Exigences de base
Si vous envisagez un échange de la section 1031 ou si vous voulez simplement en savoir plus sur le fonctionnement d’un échange, c’est un bon endroit pour commencer à apprendre. Ces informations ne sont en aucun cas complètes et dans tous les cas, vous voudrez consulter un conseiller fiscal professionnel avant de commencer un échange.
La section 1031 du code IRC comporte de nombreuses dispositions qui doivent être suivies pour exécuter un échange réussi. Les sujets suivants représentent un sous-ensemble de ces dispositions. Nous les présentons ici pour créer un point de départ dans la compréhension des exigences de base pour exécuter avec succès un échange 1031 et pour présenter les problèmes possibles qui pourraient retarder ou disqualifier un scénario d’échange autrement acceptable. Comme toujours, demandez conseil dès le début à votre comptable et/ou à vos conseillers fiscaux.
Biens admissibles
Les biens que vous abandonnez (les « biens abandonnés ») doivent être utilisés dans votre commerce/entreprise ou détenus à des fins d’investissement, et non pour un usage personnel.
Les biens que vous prévoyez d’acquérir (les « biens de remplacement ») doivent également être utilisés dans votre commerce/entreprise ou détenus à des fins d’investissement, et non acquis pour un usage personnel.
Le bien abandonné et le bien de remplacement ne doivent pas être des stocks, ou d’autres biens détenus principalement pour la revente dans le cours normal des affaires (« biens de concessionnaires »).
Déport d’impôt
Pour que l’échange bénéficie d’un report d’impôt de 100 %, le prix d’achat du bien de remplacement doit être égal ou supérieur au prix de vente du bien abandonné, et vous ne devez pas recevoir d’espèces à la clôture du bien abandonné. Toute somme d’argent ou tout autre bien » de nature différente » reçu lors de l’échange est appelé » botte » et peut donner lieu à un gain imposable. L' »ancienne » dette doit être remplacée par une « nouvelle » dette ou de « nouvelles » liquidités. Le boot reçu peut ne pas être entièrement imposable si le montant du boot reçu est inférieur au gain réalisé sur la transaction ou si une loi exempte autrement le gain de l’imposition.
Financement du vendeur
Bien que possible dans certains cas pour une période minimale, le financement du vendeur rend la transaction plus compliquée et dans de nombreux cas impossible.
Produit de la vente
Le produit de la vente du bien abandonné ne doit pas être réellement ou implicitement reçu par vous avant l’achat du bien de remplacement. L’intermédiaire doit retenir ces fonds pour éviter les problèmes de » réception implicite « .
Biens immobiliers contre biens personnels
Les meubles, l’équipement, certains animaux d’élevage et d’autres biens personnels transférés avec les biens abandonnés ou les biens de remplacement ne sont pas » de même nature » que les biens immobiliers et seront traités comme des bottes, à moins que vos biens de remplacement ne comprennent également des meubles, de l’équipement ou d’autres biens personnels » de même nature « . S’il est traité comme une botte, vous devez alors payer l’impôt sur sa valeur.
Changements de nom et intention de détention
Le titre de propriété du bien de remplacement doit être pris par le propriétaire identique du bien abandonné. Par exemple, si Jean Dupont vend le bien abandonné dans l’échange, alors Jean Dupont doit prendre le titre de propriété du bien de remplacement, plutôt que son partenariat, sa société, sa fiducie ou son fils/fille. Le bien de remplacement doit être acquis avec l’intention de le détenir. Une disposition dans un délai d’un an ou deux après la réception peut remettre en question l’intention de détention.
Conseils fiscaux et juridiques
La Texas 1031 Exchange Company sert d’intermédiaire dans l’échange, et ne pratique pas la comptabilité ou le droit. Vous devez vous fier aux avis et conseils de votre conseiller fiscal et/ou de votre avocat pour cette transaction d’échange.
Identification et achat de la propriété de remplacement
Vous devez rédiger une lettre qui identifie toutes les propriétés de remplacement potentielles à The Texas 1031 Exchange Company ou à une partie appropriée à la transaction dans les 45 jours suivant le transfert de la propriété abandonnée.
L’achat de la propriété de remplacement doit être réalisé dans les 180 jours suivant le transfert de la propriété abandonnée. La loi autorise quelques prolongations (service en cas de catastrophe ou dans une zone de combat). Tout bien acquis en tant que bien de remplacement doit être inclus dans la lettre d’identification de 45 jours discutée ci-dessus.
Si vous identifiez un bien de remplacement dans la période d’identification de 45 – jours et que vous achetez ensuite une partie mais pas la totalité du bien que vous avez identifié sans restrictions, alors vous ne devez pas retirer les fonds restants de votre compte d’échange avant que la période d’échange de 180 jours ne soit terminée. Un retrait inapproprié du compte d’échange détruit la transaction. Ainsi, pour être sûr, les fonds ne doivent pas être retirés avant l’expiration de la période de remplacement ou jusqu’à ce que toutes les propriétés admissibles aient été achetées.
Amélioration du bien de remplacement
Les réparations ou les améliorations apportées au bien de remplacement après que vous ayez reçu le titre de propriété ne comptent pas comme faisant partie du coût du bien de remplacement aux fins de l’échange. Si des réparations ou des améliorations importantes sont nécessaires, et si vous avez besoin que le coût soit reflété dans le bien de remplacement, alors le bien de remplacement doit être initialement cédé au détenteur du titre de propriété de l’échange admissible jusqu’à ce que les réparations soient terminées. Pour être incluses dans l’échange, les améliorations doivent avoir été achevées au plus tard le 180e jour de l’échange. Les coûts de matériaux ou de main-d’œuvre payés à l’avance ne sont pas admissibles. Il y a des frais supplémentaires lorsque des améliorations sont effectuées dans le cadre de l’échange.
Biens de même nature
En ce qui concerne les biens immobiliers, les « biens de même nature » sont définis comme des terrains et tout ce qui est attaché de façon permanente au terrain. Par exemple, un ranch peut être échangé contre un motel, un immeuble de bureaux ou un centre commercial. La juste valeur marchande du mobilier de l’immeuble de bureaux que vous recevez n’est pas un « bien de même nature », mais est plutôt considérée comme une « botte » reçue. Vous paierez l’impôt sur la juste valeur marchande du mobilier reçu, à moins que vous ne fassiez également un échange de biens personnels distinct en achetant du mobilier » de même nature « .
Date limite de déclaration à l’IRS
Vous devez déclarer un échange à imposition différée à l’Internal Revenue Service en utilisant le formulaire IRS 8824 (Like-Kind Exchanges), avec votre déclaration de revenus fédérale pour l’année fiscale au cours de laquelle vous vendez le bien abandonné. Vous devez acquérir votre bien de remplacement avant de remplir cette déclaration d’impôt sur le revenu. Par conséquent, si vous n’avez pas acquis votre bien de remplacement avant la date de dépôt pour cette année fiscale (le 15 mars ou le 15 avril pour les contribuables de l’année civile), vous devez demander une extension de dépôt pour l’année fiscale au cours de laquelle vous avez vendu le bien abandonné.
Échanges entre parties liées
Dans la plupart des cas, vous ne pouvez pas acheter de bien de remplacement à une » partie liée » (membre de la famille ou société, partenariat ou fiducie contrôlée), tel que ce terme est défini par l’Internal Revenue Code. Veuillez nous contacter ou contacter votre conseiller fiscal pour plus d’informations si ce terme s’applique à votre transaction.
Les informations ci-dessus ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique mais sont présentées pour votre information et votre considération. Veuillez consulter votre conseiller fiscal ou juridique pour toute question relative à la réalisation de votre échange 1031.