Les lois sur le privilège des mécaniciens et des hommes de matériaux de l’Arizona offrent une protection aux parties qui fournissent de la main-d’œuvre, des services professionnels, des matériaux, des machines, des accessoires fixes ou des outils pour l’amélioration des biens immobiliers. L’objectif principal de ces lois est de protéger des dangers du non-paiement les personnes qui ont fourni de la main-d’œuvre ou des matériaux qui augmentent la valeur de la propriété d’autrui. En bref, chaque personne ou entreprise qui augmente la valeur du bien d’autrui, comme un entrepreneur en construction, a la possibilité de placer un privilège sur le bien afin de s’assurer qu’elle reçoit le paiement du propriétaire. Il est important que les entrepreneurs, les sous-traitants et les fournisseurs de matériaux comprennent le processus afin qu’ils puissent accomplir toutes les étapes nécessaires pour se protéger correctement et protéger leurs droits de privilège. Le respect strict de chaque étape n’a pas toujours été exigé par les tribunaux et les lois sur les privilèges sont généralement interprétées de manière libérale ; cependant, dans certains cas, un respect strict est absolument nécessaire. D’une manière générale, il n’est donc pas judicieux de risquer ses droits par une conformité bâclée alors qu’il est relativement facile de se conformer strictement à la loi. La mise en place et le respect des meilleures pratiques dans votre entreprise vous aideront à protéger vos droits de gage et votre capacité à être payé. Cet article vous guidera à travers le processus de base des privilèges afin que vous puissiez comprendre le cadre juridique et développer les meilleures pratiques. Cet article ne prétend pas être une explication exhaustive de la loi sur les privilèges de l’Arizona et de ses subtilités ; en fait, il ne doit certainement pas se substituer à un conseil juridique spécifique si vous rencontrez des problèmes ou des questions sur les privilèges. En cas de doute, demandez une aide juridique compétente avant qu’il ne soit trop tard.
Projets protégés – En Arizona, les privilèges des mécaniciens et des matériaux ne s’appliquent qu’aux projets de construction privés, et non aux projets de propriété publique comme les écoles ou les routes. Les personnes et les entreprises qui fournissent de la main-d’œuvre ou des matériaux à un projet de construction public n’ont pas de droits de gage, mais sont plutôt protégées par des garanties de paiement et d’exécution spécifiques au projet. Il existe également des limitations concernant les maisons occupées par leur propriétaire.
Personnes protégées – En règle générale, toute personne qui fournit de la main-d’œuvre, des services professionnels, des matériaux, des machines, des accessoires fixes ou des outils dans le cadre de la construction, de la modification ou de la réparation d’un bâtiment ou de toute autre amélioration structurelle est en droit de réclamer un privilège. Cependant, il existe plusieurs limitations spécifiques aux faits à cette déclaration générale :
- un fournisseur qui fournit des matériaux à un autre fournisseur n’a probablement pas de droits de privilège
- un sous-traitant à un sous-traitant n’a probablement pas de droits de privilège
- les entrepreneurs non autorisés n’ont pas de droits de privilège si une licence était requise pour effectuer les travaux exécutés
Si vous êtes confronté à un scénario impliquant l’une des trois limitations, vous devriez consulter immédiatement un avocat pour évaluer le scénario spécifique et la ligne de conduite appropriée.
Avis préliminaire de 20 jours – Afin d’enregistrer correctement un privilège, la loi de l’Arizona exige que toutes les personnes (autres que celles effectuant un travail effectif contre un salaire) donnent aux personnes/entités suivantes un avis préliminaire écrit de 20 jours concernant vos droits de privilège :
- le propriétaire (ou le propriétaire réputé)
- l’entrepreneur général (ou l’entrepreneur général réputé)
- le prêteur de construction (le cas échéant), et
- la personne avec laquelle le demandeur a contracté
Ainsi, un fournisseur d’un sous-traitant doit envoyer un avis de 20 jours au sous-traitant, à l’entrepreneur général, au propriétaire et au prêteur de construction.
L’avis préliminaire de 20 jours est un avis écrit d’un demandeur de privilège potentiel qui est donné avant l’enregistrement d’un privilège de mécanicien. Il ne s’agit pas d’un privilège ; cela revient plutôt à dire simplement : » Je peux déposer un privilège sur la propriété plus tard si je ne suis pas payé. Si vous me payez conformément à notre contrat, je ne déposerai jamais de privilège ». L’avis doit suivre des formes et des processus statutaires spécifiques.
L’avis doit être donné dans les 20 jours suivant le moment où vous commencez à travailler ou à livrer des matériaux ou de l’équipement sur le projet afin de protéger le montant total de vos droits et de votre paiement. En effet, l’avis « remonte » et protège 20 jours avant son envoi. Ainsi, si vous commencez un projet le premier jour et que vous envoyez l’avis avant le 21e jour, vous êtes protégé pour tous les travaux et matériaux livrés ou effectués. Si vous avez envoyé un avis le 35e jour, l’avis remonte à 20 jours et vous protège à partir du 15e jour. Vous perdez vos droits de privilège, et donc la possibilité d’exiger le paiement des travaux et des matériaux par le biais des lois sur les privilèges, pour les jours 1 à 14. Donner cet avis est une exigence absolue pour faire valoir vos droits de privilège plus tard.
Certains entrepreneurs et sous-traitants hésitent à envoyer ces avis ; de peur de contrarier le client ou l’entrepreneur général. Cette crainte, cependant, est déplacée. Comme mentionné ci-dessus, l’avis n’est pas un privilège. Il ne s’agit pas d’une menace de déposer un privilège. Il ne transmet pas non plus le message que vous ne faites pas confiance au client ou à l’entrepreneur général. Le message qu’il transmet est que vous connaissez la loi et que vous voulez vous assurer que tout le monde s’y conforme. C’est le cas. Tous les entrepreneurs généraux, sous-traitants et clients expérimentés s’attendent à ce que vous donniez les préavis de 20 jours. En fait, le fait de ne pas donner cet avis peut transmettre un message en soi : que vous n’êtes pas sophistiqué et que vous ne connaissez pas les bases de la loi.
Enregistrer le privilège – L’enregistrement du privilège peut devenir nécessaire pour assurer le paiement si vous êtes impayé pendant trop longtemps après l’achèvement du projet. Si vous avez terminé le projet et n’avez pas été payé, l’enregistrement d’un privilège doit être envisagé rapidement. Il existe des délais stricts qui doivent être respectés afin de maintenir vos droits de privilège. En général, la « date limite » pour enregistrer un privilège est de 120 jours après l’achèvement du projet, à moins qu’un « avis d’achèvement » ait été dûment enregistré par l’entrepreneur général ou le propriétaire du projet auprès du comté et vous ait été signifié. L’expression « achèvement du projet » signifie que l’ensemble du projet est terminé, et pas seulement la partie individuelle d’un sous-traitant ou d’un fournisseur. Si vous n’avez pas été payé dans les 50 jours suivant l’achèvement du projet et qu’un avis d’achèvement a été enregistré, vous devez consulter immédiatement un avocat pour vous assurer que vous conservez vos droits de privilège et maximiser vos chances d’être payé. Si vous n’avez pas été payé dans les 100 jours suivant l’achèvement du projet et qu’un avis d’achèvement n’a pas été enregistré, vous devez consulter un avocat pour vous assurer que vous maintenez vos droits de privilège et maximiser les chances de recevoir le paiement.
Les lois sur le privilège de l’Arizona sont assez techniques, mais il est facile de s’y conformer une fois que vous connaissez les bases. Si vous savez quels projets sont protégés, qui est protégé et quelles sont les exigences légales, il devrait être relativement facile de protéger vos intérêts sur chacun des projets dans lesquels vous êtes impliqué. Si vous souhaitez parler de vos processus de privilège, si vous avez des questions ou si vous n’avez pas été payé après l’achèvement d’un projet, n’hésitez pas à me contacter au 480-344-4597 ou à vous rendre sur davismiles.com pour demander une consultation.