Bâtiment de l’International Mercantile Marine Company

Ancienne utilisation du siteEdit

Au 17e siècle, deux tavernes fonctionnaient à l’emplacement de l’actuel 1 Broadway. L’une d’elles était la « Knocks Tavern », construite vers 1649 par l’officier militaire néerlandais Peter Knocks (alternativement Peter Cock). C’était probablement le premier bâtiment permanent au 1 Broadway.

Le lot a été vendu en 1745 au capitaine de la Royal Navy Archibald Kennedy. Vers 1760 ou 1768, la maison de Kennedy a été érigée sur le site, « façonnée selon le modèle anglais le plus approuvé ». Il s’agissait d’un manoir symétrique à deux étages dont les matériaux étaient importés des Pays-Bas ; ses caractéristiques comprenaient deux cordons de pierre et une partie centrale légèrement en saillie avec une fenêtre palladienne. Il y avait un parloir de 15 m de long et une connexion avec la maison adjacente du 3 Broadway. Kennedy a occupé la maison jusqu’en 1776, pendant la guerre d’indépendance américaine, où il s’est enfui dans le New Jersey. La maison Kennedy a ensuite servi brièvement de quartier général aux généraux de l’armée continentale Henry Lee III et Israel Putnam, et a peut-être servi de quartier général au général George Washington, ainsi qu’à des généraux de haut rang de l’armée britannique.

Après la fin de la guerre, la structure a été restaurée dans son état d’origine. Elle a ensuite été occupée par le banquier Nathaniel Prime, probablement entre 1810 et 1831, ou jusque dans les années 1840. La structure est ensuite devenue l’hôtel Washington, qui a ouvert ses portes en 1854, bien qu’une source affirme que la maison a été utilisée pour le divertissement dès 1794. À un moment donné au milieu du 19e siècle, le bâtiment a été agrandi : un dessin dans le Norton’s Handbook of New York City de 1859 montre l’hôtel comme étant haut de quatre étages.

Washington BuildingEdit

A la mi-1881, Cyrus West Field paya 167 500 dollars pour l’hôtel Washington et 70 000 dollars pour la maison attenante de Caroline W. Astor à Battery Place et Greenwich Street. Le mobilier de l’hôtel a été vendu en décembre. Le mois précédent, en novembre 1881, Field avait annoncé qu’il organiserait un concours entre six des architectes les plus réputés de la ville pour concevoir le Washington Building, un bâtiment commercial, sur le site de l’hôtel. L’architecte gagnant recevrait 5 500 dollars, et les autres architectes recevraient 500 dollars chacun pour avoir soumis un projet. Edward H. Kendall a remporté la commission et a préparé les plans d’un bâtiment de style Queen Anne sur le site. La Washington Building Company a été créée en juin 1882, date à laquelle le titre de propriété a été transféré à ladite société. La structure a été érigée par W.H. Hazzard & Son et a été achevée en 1884 pour un coût final de 900 000 $. Le Washington Building était souvent appelé le Field Building, du nom de son promoteur.

Le Washington Building était à l’origine une structure de 9 ou 10 étages s’élevant à 150 pieds (46 m). Le bâtiment était revêtu de briques rouges et de grès, et l’entrée principale se faisait par Battery Place au sud. Les angles contenaient des colonnes de cinq étages avec des oriels en surplomb. La structure était en forme de C, entourant une cour intérieure sur son côté nord. Elle contenait initialement quatre ascenseurs, mais deux autres ont été ajoutés à la fin des années 1890. Selon la conception initiale, il devait y avoir 17 bureaux à chaque étage entre le troisième et le neuvième, et il y avait « environ 860 fenêtres et 358 pièces » au total. Les locataires comprenaient le comité de construction de la Statue de la Liberté, le Manhattan Hay and Produce Exchange, la Postal Telegraph-Cable Company et la United-States National Bank.

Kendall a conçu des étages supplémentaires au Washington Building en 1885, mais les sources ne s’accordent pas sur la manière dont cela a été entrepris. Selon Fran Leadon, un ajout de deux étages a été construit peu après l’achèvement du Washington Building, et une autre extension de deux étages a été ajoutée en 1886-1887. Cependant, Christopher Gray du New York Times mentionne une seule extension de quatre étages achevée en 1887. Quoi qu’il en soit, après l’agrandissement, le dernier étage était constitué d’un toit mansardé comportant des lucarnes en saillie sur sa face sud. Après les agrandissements, le bâtiment mesurait 258 pieds (79 m) de haut. Gray et un article contemporain du Real Estate Record décrivent le Washington Building comme un immeuble de 14 étages, mais un article du Times de 1896 le décrit comme un immeuble de 13 étages. La Washington Building Company a engagé Harry E. Donnell en 1908 pour effectuer des « améliorations internes » non spécifiées sur la structure.

Rénovation de l’IMMEdit

L’International Mercantile Marine Company (IMM) était à la recherche d’un nouveau siège social au début du 20e siècle. La société avait été fondée par le financier J. P. Morgan en 1902 par la fusion de nombreuses petites entreprises. En raison de sa grande taille et de l’abondante concurrence dans l’industrie des navires à vapeur, ses opérations fonctionnaient avec une « mince marge de sécurité ». Les finances d’IMM ont été affectées négativement après le naufrage en 1912 du RMS Titanic, exploité par sa filiale White Star Line, mais la société a réalisé d’importants bénéfices grâce au trafic de fret pendant et après la Première Guerre mondiale. Son premier bureau à New York, situé dans l’immeuble adjacent Bowling Green Offices Building, a été mentionné pour la première fois dans son rapport annuel de 1918.

IMM a acheté le Washington Building en 1919 pour 3 millions de dollars. En raison de la pénurie d’espaces de bureaux disponibles dans le quartier, IMM a décidé de ne pas construire une structure entièrement nouvelle. Au lieu de cela, en novembre de la même année, IMM a annoncé son intention de rénover la structure existante. Walter B. Chambers a conçu la rénovation du Washington Building. Les lucarnes et les oriels ont été supprimés, le toit a été reconstruit, la façade a été revêtue d’un mélange de granit, de marbre et de calcaire, et des détails sur le thème de la mer ont été placés sur la façade du 1 Broadway. En outre, le rez-de-chaussée a été réaménagé pour accueillir le bureau des réservations de l’IMM. La rénovation a été réalisée par phases afin de minimiser les perturbations pour les locataires existants, qui ont été déplacés entre les bureaux au fur et à mesure des travaux. Le processus s’est déroulé « sans le moindre accident » malgré les complexités techniques du projet. La rénovation a été achevée en 1921 ; cette année-là, la Downtown League a décerné au 1 Broadway le prix du « bâtiment le mieux modifié ».

La structure contenait initialement le bureau des réservations et le siège social de l’IMM à New York. Au rez-de-chaussée se trouvaient les bureaux de réservation des première et deuxième classes, la salle d’attente et le hall d’entrée, tandis que le sous-sol contenait le bureau de réservation de l’entrepont et les salles de stockage. Le deuxième étage abritait le service de construction de l’IMM ; les troisième et quatrième étages, les bureaux généraux ; et le cinquième étage, une salle du conseil et les bureaux de la direction. D’autres locataires louaient les sept étages supérieurs. L’IMM était en concurrence avec la Cunard Line, qui avait construit son propre bâtiment voisin de manière similaire deux ans auparavant. Les bâtiments de la Cunard, de la Bowling Green, de l’International Mercantile Marine Company et plusieurs autres sur la section la plus au sud sur Broadway, formaient une « rangée de navires à vapeur ».

Utilisation ultérieureModification

Le public et l’United States Shipping Board du gouvernement fédéral ont commencé à se méfier de l’IMM après la Première Guerre mondiale : le public désapprouvait la société en raison de son utilisation de navires britanniques, tandis que le Shipping Board considérait l’IMM comme trop grande et anticoncurrentielle. Cela a conduit à une série de changements organisationnels, notamment la vente de toutes les lignes sous pavillon étranger et même de certaines lignes nationales. L’IMM fusionne avec la Roosevelt Steamship Company en 1931 pour former la Roosevelt International Mercantile Marine Company (RIMM), qui reste propriétaire du 1 Broadway. La même année, la RIMM a acquis la United States Lines (USL) et a commencé à fusionner ses autres opérations sous ce nom. En 1940, la RIMM avait elle-même fusionné avec l’USL, et l’année suivante, une filiale de l’USL a acquis le 1 Broadway.

L’USL était également l’une des plus grandes compagnies maritimes de son temps, mais elle a été confrontée à de nombreux problèmes financiers après la Seconde Guerre mondiale. Par conséquent, la société a mis en vente le 1 Broadway à la fin des années 1960 ou au début des années 1970. La Walter Kidde & Company, alors propriétaire d’USL, aurait « presque vendu » le 1 Broadway en 1972, mais USL a retiré le bâtiment de la vente en raison d’une baisse des prix de l’immobilier à New York. USL a également proposé de remplacer le 1 Broadway par un gratte-ciel de 50 étages en 1970, ce qui aurait impliqué de prendre les droits aériens de l’Alexander Hamilton U.S. Custom House situé à proximité. L’entrepreneur en transport maritime Malcom McLean a racheté USL en 1977 et, au mois de décembre suivant, United States Lines a annoncé qu’elle allait déménager à Cranford, dans le New Jersey. Le déménagement a eu lieu à la mi-1979, bien que l’USL soit restée au rez-de-chaussée jusqu’à la fin de l’année.

Plusieurs entités ont exprimé leur intérêt pour l’achat du 1 Broadway, y compris un acheteur potentiel qui envisageait de le convertir en hôtel. Finalement, la structure a été acquise par la Muna Realty Development Corporation, une société antillaise néerlandaise qui a payé 9,75 millions de dollars pour le bâtiment et 250 000 dollars pour le loyer restant de l’USL. Le bâtiment a été inscrit sur le registre national des lieux historiques en 1991. Les propriétaires de l’immeuble ont connu des difficultés financières en 1992, lorsque la compagnie d’assurance Allstate a acquis le 1 Broadway par saisie. La même année, Allstate a commencé à rénover la façade. La restauration a été conçue par Stephen Cohan, avec C & D Restoration comme entrepreneurs, et a finalement coûté 2,2 millions de dollars. Pendant le projet, une partie de la façade rouge d’origine a été découverte. La maçonnerie a été remplacée entre 1993 et 1994, au cours de laquelle environ 8% de la maçonnerie originale a été remplacée. En 1995, le bâtiment de l’International Mercantile Marine Company, ainsi que plusieurs autres bâtiments de Bowling Green, ont été officiellement désignés comme des points d’intérêt de la ville de New York.

Kenyon & Kenyon, un cabinet d’avocats réputé dans le domaine de la propriété intellectuelle, était le principal locataire des étages supérieurs à la fin du XXe siècle et au début du XXIe siècle, ayant emménagé dans quatre étages du 1 Broadway en 1980. Kenyon & Kenyon ainsi que les conseillers en investissement Brundage, Story & Rose, occupaient collectivement 70% de l’espace de bureaux de l’immeuble en 1996. Cinq ans plus tard, Kenyon & Kenyon occupait la quasi-totalité des 190 000 pieds carrés (18 000 m2) de bureaux de l’immeuble, à l’exception de la moitié du sixième étage. À l’époque, Logany LLC était le propriétaire de cette partie du sixième étage, bien que Kenyon & Kenyon ait eu un droit de premier refus sur cet espace. Cela a conduit à un procès en 2005 lorsque Logany n’a pas offert un bail à Kenyon & Kenyon pour la moitié du sixième étage de Logany, et a proposé de construire des penthouses au 12e étage, ce que Kenyon & Kenyon a prétendu être un effort pour les forcer à déménager du 12e étage. Kenyon & Kenyon a gagné ce procès, ce qui a empêché Logany de construire des penthouses et a forcé la société à offrir à Kenyon & Kenyon un bail. En 2018, le bâtiment a été vendu à Midtown Equities pour 140 millions de dollars, et les nouveaux propriétaires ont alors annoncé qu’une partie du bâtiment serait convertie en appartements. Kenyon & Kenyon s’est dissoute par la suite.