Por Robert J. Burnett
El cálculo de los royalties de producción y la deducción de los costes posteriores a la producción es un tema candente para los terratenientes de toda Pensilvania. Pero hay otra cuestión frustrante y a menudo confusa relacionada con los cánones que puede, y de hecho tiene, un impacto en el valor de los cánones del terrateniente. Por ejemplo, imagine que usted firma un contrato de arrendamiento de petróleo y gas en 2015 con un prominente perforador en relación con la granja familiar de 100 acres en el condado de Washington. Usted pasa innumerables horas negociando el contrato de arrendamiento e insiste en una cláusula de royalty del 17,5%. En noviembre, recibes tu primera declaración de cánones, pero el canon no se calcula sobre el 17,5%, sino sobre el 10,5%. Estás sorprendido, confundido y enfadado. La empresa de perforación le informa de que, en 1937, su abuelo cedió un «derecho de autor» del 7% al Sr. Smith, una persona de la que nunca ha oído hablar. El perforador le dice que está pagando el 7% de su canon al Sr. Smith. ¿Cómo es posible? ¿Cómo puede una transacción en 1937 reducir el canon que usted negoció específicamente en 2015? Este dilema de «royalty» vs. «interés de royalty» es bastante común y desafortunadamente afecta a muchos propietarios de tierras cada año en Pensilvania. Recientemente, el Tribunal Superior de Pensilvania abordó este aspecto único y confuso de la ley de petróleo / gas en Rohe v. Meehan.
En cuestión en Rohe fue una asignación que se hizo en 1954 entre la Familia Rohe y el Fideicomiso Meehan (la «Asignación de 1954»). La cesión de 1954 concedía al Meehan Trust «una participación indivisa de la mitad» en un contrato de arrendamiento de petróleo y gas existente entre la familia Rohe y H.R. Hirzel (el «Contrato de 1949»). El arrendamiento de 1949 tenía un plazo principal de diez años, que expiraba en 1959. Varios años después, The California Company adquirió la participación de Hirzel en el contrato de 1949. En 1955, The California Company registró una cesión de arrendamiento en la que renunciaba a todos sus derechos, títulos e intereses en virtud del arrendamiento de 1949.
Unos sesenta años más tarde, los herederos de la familia Rohe firmaron un arrendamiento de petróleo y gas con Chesapeake Appalachia, LLC («Chesapeake») en relación con los mismos 62 acres anteriormente gravados por el arrendamiento de 1949. Tras la firma del nuevo contrato, Chesapeake perforó varios pozos horizontales. Una vez iniciada la producción de los pozos, Chesapeake comenzó a retener la mitad de los cánones de la familia Rohe en virtud de la cesión de 1954. Chesapeake alegó que la cesión de 1954, que otorgaba al Meehan Trust una participación del cincuenta por ciento, seguía siendo aplicable. La Familia Rohe impugnó y cuestionó la retención y argumentó que el supuesto interés de los cánones del Meehan Trust expiró y se extinguió cuando se cedió el Contrato de Arrendamiento de 1949. El Meehan Trust, por su parte, argumentó que el interés del canon creado en la cesión de 1954 era «perpetuo» y su duración no se limitaba al contrato de arrendamiento de 1949. El tribunal de primera instancia del condado de Sullivan estuvo de acuerdo con la familia Rohe y dictó sentencia sumaria en enero de 2016.
La cuestión en la apelación era si la Cesión de 1954 creaba un interés de regalías perpetuo en los hidrocarburos subyacentes a los 62 acres o simplemente un interés del cincuenta por ciento en las regalías de producción generadas en relación con el Arrendamiento de 1949. Esta distinción es significativa.
La propiedad de los minerales generalmente consiste en cinco componentes separados y distintos:
- el derecho a desarrollar y extraer los hidrocarburos subyacentes
- el derecho de arrendamiento (es decir, el derecho ejecutivo)
- el derecho a recibir el pago de la prima de firma
- el derecho a recibir los alquileres de demora
- el derecho a recibir las regalías de producción
Estos atributos, cuando se toman juntos, a menudo se conocen como un «paquete de palos». Cada «palo» individual puede ser vendido y transmitido por separado por el propietario de la tierra. Véase, French v. Chevron, 896 S.W.2d 795, 797 (Tex. 1995) («la transmisión de una propiedad minera no tiene por qué disponer de todos los intereses; los intereses individuales pueden ser retenidos, o reservados, por el otorgante»); Extraction Resources, Inc. v. Freeman, 555 S.W.2d 156 (Tex. Civ. App. 1971) («el propietario de una propiedad minera posee un conjunto de intereses que pueden ser transmitidos o reservados por separado…»). Cuando un propietario firma un contrato de arrendamiento de petróleo y gas, el derecho exclusivo a desarrollar y extraer los hidrocarburos se «transfiere» efectivamente al perforador – los otros cuatro componentes son retenidos y reservados por el propietario. A cambio de la transferencia de los derechos de explotación, el perforador se compromete a pagar al propietario un «canon» sobre la producción generada por el arrendamiento. Este canon «de arrendamiento» es independiente y distinto del «palo» del canon mencionado anteriormente: se crea cuando se negocia y se firma el contrato de arrendamiento de petróleo/gas. Por el contrario, cuando el propietario del terreno transfiere el derecho «mineral» (es decir, el punto 5 anterior) a una tercera persona, se denomina comúnmente derecho de participación («NPRI»). Normalmente, los NPRI se crean mediante una concesión o reserva expresa en una escritura y son totalmente diferentes de los cánones de «arrendamiento».
El titular de un NPRI no está facultado para negociar o ejecutar un contrato de arrendamiento de petróleo y gas y no está facultado para entrar en el terreno para extraer los hidrocarburos. Asimismo, si se ejecuta un contrato de arrendamiento de hidrocarburos, el titular del NPRI no participará en el pago de la prima de firma ni de los alquileres de demora. Sin embargo, el titular tiene un derecho adquirido y perpetuo a un porcentaje determinado de la producción de cualquier hidrocarburo producido en las instalaciones. En otras palabras, el NPRI permanece esencialmente inactivo hasta que hay producción real. Una vez que comienza la producción, el titular del NPRI recibe automáticamente su parte del canon de producción, independientemente de que haya firmado un contrato de arrendamiento de petróleo y gas. Dado que un NPRI es un interés de propiedad real, es de naturaleza perpetua y puede transmitirse o cederse como cualquier otra propiedad.
En Rohe, el Tribunal Superior de Pensilvania concluyó que el supuesto interés creado por la cesión de 1954 no alcanzaba el nivel de un NPRI. Dado que el lenguaje de la cesión de 1954 establecía expresamente que el interés del cincuenta por ciento se limitaba al contrato de arrendamiento existente de 1949 (o a cualquier otro contrato de arrendamiento con H.R. Hirzel), el tribunal opinó que no había intención de conceder un interés de royalty perpetuo en los 62 acres subyacentes. El tribunal observó que la cesión de 1954 era simplemente «una transferencia, más que una concesión de intereses». Como tal, cuando el contrato de arrendamiento de 1949 fue entregado en 1955, el supuesto interés de royalty asignado al Meehan Trust expiró automáticamente y volvió a la familia Rohe.
Aunque no es el resultado en el asunto Rohe, los NPRI son perpetuos y no expiran. A diferencia de los cánones de arrendamiento, que expiran cuando finaliza el contrato de arrendamiento subyacente, el NPRI está vinculado a los bienes inmuebles concretos a los que se hace referencia en la concesión o reserva original. Esto puede ser una fuente de frustración para los propietarios y puede complicar las negociaciones de arrendamiento. El 17,5% de canon que usted negoció puede ser en realidad sólo el 10,5% debido al NPRI preexistente. Cuando un propietario descubre la existencia de un NPRI potencial en su cadena de títulos, vale la pena que un abogado con experiencia en petróleo y gas revise el instrumento original para determinar si el NPRI es, de hecho, válido y vinculante.