11 choses importantes à savoir sur les échanges 1031 en Floride

Lorsque vous vendez un investissement et que vous en tirez un bénéfice, la transaction est généralement soumise à un impôt sur les plus-values. Un échange 1031 peut vous permettre de reporter ces impôts, à condition que vous réinvestissiez la totalité du produit de la vente dans un autre investissement de même nature.

Un échange 1031 tire son nom du chapitre 1031 de l’Internal Revenue Code (IRC) et implique généralement la vente d’une propriété de location, de vacances ou d’investissement, mais peut également impliquer la vente de biens personnels, tels que des avions, des yachts, des œuvres d’art, etc. Cet article explique 11 choses importantes que vous devez savoir sur les échanges 1031 en Floride.

Comment les investisseurs immobiliers de Floride peuvent bénéficier d’un échange 1031

Comme mentionné ci-dessus, un échange 1031 vous permettra de reporter les impôts sur les gains en capital sur les biens d’investissement que vous vendez, tant que vous réinvestissez tous les produits dans un autre bien d’investissement. Alors, en quoi exactement cela vous avantage-t-il en tant qu’investisseur immobilier en Floride ?

Disons que vous avez réalisé un bénéfice de 200 000 $ sur la vente d’un bien locatif, pour lequel vous devrez payer 70 000 $ d’impôts sur les plus-values. Il ne vous resterait alors que 130 000 $ à réinvestir dans une autre propriété. Si nous supposons ensuite que vous devrez verser une mise de fonds de 25 % sur la nouvelle propriété et que le ratio hypothèque-valeur est de 75 %, vous ne pourriez acheter une autre propriété d’une valeur de 520 000 $ ou moins.

Cependant, un échange 1031 vous permettrait de reporter l’obligation fiscale de 70 000 $, vous donnant 200 000 $ à réinvestir dans l’achat d’une propriété de remplacement. Compte tenu des mêmes hypothèses concernant la mise de fonds et le rapport hypothèque-valeur que ci-dessus, vous seriez alors en mesure d’acheter une propriété de remplacement d’une valeur de 800 000 $, plutôt que la propriété de 520 000 $ que vous pourriez vous permettre autrement.

Ce que cet exemple démontre, c’est qu’un échange 1031 peut vous permettre de construire de la richesse plus rapidement en gardant tout votre argent qui travaille pour vous au lieu d’aller aux impôts.

Votre propriété 1031 doit avoir été détenue à des fins commerciales ou d’investissement

Pour être admissible à un échange 1031, la propriété que vous vendez doit avoir été détenue à des fins commerciales ou d’investissement. En fait, le bien que vous vendez et votre bien de remplacement doivent tous deux être considérés comme détenus à des fins commerciales ou d’investissement. Dans le cas contraire, l’IRS peut refuser votre échange.

Cela étant dit, un large éventail de biens immobiliers peut être qualifié pour un échange 1031 comme étant détenu à des fins commerciales ou d’investissement, par exemple :

1. Terrain – toujours qualifié comme étant détenu à des fins d’investissement
2. Biens commerciaux – cela signifie le bâtiment lui-même, pas l’entreprise réelle
3. Biens producteurs de revenus – une propriété avec une activité de location serait productrice de revenus et donc qualifiée pour un échange 1031 comme étant détenue à des fins commerciales.

Les flips ne sont généralement pas admissibles

Tout ce qui concerne un échange 1031 est basé sur l’intention d’investissement à long terme. Si votre objectif est la revente immédiate plutôt que l’investissement à long terme, alors vous pourriez ne pas être un bon candidat pour un échange 1031.

Les propriétés détenues pour la revente ou pour réparer et vendre immédiatement (flip) ne sont pas recommandées pour un échange 1031, car l’IRS les considère généralement comme des stocks plutôt que des investissements. Il y a, néanmoins, quelques choses que vous pouvez faire qui peuvent qualifier ces types de propriété pour un échange 1031:

1. Louer la propriété à la valeur du marché, pour la rendre productrice de revenus
2. Détenir la propriété pendant au moins un an et un jour pour atteindre le taux d’imposition des gains en capital à long terme.

Il est important de noter, cependant, qu’accomplir ces deux choses à elles seules ne permettra pas toujours à votre bricolage ou à votre flip d’être admissible à un échange 1031. Vous devrez peut-être établir d’autres faits et circonstances, tels que l’historique de location et la dépréciation. Donc, vous devriez d’abord consulter un CPA qui a de l’expérience avec les échanges 1031.

Votre échange 1031 doit impliquer des propriétés de même nature

Pour être admissible à un échange 1031, la propriété vendue et la propriété de remplacement doivent être de même nature. Cela peut être déroutant pour certains investisseurs, car ils pensent à tort que cela signifie qu’ils doivent réinvestir dans le même type de bien qu’ils ont vendu – un bien résidentiel contre un autre bien résidentiel, par exemple.

Ce n’est toutefois pas le cas. Un bien de même nature peut être n’importe quel type de bien immobilier. Par exemple, vous pouvez vendre un bien locatif résidentiel et acheter un terrain, vendre un terrain et acheter un immeuble de bureaux, et ainsi de suite.

En revanche, vous ne pouvez pas vendre un bien d’investissement et le remplacer par un bien destiné à un usage personnel. En outre, vous ne pouvez pas vendre un bien aux États-Unis et reporter ensuite les impôts en réinvestissant dans un bien étranger (ou vice versa).

Les maisons de vacances et les échanges 1031

L’IRS ne remet généralement pas en question le fait qu’une propriété résidentielle ou de vacances soit détenue à des fins commerciales ou d’investissement si des exigences spécifiques sont respectées en ce qui concerne sa propriété et son utilisation. Ces exigences sont les suivantes :

1. Pour qu’une propriété abandonnée soit admissible, vous devez l’avoir possédée pendant au moins 24 mois immédiatement avant l’échange. De même, pour qu’un bien de remplacement soit admissible, il doit être détenu pendant au moins 24 mois après l’échange.
2. Pour chaque 12 mois de la période de propriété admissible mentionnée ci-dessus, vous devez avoir loué le bien à une autre partie à la juste valeur marchande pendant au moins 14 jours. Vous pouvez louer le bien à un membre de la famille si celui-ci utilise le bien comme résidence principale et paie un loyer équitable sur le marché.
3. Vous ne devez pas avoir occupé le bien à des fins personnelles pendant plus de 14 jours ou 10 % du nombre de jours où le bien a été loué, le plus élevé des deux.

Dans ce cas, le terme utilisation personnelle fait référence à :

1. Utilisation par vous-même, un membre de votre famille ou toute personne qui a un intérêt dans le bien.
2. Utilisation par toute personne qui utilise le bien en vertu d’un arrangement qui vous permet également d’avoir une certaine utilisation du bien.
3. Utilisation par toute personne qui loue à un prix inférieur à la juste valeur marchande. La question de savoir si une propriété résidentielle ou de vacances est louée à la juste valeur marchande est déterminée en fonction de tous les faits et circonstances qui existaient au moment de la signature du contrat de location.

Une propriété de vacances qui ne répond pas à ces exigences peut quand même être admissible à un échange 1031 en tant que propriété abandonnée ou de remplacement, mais toutes les autres exigences légales applicables devront, bien sûr, être respectées.

Vous devez réinvestir 100 % du produit de la vente

Pour utiliser un échange 1031 afin de reporter la totalité de votre impôt sur les plus-values, vous devez réinvestir 100 % des liquidités que vous recevez de la vente de votre propriété abandonnée. Cela signifie que le coût de votre propriété de remplacement doit être égal ou supérieur au prix de vente net de la propriété que vous avez vendue.

Par exemple, si vous avez vendu un condominium en bord de mer pour 250 000 $, alors pour un échange 1031 valide, vous devez dépenser au moins 250 000 $ pour acheter une ou plusieurs propriétés de remplacement, tant que le réinvestissement combiné est égal ou supérieur au prix de vente net du condominium que vous avez vendu.

Si vous vous trouvez en deçà de cette marque, vous pouvez utiliser une partie du produit de la vente pour payer des améliorations mineures à votre propriété de remplacement. De même, si vous réinvestissez dans une parcelle de terrain non améliorée, les fonds utilisés pour construire sur ce terrain peuvent servir à égaliser votre échange. (Voir l’échange de construction mentionné ci-dessous)

Si vous achetez une propriété de remplacement de moindre valeur, vous ne serez admissible qu’à un échange partiel et tout argent non dépensé sera imposé au taux d’imposition applicable.

Il est également important de noter que les échanges 1031 sont à imposition différée et non en franchise d’impôt. Si vous décidez finalement de vendre votre propriété de remplacement, vous devrez payer les taxes que vous avez précédemment reportées, à moins que vous ne rouliez le produit dans un autre échange 1031.

Vous devez utiliser un intermédiaire qualifié

Pour réussir à reporter les taxes avec un échange 1031, vous n’êtes pas autorisé à toucher le produit des ventes de votre propriété abandonnée. Au lieu de cela, vous devez utiliser un intermédiaire qualifié et le laisser gérer le transfert de fonds pour vous ou risquer de voir votre échange 1031 refusé.

Travailler avec un intermédiaire qualifié (QI), également appelé facilitateur 1031, agent ou échangeur est essentiel pour votre échange 1031 car il est requis par l’IRS pour réussir une transaction à imposition différée.

Le rôle de l’IQ dans votre échange 1031 sera le suivant :

• Rédiger les documents nécessaires à votre échange 1031
• Détenir et sauvegarder votre produit de vente 1031 entre la vente de votre propriété abandonnée et l’achat de votre propriété de remplacement.
• Travailler en étroite collaboration avec vous pour s’assurer que les documents nécessaires sont remplis correctement et que tous les délais légaux sont respectés.
• Vous guider dans le processus d’échange 1031 et s’assurer que toutes les exigences pour un échange 1031 valide sont remplies, ce qui vous permettra ensuite de reporter vos impôts.

Qui peut agir en tant que votre intermédiaire qualifié

L’IRC ne dit pas qui peut agir en tant qu’IQ pour un échange 1031, mais il vous dit qui ne le peut pas. Voici des exemples de parties qui ne peuvent pas agir en tant que votre QI :

• Votre avocat
• Votre CPA
• Votre agent immobilier
• Votre employeur
• Votre employé
• Vos membres de la famille

Le but de l’IRC est de s’assurer que la partie qui détient vos produits est véritablement neutre et n’a aucune relation d’agence avec vous. Ainsi, l’essentiel est que votre IRC soit un tiers neutre. Toute personne, qui a eu une relation d’agence ou fiduciaire avec vous au cours des deux dernières années, est automatiquement disqualifiée pour agir en tant que votre QI.

Les délais de l’échange 1031

Vous avez 180 jours civils à partir du jour de la clôture de la vente de votre propriété abandonnée pour conclure la vente de votre propriété de remplacement. Cependant, vous ne disposez que de 45 jours civils pour identifier les propriétés de remplacement potentielles que vous souhaitez acheter et soumettre officiellement cette liste à votre IQ.

Il n’y a pas d’exception ou de prolongation accordée pour la période d’identification de 45 jours ou les délais de clôture de 180 jours. Manquez l’une ou l’autre de ces échéances et votre échange 1031 sera refusé.

Identification des propriétés de remplacement dans votre échange 1031

Il existe trois règles qui régissent la façon dont vous pouvez identifier les propriétés de remplacement potentielles que vous souhaitez acheter dans un échange 1031 :

1. La règle des 3 propriétés – vous permet d’identifier trois propriétés de n’importe quelle valeur comme propriétés de remplacement potentielles.
2. La règle du 200% – vous permet d’identifier plus de trois propriétés potentielles à acheter, mais leur valeur combinée ne peut pas dépasser 200% de ce que votre propriété abandonnée a vendu.
3. La règle du 95% – vous permet d’identifier n’importe quel nombre de propriétés, de n’importe quelle valeur, mais vous devez conclure sur 95% du montant total identifié.

Vous n’avez pas besoin d’être en séquestre ou d’avoir un contrat sur l’une des propriétés que vous souhaitez identifier comme propriétés de remplacement potentielles. Cependant, vous devez les identifier formellement à votre IQ dans la période de 45 jours autorisée.

Après l’expiration de la période d’identification de 45 jours, vous ne pourrez acheter que les propriétés que vous avez formellement identifiées sur votre liste de 45 jours. Si vous n’êtes pas en mesure d’acheter l’une de ces propriétés pour une raison quelconque, alors votre échange sera refusé, et vous serez soumis à l’impôt sur les gains en capital sur la vente de votre renoncement.

Types d’échanges 1031

Il existe 4 types fondamentaux d’échanges 1031 qui peuvent être utilisés par les investisseurs immobiliers de Floride :

1. Échanges simultanés
2. Échanges différés
3. Échanges inversés
4. Échanges de construction

Échanges simultanés

Un échange simultané implique qu’un investisseur ferme le séquestre sur la propriété qu’il a vendue et sa propriété de remplacement à la même date. Un échange simultané est la plus ancienne forme d’échange 1031. En fait, avant 1991, la plupart des échanges 1031 étaient des échanges simultanés dans lesquels un contribuable échangeait un bien directement avec un autre contribuable.

Un échange simultané fonctionne très bien si vous et une autre partie avez chacun un bien que l’autre veut. Par exemple, lorsque deux agriculteurs ont chacun une terre agricole que l’autre désire, les deux peuvent essentiellement échanger des propriétés, et dans certains cas, même sans impliquer un IQ ou toute autre tierce partie.

Échanges différés

Un échange différé également appelé échange à terme ou différé, est généralement ce à quoi on fait référence lorsqu’on discute d’un échange 1031 et c’est le type le plus courant d’échange 1031 exécuté. Dans un échange différé, vous vendez un bien admissible un jour et vous achetez un bien de remplacement admissible quelque temps dans les 180 jours suivants.

La plupart des gens structurent leurs échanges 1031 comme des échanges différés parce que cela leur donne le temps et la flexibilité de vendre le bien qu’ils souhaitent abandonner à une partie et d’acheter ensuite le bien de remplacement qu’ils désirent d’une autre partie.

Échanges inversés

Dans le marché immobilier actuel, la vente de votre propriété actuelle peut prendre beaucoup de temps, mais vous ne voulez pas manquer l’occasion d’acquérir une nouvelle propriété lorsque le prix est bon. Un échange inversé peut vous permettre de saisir le moment où vous voyez une bonne affaire.

De plus, un échange inversé peut être utile lorsque vous avez déjà fait une offre sur une propriété de remplacement, mais que la propriété que vous voulez céder ne se vend pas aussi vite que vous l’aviez prévu. En effet, avec un échange inversé, vous pouvez d’abord acheter une propriété de remplacement, puis plus tard reporter les taxes sur la vente d’une propriété abandonnée, à condition qu’elle soit vendue dans les 180 jours.

Un échange inversé peut être un outil exceptionnellement puissant pour un investisseur qui doit agir sur l’achat d’une nouvelle propriété immédiatement. Cependant, étant donné que les banques n’accordent pas toujours de prêts pour les échanges inversés, et que vous n’aurez pas d’argent provenant de la vente de votre propriété abandonnée (parce que vous ne l’avez pas encore vendue), un échange inversé n’est généralement une option que pour ceux qui ont beaucoup d’argent liquide pour acheter avec ou qui sont prêts à aller à un prêteur d’argent dur pour financer l’achat. Pour cette raison, les échanges inversés ne représentent qu’environ 5 % de tous les échanges 1031.

Échanges de construction

Un échange de construction, également connu sous le nom d’échange d’amélioration ou de construction sur mesure, peut permettre à un investisseur d’acheter un terrain et de construire une propriété de remplacement selon ses propres spécifications afin d’obtenir exactement la propriété de remplacement dont il a besoin et qu’il souhaite.

Voici comment fonctionne un échange de construction :

Vous vendez la propriété que vous voulez abandonner et le produit est transféré à votre IQ. Ensuite, vous trouvez un terrain brut ou une propriété qui a besoin d’être réhabilitée et vous négociez le prix le plus bas que vous pouvez obtenir. Mais, au lieu de conclure vous-même l’achat de la propriété, vous donnez plutôt à votre QI le pouvoir d’acquérir la propriété pour vous.

Votre QI détient alors le titre de propriété pendant le reste de la période d’échange et utilise le reste de vos fonds d’échange pour payer la construction ou les améliorations de la propriété de remplacement. Une fois la construction terminée, la propriété améliorée vous sera transférée en tant que propriété de remplacement.

Un échange de construction peut également être effectué en tant qu’échange de construction inversé, dans lequel votre QI achète une propriété en votre nom et entame les améliorations avant que votre propriété abandonnée ait été vendue.

Consultez un agent immobilier expérimenté en Floride

Avec l’aide appropriée, un échange 1031 peut être un processus très simple et vous permettre de profiter de l’avantage de reporter 100 % de vos impôts sur les gains en capital. Ceci, à son tour, vous permettra de garder tout votre argent travaillant pour vous, de sorte que vous construisez la richesse plus rapidement.