Les enfants adultes peuvent obtenir la propriété d’un logement, acquérir plus tôt un logement plus coûteux ou acquérir un logement plus coûteux que ce qu’ils pourraient autrement se permettre, en utilisant un accord de financement en quote-part par lequel les parents ou autres proches partagent l’achat et le coût de l’entretien d’une maison utilisée par les enfants comme résidence principale (Sec. 280A(d)(3)). Le propriétaire non-résident loue sa partie de la maison au propriétaire résident et obtient les avantages fiscaux normaux de la location de biens immobiliers si les exigences statutaires sont satisfaites.
Puisque l’enfant ne possède pas 100% de la maison, il est locataire quant à la partie de la maison qu’il ne possède pas et loue cette participation du parent à un taux de marché équitable. Le loyer du marché équitable payé pour la partie de la maison que l’enfant ne possède pas peut refléter une réduction qui considère que l’enfant prendra mieux soin de la maison puisqu’il est à la fois un membre de la famille et un propriétaire (voir Bindseil, T.C. Memo. 1983-411).
En vertu des règles relatives aux résidences secondaires, l’utilisation personnelle de la maison par un enfant ou un autre parent du propriétaire de la propriété est normalement attribuée au propriétaire (Sec. 280A(d)(2)). Ainsi, l’utilisation personnelle du propriétaire non-résident devrait normalement dépasser le plus élevé des deux chiffres suivants : 14 jours ou 10 % des jours de location équitable, ce qui fait que la maison est traitée comme une résidence de vacances où les déductions locatives sont limitées au revenu locatif. Toutefois, il existe une exception à la règle générale lorsque le logement est loué à un locataire pour un loyer de marché équitable et sert de résidence principale au locataire (Sec. 280A(d)(3)(A)). Lorsque le locataire possède un intérêt dans le bien, cette exception à la règle générale ne s’applique que si la location peut être qualifiée d’accord de financement en quote-part (Sec. 280A(d)(3)(B)).
Un accord de financement en quote-part est un accord par lequel deux personnes ou plus acquièrent des intérêts de propriété qualifiés dans une unité d’habitation et une personne (ou des personnes) détenant un ou plusieurs des intérêts a le droit d’occuper l’habitation comme sa résidence principale et est tenue de payer un loyer à l’autre ou aux autres personnes détenant des intérêts de propriété qualifiés (Sec. 280A(d)(3)(C)). Une participation qualifiée est définie comme un intérêt indivis de plus de 50 ans dans l’ensemble de l’unité d’habitation et de tout terrain annexe acquis dans le cadre de la transaction à laquelle le contrat de copropriété se rapporte (Sec. 280A(d)(3)(D)). La propriété effective d’au moins 50 ans n’est pas requise ; c’est-à-dire que le bien peut être cédé avant que 50 ans ne se soient écoulés et rester admissible.
Exemple : M et L ont accepté d’aider leur fils, B, à acheter sa première maison. Le prix d’achat total est de 100 000 $, composé d’un acompte de 20 000 $ et d’un prêt hypothécaire de 80 000 $. M et L paient la moitié de l’acompte et effectuent la moitié du paiement hypothécaire en vertu d’un accord de financement en quote-part avec B. B leur verse un loyer équitable pour l’utilisation de 50 % de la propriété, déterminé au moment de la conclusion de l’accord.
En vertu de cet accord, B traite la propriété comme sa résidence personnelle aux fins de l’impôt, en déduisant sa part de 50 % des intérêts hypothécaires et des impôts fonciers. Comme son utilisation n’est pas attribuée à ses parents, M et L, ceux-ci traitent la propriété comme une location. Ils doivent déclarer le loyer qu’ils reçoivent de B mais peuvent déduire leur part de 50 % des intérêts hypothécaires et des taxes, les frais d’entretien qu’ils paient et l’amortissement sur la base de 50 % de la base amortissable du bien. Si le bien génère une perte fiscale, il est soumis aux règles relatives aux pertes passives (c’est-à-dire qu’une perte peut être générée ; les dépenses ne sont pas limitées au revenu de location en vertu des règles relatives aux résidences de vacances).
Note : Pour le résident-propriétaire, les avantages fiscaux de la propriété du logement peuvent ne pas être aussi importants que prévu parce que les déductions du résident-propriétaire pour les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers sont basées sur son pourcentage de propriété. Mais l’arrangement d’équité partagée réduit la dépense en espèces du résident-propriétaire, ce qui peut être plus important que les économies d’impôt.
Mise en garde : S’il est prévu que le résident-propriétaire (l’enfant) achètera finalement la participation du non-résident-propriétaire (généralement un parent) et que la location générera des pertes suspendues en vertu des règles relatives aux pertes passives, il faut faire particulièrement attention lorsque les conditions du bail sont convenues, car les pertes passives suspendues normalement autorisées lors de la disposition ne sont pas autorisées lorsque la participation est vendue à une partie liée (Sec. 469(g)(1)(B)). Les pertes passives qui seraient autrement suspendues peuvent être minimisées en effectuant un versement initial plus important qui diminue les frais d’intérêt hypothécaire ou en facturant un loyer à l’extrémité supérieure de la fourchette raisonnable pour la valeur de l’intérêt loué au résident-propriétaire.
Conseil de planification : Un inconvénient des accords de partage de l’équité est que les propriétaires non-résidents ne pourront pas bénéficier de l’exclusion des gains de la Sec. 121 lors de la vente de la résidence. Le résultat sera une plus-value imposable pour la partie de la plus-value liée à la location réputée. La plus-value peut également être soumise à l’impôt sur le revenu net des investissements de 3,8 %. Les clients devraient envisager de garantir ou de cosigner l’hypothèque, au lieu de la copropriété pure et simple, si l’exclusion du gain potentiel futur est une considération majeure. Cela devrait permettre au résident-propriétaire d’exclure la totalité de la plus-value (jusqu’à 250 000 dollars pour les contribuables célibataires ou 500 000 dollars pour les contribuables mariés déclarant conjointement). Mais cela peut être peu pratique si le propriétaire-résident a besoin de liquidités pour un acompte et/ou des versements hypothécaires.
Cette étude de cas a été adaptée du Guide de la planification fiscale pour les particuliers à revenu élevé de PPC, 19e édition (mars 2018), par Anthony J. DeChellis et Patrick L. Young. Publié par Thomson Reuters/Tax & Accounting, Carrollton, Texas, 2017 (800-431-9025 ; tax.thomsonreuters.com).