Verot eivät ole kaikkein houkuttelevin aihe, ellet tietenkään ole kirjanpitäjä. Kun kyse on kuitenkin kiinteistösijoittajista, jotka joutuvat kohtaamaan mahdollisen myyntivoittoveron, on yksi aihe, joka on äärimmäisen jännittävä – 1031 Exchanges in NYC!
Vanha sanonta sanoo, että on kaksi asiaa, joita ei voi välttää – kuolema ja verojen maksaminen. Mitä jos voisit kuitenkin lykätä niitä? 1031 Exchanges tekee juuri niin, sillä sen avulla kiinteistösijoittajat voivat lykätä myyntivoittoverojaan. Tässä artikkelissa tuomme esiin joitakin keskeisiä 1031-vaihdon sääntöjä.
- 1031-vaihdon määritelmä
- Minkälaiset kiinteistötyypit kelpaavat samankaltaisen omaisuuden vaihtoon NYC:ssä?
- Minkä tyyppistä omaisuutta ei oteta huomioon?
- 1031-varojenvaihto – Miten ne on järjestetty?
- Mitkä ovat lykätyn vaihdon aikarajoitukset?
- Mikä on pätevä vaihdon välittäjä tai välittäjä?
- Miksi ensiasunnot eivät täytä IRC:n 1031 §:n mukaisia vaatimuksia?
- Keskeiset edut ja miksi kiinteistösijoittajien tulisi välittää
1031-vaihdon määritelmä
1031-vaihto, joka tunnetaan myös nimellä Section 1031 Exchange tai Like-Kind Exchange, on Yhdysvaltain verolainsäädännön osa, joka antaa kiinteistösijoittajille mahdollisuuden lykätä tai lykätä pääomavoittoverojen maksamista liiketoiminnan tai sijoitusomaisuuden myynnin jälkeen edellyttäen, että tuotto sijoitetaan uudelleen samanlaiseen kiinteistöön samankaltaisen vaihdon yhteydessä. Nämä IRC Section 1031:n nojalla lykätyt voitot ovat verotuksen lykkäämiä, eikä niitä pidä sekoittaa verovapaana olemiseen.
Minkälaiset kiinteistötyypit kelpaavat samankaltaisen omaisuuden vaihtoon NYC:ssä?
Jos et ole veteraani kiinteistösijoittaja, kysyt varmaan itseltäsi, mikä oikeastaan kelpaa Like-Kind Exchange:iin?
Ensisijaisesti sekä myytävän kiinteistön että kiinteistön, johon vaihdat, on oltava liike- tai investointitarkoituksessa. Ensisijaiset asunnot ja loma-asunnot eivät täytä tämän määritelmän mukaisia vaatimuksia.
Toiseksi samankaltainen omaisuus on sellaista, että molemmat kiinteistöt ovat samanlaisia. IRS määrittelee samankaltaisen omaisuuden ”luonteeltaan, luonteensa tai luokaltaan samanlaiseksi omaisuudeksi”. Säännöt ovat melko epämääräiset, ja niiden noudattamisen varmistamiseksi niitä olisi arvioitava tapauskohtaisesti. Yksi verolain 1031 §:n poikkeuksista on se, että Yhdysvalloissa sijaitsevia kiinteistöjä ei pidetä samankaltaisina kuin Yhdysvaltojen ulkopuolella sijaitsevia kiinteistöjä, joten pitäkää ne kotimaisina!
Minkä tyyppistä omaisuutta ei oteta huomioon?
Yhtä lailla kuin on olemassa selkeät säännöt siitä, minkä tyyppiset kiinteistöt täyttävät samankaltaisen omaisuuden vaihdon edellytykset, IRS on yhtä selkeä myös sen suhteen, minkä tyyppinen omaisuus ei kuulu IRC:n 1031 §:n soveltamisalaan. Näihin poissulkemisiin kuuluvat muun muassa seuraavat:
- Varasto tai kaupankäynnin kohteena olevat osakkeet
- Osakkeet, joukkovelkakirjat tai velkakirjat
- Muut arvopaperit tai velkakirjat
- Kumppanuusosuudet
- Sijoitustodistukset
1031-varojenvaihto – Miten ne on järjestetty?
- Simultaaninen vaihtaminen: Suoraviivaisin 1031-vaihdon tyyppi on yhden kiinteistön samanaikainen vaihtaminen toiseen kiinteistöön. Tätä pidetään usein yksinkertaisimpana vaihtona, ja siihen liittyy vähemmän ajoitusriskiä, koska luovutetun kiinteistön luovutus ja korvaavan kiinteistön hankinta tapahtuvat samaan aikaan.
- Lykätty vaihto: Yleisin vaihtomuoto on lykätty vaihto, jossa sijoittaja luopuu yhdestä kiinteistöstä ja vaihtaa sen jälkeen yhdeksi tai useammaksi muuksi samankaltaiseksi kiinteistöksi edellyttäen, että aikarajoitussäännöt täyttyvät. Lisäksi IRS:n mukaan ”luovutetun omaisuuden luovuttamisen ja korvaavan omaisuuden hankinnan on oltava toisistaan riippuvaisia osia yhtenäisessä liiketoimessa, joka muodostaa omaisuuden vaihdon.”
- Käänteinen vaihto: Kaikkein monimutkaisinta vaihtoa kutsutaan käänteiseksi vaihdoksi. Tässä tapauksessa korvaava omaisuus hankitaan ja välittäjä pitää sitä hallussaan vaihto-oikeuden haltijana enintään 180 päivän ajan. Tämän 180 päivän jakson aikana verovelvollisen on luovutettava luovutettu omaisuus, jotta vaihto saadaan päätökseen.
Mitkä ovat lykätyn vaihdon aikarajoitukset?
On kaksi aikarajoitusta, jotka sinun, vero-, laki- tai kirjanpitoasiantuntijoidesi sekä pätevän vaihdon välittäjän tai välittäjän on otettava huomioon harkitessasi lykättyä vaihtoa:
- 45 päivää: Sijoittajalla on kaupan aikana ensimmäisenä määräaikana 45 päivää aikaa luopuneen kiinteistön myynnin loppuunsaattamisesta määrittää virallisesti (kirjallisesti) luettelo mahdollisista korvaavista kiinteistöistä. Tämä kiinteistöluettelo on toimitettava pätevälle vaihdon välittäjälle tai välittäjälle, joka osallistuu 1031-vaihtotapahtumaan.
- 180 päivää / eräpäivä: Korvaavien kiinteistöjen yksilöintiä koskevan 45 päivän määräajan lisäksi on oltava tietoinen siitä, että korvaava kiinteistö tai korvaavat kiinteistöt on hankittava ja vaihto on saatettava päätökseen viimeistään 180 päivän kuluttua luovutetun kiinteistön myynnistä tai liittovaltion tuloveroilmoituksen eräpäivästä (pidennyksineen) siltä verovuodelta, jona luovutettu kiinteistö luovutettiin, riippuen siitä, kumpi näistä päivistä on aikaisempi.
Mikä on pätevä vaihdon välittäjä tai välittäjä?
Sijoittajat käyttävät pätevää välittäjää tai vaihdon välittäjää varmistaakseen, että lykätty vaihto on integroitu liiketoimi. Näihin välittäjiin olisi otettava yhteyttä ja heidät olisi otettava palvelukseen ennen kuin harkitaan tai toteutetaan mitään osaa vaihtotapahtumasta.
Kun luovutettu omaisuus myydään, myyntitulot ovat pätevän välittäjän hallussa, eivät sinun. Kun olet ilmoittanut mahdollisista korvaavista kiinteistöistä välittäjälle ja valinnut korvaavan kiinteistön tai korvaavat kiinteistöt, pätevän välittäjän hallussa olevia varoja käytetään korvaavan kiinteistön hankkimiseen ja vaihdon loppuunsaattamiseen lakisääteisten aikarajojen puitteissa.
Miksi ensiasunnot eivät täytä IRC:n 1031 §:n mukaisia vaatimuksia?
Ei ole harvinaista, että kodinomistajat kysyvät: – Sovelletaanko näitä vaihtosäännöksiä siihen, jos myyn ensisijaisen asuinpaikkani, ja haluan ostaa toisen henkilökohtaisen asuinpaikkani? Vastaus on ei. Vaikka aluksi saattaakin tuntua siltä, että olet jäänyt paitsi sijoitusasuntojen omistajiin verrattuna, on tärkeää muistaa, että liittovaltion verolainsäädännössä on erilliset säännökset ja poikkeukset ensiasuntojen pääomavoittoveroja varten.
Kotimyyntiä koskevan IRS:n mukaan ”Jos sinulla on pääomatulovoitto pääasuntosi myynnistä, voit olla oikeutettu jättämään tuloistasi pois enintään 250 000 dollarin suuruisen voiton, tai enintään 500 000 dollarin suuruisen voiton, jos annat yhteisilmoituksen puolisosi kanssa.” Ainoa ajoitukseen liittyvä poikkeus on se, että sinun on käytettävä kiinteistöä pääasiallisena asuinpaikkanasi vähintään kaksi vuotta kiinteistön myyntiä edeltävistä viimeisistä viidestä vuodesta.
Keskeiset edut ja miksi kiinteistösijoittajien tulisi välittää
Kyky lykätä veroja voitoistasi mahdollistaa näiden potentiaalisten tulevien voittojen yhdistämisen ilman, että sinun tarvitsee maksaa Uncle Samille vasta myöhemmin. Paras vertaus aloittelevalle kiinteistösijoittajalle on IRA:n ja 401k:n kaltaiset eläketilit, joilla säästösi saavat kasvaa ilman verotusta, kunnes jäät eläkkeelle ja alat nostaa rahaa.
Kuten olemme keskustelleet edellä, 1031-vaihdot ovat paljon monimutkaisempia kuin eläkesäästöt, mutta tavoite antaa sijoitustesi kasvaa mahdollisimman verotehokkaasti on jotain, jota kaikki sijoittajat voivat olla tyytyväisiä, kun he laittavat itsensä suuremman varallisuuspotentiaalin tielle.
VAHINGONKORVAUSLAUSEKE: Tämä materiaali annettiin vain informatiivisiin tarkoituksiin, eikä sitä ole tarkoitettu tarjoamaan eikä siihen pidä luottaa vero-, laki- tai laskentatoimen neuvoina. Prevu ja sen tytäryhtiöt eivät anna vero-, laki- tai kirjanpitoneuvontaa. Sinua kehotetaan ottamaan yhteyttä henkilökohtaisiin vero-, laki- tai kirjanpitoasiantuntijoihisi ennen minkään liiketoimen harkitsemista, koska yksilöllinen tilanteesi voi vaihdella.