Ce que vous devez savoir pour un échange 1031 en Californie

Si vous êtes actuellement propriétaire d’un bien d’investissement, un échange 1031 pourrait être la transaction immobilière idéale pour vous si vous souhaitez acheter un autre bien tout en vendant votre bien actuel. Un échange 1031 est un échange à imposition différée qui vous permet de reporter l’impôt sur les plus-values à condition que vous achetiez un autre bien « de même nature ». Ce mécanisme d’échange est utilisé par certains des investisseurs immobiliers les plus performants et peut s’avérer bénéfique dans de nombreuses situations. Ce qui suit est un guide général sur l’échange 1031 en Californie. Il comprend des détails sur ce qu’est l’échange 1031, sur la manière de procéder à l’échange et sur les raisons pour lesquelles l’échange peut être bénéfique pour vous. Comprendre les détails complexes d’un échange 1031 devrait être accompli en utilisant un « intermédiaire qualifié » qui est une société tierce professionnelle qui accueille le processus d’échange et vous aide à éviter de faire des erreurs critiques qui pourraient compromettre votre vente fiscalement avantageuse.

Qu’est-ce qu’un échange 1031?

Un échange 1031 est un échange qui se produit lorsque vous vendez un bien d’investissement afin d’en acheter un autre. Lorsque vous échangez votre immeuble de placement actuel contre un autre, vous devez généralement payer un montant important d’impôts sur les plus-values. Toutefois, si cette transaction répond aux critères d’un échange 1031, vous pouvez reporter ces impôts indéfiniment. Cela donne aux investisseurs la possibilité de passer à une autre catégorie de biens immobiliers et/ou de se concentrer sur un nouveau domaine sans être frappé par une lourde charge fiscale.

Les principales exigences pour un échange 1031 sont : (1) il faut acheter un autre bien d’investissement  » de même nature  » ; (2) le bien de remplacement doit être de valeur égale ou supérieure ; (3) il faut investir la totalité du produit de la vente (on ne peut pas recevoir de  » botte « ) ; (4) il doit s’agir du même détenteur de titre et du même contribuable ; (5) il faut identifier le nouveau bien dans les 45 jours ; et (6) il faut acheter le nouveau bien dans les 180 jours.

Pour comprendre à quel point un échange 1031 peut être bénéfique, vous devez savoir ce qu’est l’impôt sur les plus-values. Dans la plupart des transactions immobilières où vous possédez un bien d’investissement pendant plus d’un an, vous devrez payer une taxe sur les plus-values. Cet impôt est directement prélevé sur la différence entre le prix d’achat corrigé (prix initial plus les coûts d’amélioration, les autres coûts connexes et la prise en compte de l’amortissement) et le prix de vente du bien. Le pourcentage d’imposition de vos plus-values dépend de la tranche d’imposition à laquelle vous appartenez. L’échange 1031 est défini par la section 1031 du code de l’IRS, d’où son nom.

4 types d’échanges immobiliers

Il existe quatre types d’échanges immobiliers que vous pouvez envisager lorsque vous souhaitez participer à un échange 1031, à savoir :

• Échange simultané
• Échange différé
• Échange inversé
• Échange de construction ou d’amélioration

Échange simultané

Un type d’échange 1031 est un échange simultané, qui a lieu lorsque la propriété que vous vendez et la propriété que vous acquérez sont clôturées le même jour l’une par rapport à l’autre. N’oubliez pas que cet échange doit être simultané pour que vous puissiez bénéficier des avantages. Si la clôture de l’une ou l’autre propriété est retardée pendant une courte période, l’échange pourrait être disqualifié, ce qui signifie que vous devriez payer la totalité des impôts sur les gains en capital.

Un échange simultané peut se produire de trois façons distinctes. Le premier type d’échange simultané est celui où vous échangez les actes avec le propriétaire de l’autre bien d’investissement. Le deuxième type est un échange tripartite où la transaction entre vous et le propriétaire de l’autre bien d’investissement est facilitée par un tiers appelé intermédiaire qualifié. Les intermédiaires qualifiés structurent l’ensemble de la transaction et possèdent une formation et une expérience dans le traitement de ce type de transactions. Sans l’aide d’un Intermédiaire Qualifié, vous courez le risque d’annuler l’échange 1031 et de subir une charge fiscale importante.

Échange différé

Un échange différé est facilement l’échange 1031 le plus commun que vous pouvez faire. Lorsque vous effectuez un échange différé, vous pourrez renoncer à votre bien d’investissement ou le vendre avant d’en acheter un autre. Cela vous permet d’utiliser les fonds d’une vente pour acquérir un autre bien. Ce type d’échange ne peut avoir lieu avant que vous n’ayez commercialisé votre bien, trouvé un acheteur et signé le contrat de vente et d’achat final. Un intermédiaire qualifié devra alors être engagé pour conserver le produit de la vente jusqu’à ce qu’un bien de même nature soit acquis par le vendeur.

Vous aurez 45 jours pour identifier une nouvelle propriété et 180 jours pour conclure. Pendant cette période, les bénéfices de la vente de votre précédent bien d’investissement seront détenus dans un trust contraignant. Là encore, alors que la vente de votre nouveau bien doit être conclue en 180 jours, vous n’aurez que 45 jours pour trouver le bien d’investissement que vous souhaitez acheter. Ce délai vous donne une certaine marge de manœuvre par rapport à un échange simultané.

Échange inversé

Un échange inversé est unique en ce sens que vous trouvez et achetez un immeuble de placement avant de vendre votre immeuble de placement actuel. Votre propriété actuelle sera ensuite échangée. En achetant une nouvelle propriété au préalable, vous pouvez attendre de vendre votre propriété actuelle jusqu’à ce que la valeur marchande de la propriété augmente.

Le principal problème avec ce type d’échange est que la transaction se produit généralement avec 100 pour cent d’espèces. Il est également important de comprendre que la majorité des banques ne fournissent pas de prêts d’échange inversé. Gardez à l’esprit que l’achat d’une autre propriété avec cet échange signifie que vous aurez 45 jours pour déterminer laquelle de vos propriétés d’investissement actuelles sera abandonnée. Vous aurez ensuite 135 jours supplémentaires pour réaliser la vente.

Échange de construction ou d’amélioration

Un échange de construction ou d’amélioration est un type d’échange qui vous permet d’apporter des améliorations à la propriété avant que l’échange réel ait lieu. Le bien sera placé auprès d’un intermédiaire qualifié pendant 180 jours, au cours desquels vous pourrez utiliser les fonds propres de l’échange pour effectuer les améliorations nécessaires. Cependant, il y a trois exigences distinctes que vous devez respecter si vous voulez que tous les gains soient exempts d’impôts.

Premièrement, tous les capitaux propres de l’échange devront être dépensés comme un acompte ou en apportant des améliorations à la propriété dans les 180 jours. Le contribuable devra recevoir la même propriété que celle qui a été identifiée le 45e jour, ce qui signifie qu’elle ne peut pas changer de façon significative. Une fois que le bien est rendu au contribuable, il devra avoir une valeur égale ou supérieure. Ces améliorations doivent être apportées dans un délai de 180 jours.

Définitions de base de l’échange 1031

Qu’est-ce qu’un bien de même nature?

Le bien que vous obtenez doit être un « bien de même nature » pour que la transaction soit considérée comme un échange 1031. Cependant, il s’agit d’un terme large, ce qui signifie que le bien que vous obtenez n’a pas besoin d’être exactement le même que celui auquel vous avez renoncé. Presque tous les types de biens immobiliers peuvent faire l’objet de cet échange. Par exemple, vous pouvez échanger un duplex contre un immeuble d’habitation. Les deux propriétés devront se trouver aux États-Unis.

Qu’est-ce qui est admissible comme bien d’investissement?

La propriété doit être une entreprise ou un bien d’investissement, ce qui signifie qu’il ne peut s’agir de biens personnels. Votre maison ne sera pas admissible à un échange 1031. Cependant, un bien locatif unifamilial que vous possédez pourrait être échangé contre un bien locatif commercial.

Comment détermine-t-on la valeur égale ou supérieure dans un échange?

L’équité et la valeur marchande du bien d’investissement que vous achetez devront être égales ou supérieures à ce pour quoi vous avez vendu votre bien actuel. Si votre propriété a une hypothèque de 300 000 $ sur une maison d’un million de dollars, la propriété que vous voulez acheter doit valoir au moins un million de dollars et vous devez avoir le même ratio (ou une dette plus élevée) sur la propriété.

Qu’est-ce que le « boot » ?

Le terme « boot » désigne un bien non similaire reçu lors d’un échange. Généralement, le boot se présente sous la forme d’espèces, de dettes hypothécaires ou de biens personnels reçus lors d’un échange. Si vous voulez que votre échange soit entièrement exempt d’impôt, vous ne pouvez pas recevoir de  » boot  » lors de la vente du bien. Toute botte que vous recevez sera imposée.

Que signifie le même titulaire du titre / contribuable ?

Le nom et la déclaration d’impôt qui figurent sur le titre de propriété du bien que vous vendez devront être les mêmes que le nom et la déclaration d’impôt que vous fournissez lors de l’achat d’un nouveau bien. Une exception est autorisée si vous êtes l’unique membre d’une société à responsabilité limitée dans laquelle le bien est transmis de votre société à vous-même.

La fenêtre d’identification de 45 jours

Quel que soit le type d’échange 1031 auquel vous participez, vous disposerez de 45 jours à compter de la clôture de la vente pour trouver jusqu’à trois biens de même nature. Si vous identifiez deux ou trois biens, leur valeur totale doit être égale ou supérieure à la valeur du bien vendu.

La fenêtre d’achat de 180 jours

Une fois que vous aurez vendu votre bien actuel, vous disposerez de 180 jours pour acheter un bien d’investissement de remplacement et réaliser l’échange 1031.

Démarrer une transaction en vertu de l’article 1031

Si vous pensez qu’un échange 1031 vous convient, il est essentiel de savoir ce que vous faites et de respecter toutes les règles. La première étape consiste toujours à contacter un intermédiaire qualifié pour vous aider à gérer votre échange. Que vous procédiez à un échange simultané ou différé, le bien d’investissement que vous choisissez d’acheter doit être similaire au bien que vous abandonnez. Il est également important que vous n’essayiez pas d’utiliser des biens personnels dans cet échange. N’oubliez pas que vous aurez 45 jours pour trouver un bien et 180 jours pour effectuer l’échange. Tout retard sur ces délais pourrait vous faire payer des impôts sur les plus-values.

En tant qu’investisseur, ces échanges peuvent être utiles de diverses manières. Si vous voulez diversifier vos actifs avec une propriété différente ou si vous souhaitez acheter une propriété dont les rendements sont mieux estimés, un échange 1031 est un excellent outil. Il peut également s’avérer utile si vous gérez actuellement l’immeuble de placement que vous possédez, mais que vous préférez en acheter un qui est déjà géré. Bien que vous devriez maintenant comprendre comment démarrer une transaction en vertu de l’article 1031, il s’agit d’un processus incroyablement compliqué qui comporte de nombreux obstacles qu’il faut surmonter. Veuillez contacter AB Capital pour obtenir notre liste d’intermédiaires qualifiés de confiance.