San Franciscon vuokra-asetus oikeuttaa omistajan muuttamaan vuokralaisen asuttamaan vuokrayksikköön ja irtisanomaan kaikkien hallussaan olevien asukkaiden vuokrasuhteen. Tämä lupa ei kuitenkaan tule ilman omia sääntöjä ja rajoituksia. Yksi merkittävä este, jonka omistaja, joka haluaa saada vuokran takaisin, voi kohdata, ovat säännöt, jotka koskevat ”vertailukelpoisia” ja ”ei-vertailukelpoisia” yksiköitä, jotka sijaitsevat rakennuksessa, jossa sijaitsee yksikkö, jonka omistaja haluaa saada takaisin omistajan muuttohäädön nojalla.
37. Omistaja voi saada vuokran takaisin.San Franciscon vuokra-asetuksen 9(a)(8)(iv) kohdassa todetaan, että vuokranantaja ei voi periä hallintaoikeuttaan takaisin omistajan muuttohäädön tai suhteellisen muuttohäädön perusteella, jos vuokranantajan omistama ”vertailukelpoinen yksikkö” on jo tyhjillään ja käytettävissä tai jos tällainen yksikkö tulee tyhjäksi ja käytettävissä olevaksi ennen kuin yksikkö saadaan takaisin hallintaan. Jos vertailukelpoinen yksikkö vapautuu ja on käytettävissä ennen hallinnan takaisin saamista, vuokranantajan on peruutettava irtisanomisilmoitus ja hylättävä kaikki tilojen hallinnan takaisin saamiseksi nostetut kanteet. Edelleen, jos muu kuin vertailukelpoinen yksikkö vapautuu ennen hallinnan palauttamista, vuokranantajan on tarjottava kyseistä yksikköä vuokralaiselle. Esille nousee kaksi kysymystä – mitkä ovat vertailukelpoisia yksiköitä ja mitkä ovat ei-vertailukelpoisia yksiköitä.
Omistaja ei voi häätää vuokralaista saadakseen hallinnan takaisin itselleen, jos samassa rakennuksessa on vapaana vertailukelpoinen yksikkö, joka on käytettävissä. Tämän säännön henki on järkevä. Jos on olemassa tyhjä yksikkö, joka on samanlainen kuin vuokralaisen käytössä oleva yksikkö, omistajan olisi muutettava tyhjään yksikköön säilyttäen samalla vuokrasuhde toisessa käytössä olevassa yksikössä. Tätä sääntöä ei sovelleta ainoastaan silloin, kun omistajan häätöilmoitus annetaan tiedoksi, vaan myös koko sen ajan, kunnes asunto saadaan haltuun. Esimerkiksi San Franciscon omistajan muuttoilmoitus on 60 päivän irtisanomisilmoitus. Jos vertailukelpoinen yksikkö vapautuisi 45. päivänä irtisanomisilmoituksen tiedoksiantamisesta, omistaja olisi velvollinen peruuttamaan irtisanomista koskevan ilmoituksen ja hankkimaan vapaan ja käytettävissä olevan yksikön itselleen.
Sitä vastoin jos ei-vertailukelpoinen yksikkö olisi käytettävissä tai se vapautuisi ennen takaisinperintää, omistajan ei tarvitsisi peruuttaa irtisanomista koskevaa ilmoitusta ja muuttaa kyseiseen ei-vertailukelpoiseen yksikköön. Tämän säännön henki on myös järkevä. Jos yksikkö ei ole verrattavissa omistajan haluamaan yksikköön, laki ei pakota häntä muuttamaan kyseiseen yksikköön vain siksi, että se on saatavilla. Sen sijaan omistajan velvollisuutena olisi tässä skenaariossa vain tarjota kyseistä ei-vertailukelpoista yksikköä siirtyvälle vuokralaiselle ilman tyypillisiä vuokranmäärää koskevia rajoituksia. Lisäksi ei-vertailukelpoinen yksikkö voisi sijaita myös muualla San Franciscossa tai jopa kaupungin ulkopuolella.
Kysymys kuuluu – mikä ero on vertailukelpoisen ja ei-vertailukelpoisen yksikön välillä? Siihen ei ole selkeää vastausta, vaikka useimmat skenaariot ovat helpommin pääteltävissä kuin toiset. Makuuhuoneiden, kylpyhuoneiden ja neliöiden määrä ovat yleensä helppoja tapauksia. Monimutkaisempia kysymyksiä voi syntyä silloin, kun yksiköt ovat näennäisesti vertailukelpoisia, mutta omistajan erityistarpeet heikentävät yhtäläisyyksiä. Jos jollakulla on vaikeuksia portaiden kanssa, ylempi yksikkö ei ole verrattavissa alempaan yksikköön. Vertailukelpoisuuden määrittäminen on subjektiivista ja objektiivista. Asunto-osakkeissa, asunto-osakeyhtiöissä ja omakotitaloissa vältetään yleensä nämä ongelmat, mutta ei aina. Huolellisuudella heti alussa voidaan välttää monet mahdolliset sudenkuopat, joita vertailukelpoisiin ja ei-vertailukelpoisiin yksiköihin liittyvät kysymykset voivat aiheuttaa. Luottamus vertailukelpoisuuteen ja ei-vertailukelpoisuuteen on olennainen työkalu, joka omistajalla on oltava, jotta hän voi tehdä tehokkaan päätöksen ennen kuin omistajan muuttoilmoitus annetaan tiedoksi.
Säännöt ja määräykset, jotka koskevat vertailukelpoisia ja ei-vertailukelpoisia yksiköitä San Franciscon omistajan muuttoilmoituksissa ja suhteellisten muuttoilmoitusten häädöissä, ovat monimutkaisia, ja ne ovat aina sekä kiinteistönomistajien että vuokralaisten haastettavissa. Jos olet utelias oppimaan lisää San Franciscon omistajan sisäänmuuttohäädön tai suhteellisen sisäänmuuttohäädön suorittamisesta omistamallesi tai ostettavana olevalle kiinteistölle, sinun kannattaa keskustella kokeneen San Franciscon kiinteistöasianajajan kanssa, joka edustaa omistajia ja vuokranantajia San Franciscossa.
San Franciscon omistajan sisäänmuuttohäädön ja suhteellisen sisäänmuuttohäädön tietoja tarjoaa San Franciscon kiinteistöasianajaja Mark Chernev.
Mark B. Chernev, Zacks, Freedman & Patterson, PC, 235 Montgomery Street, Suite 400, San Francisco, CA 94115 : puhelin 415 – 956 – 8100