitadas a los ingresos por alquiler. No obstante, existe una excepción a la norma general cuando la vivienda se alquila a un inquilino por un alquiler justo de mercado y sirve de residencia principal del arrendatario (art. 280A(d)(3)(A)). Cuando el inquilino posee una participación en la propiedad, esta excepción a la regla general sólo se aplica si el alquiler se califica como un acuerdo de financiación de capital compartido (Sec. 280A(d)(3)(B)).
Un acuerdo de financiación de capital compartido es un acuerdo por el cual dos o más personas adquieren intereses de propiedad calificados en una unidad de vivienda y una persona (o personas) que tiene uno o más de los intereses tiene derecho a ocupar la vivienda como su residencia principal y está obligado a pagar el alquiler a la otra persona (s) que posee intereses de propiedad calificados (Sec. 280A(d)(3)(C)). Un interés de propiedad cualificado se define como un interés indiviso durante más de 50 años en toda la unidad de vivienda y en cualquier terreno adyacente que se adquiera en la transacción a la que se refiere el acuerdo de participación en el capital (art. 280A(d)(3)(D)). No es necesario que la propiedad sea efectiva durante al menos 50 años; es decir, la propiedad puede enajenarse antes de que transcurran 50 años y seguir cumpliendo los requisitos.
Ejemplo: M y L han acordado ayudar a su hijo, B, a comprar su primera vivienda. El precio total de la compra es de 100.000 $, que consiste en un pago inicial de 20.000 $ y una hipoteca de 80.000 $. M y L pagan la mitad del pago inicial y hacen la mitad del pago de la hipoteca en virtud de un acuerdo de financiación de capital compartido con B. B les paga un alquiler justo por el uso del 50% de la propiedad, determinado cuando se celebra el acuerdo.
En virtud de este acuerdo, B trata la propiedad como su residencia personal a efectos fiscales, deduciendo su 50% de los intereses de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad. Como su uso no se atribuye a sus padres, M y L, éstos tratan la propiedad como un alquiler. Deben declarar el alquiler que reciben de B, pero pueden deducir su 50% de los intereses e impuestos de la hipoteca, los gastos de mantenimiento que pagan y la depreciación basada en el 50% de la base depreciable de la propiedad. Si la propiedad genera una pérdida fiscal, está sujeta a las reglas de pérdidas pasivas (es decir, se puede generar una pérdida; los gastos no se limitan a los ingresos por alquiler según las reglas de las casas de vacaciones).
Nota: Para el residente-propietario, los beneficios del impuesto sobre la renta de la propiedad de la casa pueden no ser tan significativos como se anticipa porque las deducciones del residente-propietario por los intereses de la hipoteca y los impuestos inmobiliarios se basan en su porcentaje de propiedad. Pero el acuerdo de participación en el capital reduce el desembolso de efectivo del residente-propietario, lo que puede ser más importante que el ahorro fiscal.
Precaución: Si se prevé que el residente-propietario (el hijo) comprará en última instancia el patrimonio del no-residente-propietario (normalmente uno de los padres) y el alquiler generará pérdidas suspendidas en virtud de las normas sobre pérdidas pasivas, debe tenerse especial cuidado cuando se acuerden las condiciones del arrendamiento, porque las pérdidas pasivas suspendidas que normalmente se permiten en el momento de la enajenación no se permiten cuando la participación se vende a una parte relacionada (art. 469(g)(1)(B)). Las pérdidas pasivas que de otro modo se suspenderían pueden minimizarse realizando un pago inicial mayor que disminuya los gastos de intereses hipotecarios o cobrando un alquiler en el extremo superior del rango razonable para el valor del interés que se alquila al residente-propietario.
Consejo de planificación: Un inconveniente de los acuerdos de capital compartido es que los no residentes-propietarios no podrán acogerse a la exclusión de la ganancia de la Sec. 121 al vender la residencia. El resultado será una ganancia imponible para la parte de la ganancia relacionada con el supuesto alquiler. La ganancia también puede estar sujeta al impuesto sobre las rentas netas de inversión del 3,8%. Los clientes deberían considerar la posibilidad de garantizar o cofirmar la hipoteca, en lugar de la copropiedad absoluta, si la exclusión de la posible ganancia futura es una consideración importante. Esto debería permitir al residente-propietario excluir toda la ganancia (hasta 250.000 dólares para los contribuyentes solteros o 500.000 dólares para los contribuyentes casados que declaran conjuntamente). Pero esto puede ser poco práctico si el residente-propietario necesita dinero en efectivo para un pago inicial y/o pagos de la hipoteca.
Este estudio de caso ha sido adaptado de la Guía de PPC para la planificación fiscal de los individuos de altos ingresos, 19ª edición (marzo de 2018), por Anthony J. DeChellis y Patrick L. Young. Publicado por Thomson Reuters/Tax &Contabilidad, Carrollton, Texas, 2017 (800-431-9025; tax.thomsonreuters.com).