Par Robert J. Burnett
Le calcul des redevances de production et la déduction des coûts de post-production est un sujet brûlant pour les propriétaires fonciers de toute la Pennsylvanie. Mais il existe une autre question frustrante et souvent déroutante liée aux redevances qui peut, et qui a, un impact sur la valeur de la redevance du propriétaire foncier. Par exemple, imaginez que vous signez un bail pétrolier et gazier en 2015 avec un foreur de premier plan concernant la ferme familiale de 100 acres dans le comté de Washington. Vous passez d’innombrables heures à négocier le bail et insistez sur une clause de redevance de 17,5 %. En novembre, vous recevez votre premier relevé de redevances, mais la redevance n’est pas calculée sur 17,5 % mais sur 10,5 %. Vous êtes choqué, confus et en colère. Le foreur vous informe qu’en 1937, votre grand-père a cédé un « intérêt de redevance » de 7 % à M. Smith, une personne dont vous n’avez jamais entendu parler. Le foreur vous dit qu’il verse 7 % de votre redevance à M. Smith. Comment cela est-il possible ? Comment une transaction effectuée en 1937 peut-elle réduire la redevance que vous avez spécifiquement négociée en 2015 ? Ce dilemme entre « redevance » et « intérêt de redevance » est assez courant et touche malheureusement de nombreux propriétaires fonciers chaque année en Pennsylvanie. Récemment, la Cour supérieure de Pennsylvanie s’est penchée sur cet aspect unique et déroutant de la loi sur le pétrole et le gaz dans l’affaire Rohe v. Meehan.
La question en jeu dans l’affaire Rohe était une cession effectuée en 1954 entre la famille Rohe et le Meehan Trust (la » cession de 1954 « ). La cession de 1954 accordait au Meehan Trust « un intérêt indivis d’une moitié » dans un bail pétrolier et gazier existant entre la famille Rohe et H.R. Hirzel (le « bail de 1949 »). Le bail de 1949 contient une durée principale de dix ans, qui doit expirer en 1959. Plusieurs années plus tard, la California Company acquiert la participation de Hirzel dans le cadre du bail de 1949. En 1955, The California Company a enregistré un abandon de bail renonçant à tous ses droits, titres et intérêts en vertu du bail de 1949.
Une soixantaine d’années plus tard, les héritiers de la famille Rohe ont signé un bail pétrolier et gazier avec Chesapeake Appalachia, LLC ( » Chesapeake « ) concernant les mêmes 62 acres anciennement grevés par le bail de 1949. Après la signature du nouveau bail, Chesapeake a foré plusieurs puits horizontaux. Une fois la production des puits commencée, Chesapeake a commencé à retenir la moitié des redevances de la famille Rohe conformément à la cession de 1954. Chesapeake a soutenu que la cession de 1954, qui accordait au Meehan Trust un intérêt de cinquante pour cent, était toujours applicable. La Famille Rohe a contesté et contesté la retenue et a fait valoir que le prétendu intérêt de redevance du Meehan Trust avait expiré et pris fin lorsque le Bail de 1949 a été cédé. Le Meehan Trust, en revanche, a fait valoir que le droit à redevance créé par la cession de 1954 était « perpétuel » et que sa durée n’était pas limitée au bail de 1949. Le tribunal de première instance du comté de Sullivan a donné raison à la famille Rohe et a rendu un jugement sommaire en janvier 2016.
La question en appel était de savoir si la cession de 1954 créait un intérêt de redevance perpétuel dans les hydrocarbures sous-jacents aux 62 acres ou simplement un intérêt de cinquante pour cent dans les redevances de production générées dans le cadre du bail de 1949. Cette distinction est importante.
Le domaine minier se compose généralement de cinq éléments séparés et distincts :
- le droit de développer et d’extraire les hydrocarbures sous-jacents
- le droit de louer (c’est-à-dire, le droit exécutif)
- le droit de recevoir le paiement de la prime de signature
- le droit de recevoir des loyers de retard
- le droit de recevoir des redevances de production
Ces attributs, lorsqu’ils sont pris ensemble, sont souvent appelés un « faisceau de bâtons ». Chaque « bâton » individuel peut être vendu et cédé séparément par le propriétaire foncier. Voir French v. Chevron, 896 S.W.2d 795, 797 (Tex. 1995) ( » le transfert d’un domaine minier n’a pas besoin de disposer de tous les intérêts ; les intérêts individuels peuvent être retenus, ou réservés, par le concédant « ) ; Extraction Resources, Inc. v. Freeman, 555 S.W.2d 156 (Tex. Civ. App. 1971) ( » le propriétaire d’un domaine minier possède un faisceau d’intérêts qui peuvent être transférés ou réservés séparément… « ). Lorsqu’un propriétaire foncier signe un bail pétrolier et gazier, le droit exclusif de développer et d’extraire les hydrocarbures est effectivement « transféré » au foreur – les quatre autres composantes sont conservées et réservées par le propriétaire foncier. En échange du transfert des droits d’exploitation, le foreur accepte de payer au propriétaire foncier une « redevance » sur la production générée par le bail. Cette redevance « de tenure à bail » est séparée et distincte du « bâton » de redevance mentionné ci-dessus – elle est créée lorsque le bail pétrolier/gazier est négocié et signé. À l’inverse, lorsque l’intérêt de redevance » minérale » (c.-à-d. le point 5 ci-dessus) est transféré par le propriétaire foncier à une tierce personne, il est communément appelé intérêt de redevance non participante ( » INRP « ). Généralement, les INRP sont créés par une concession ou une réserve expresse dans un acte et sont entièrement différents d’une redevance « bail ».
Le titulaire d’un INRP n’a pas le pouvoir de négocier ou de signer un bail pétrolier et gazier et n’a pas le pouvoir de pénétrer sur le terrain pour extraire les hydrocarbures. De même, si un bail pétrolier et gazier est signé, le détenteur de l’INRP ne participera pas au paiement de la prime de signature ou des loyers de retard. Le détenteur a toutefois un droit acquis et perpétuel à un pourcentage déterminé de la production de tout hydrocarbure produit sur les lieux. En d’autres termes, l’INRP reste essentiellement inactif jusqu’à ce qu’il y ait une production réelle. Une fois la production commencée, le détenteur de l’INRP reçoit automatiquement sa part de la redevance de production, qu’il ait ou non signé un bail pétrolier ou gazier. Puisqu’un INRP est un intérêt immobilier, il est perpétuel par nature et peut être transféré ou cédé comme tout autre bien.
Dans l’affaire Rohe, la Cour supérieure de Pennsylvanie a conclu que l’intérêt prétendument créé par la cession de 1954 ne s’élevait pas au niveau d’un INRP. Étant donné que le libellé de la cession de 1954 indiquait expressément que l’intérêt de cinquante pour cent était limité au bail existant de 1949 (ou à tout autre bail conclu avec H.R. Hirzel), le tribunal a estimé qu’il n’y avait aucune intention d’accorder un intérêt de redevance perpétuel sur les 62 acres sous-jacents. Le tribunal a observé que la cession de 1954 était simplement « un transfert, plutôt qu’une concession d’intérêt ». En tant que tel, lorsque le bail de 1949 a été cédé en 1955, le prétendu intérêt de redevance attribué au Meehan Trust a automatiquement expiré et est revenu à la famille Rohe.
Bien que ce ne soit pas le résultat dans l’affaire Rohe, les INRP sont perpétuels et n’expirent pas. Contrairement à une redevance » leasehold « , qui expire lorsque le bail sous-jacent prend fin, l’INRP est attaché au bien immobilier particulier mentionné dans la concession ou la réserve originale. Cela peut être une source de frustration pour les propriétaires fonciers et compliquer les négociations de bail. La redevance de 17,5 % que vous avez négociée peut en fait n’être que de 10,5 % en raison de l’INRP préexistant. Lorsqu’un propriétaire foncier découvre l’existence d’une INRP potentielle dans sa chaîne de titres, il vaut la peine de demander à un avocat expérimenté en matière de pétrole et de gaz d’examiner l’instrument original pour déterminer si l’INRP est, en fait, valide et contraignant.