Les ventes à découvert peuvent constituer une excellente occasion pour les acheteurs potentiels de faire une bonne affaire. Si vous êtes sur le marché pour acheter une maison en vente à découvert, vous devrez vous préparer à un long processus de clôture et vous armer d’acier pour franchir certains obstacles qui ne sont généralement pas associés aux ventes traditionnelles. Et si vous êtes un acheteur potentiel de vente à découvert, vous devrez également vous armer de la connaissance de la façon de trouver des ventes à découvert près de chez vous.
Si vous envisagez ce type d’achat de maison, voici notre explication soutenue par des experts sur ce qu’est une vente à découvert, quels sont les avantages et les inconvénients potentiels d’en acheter une, et comment trouver des listes de vente à découvert dans votre région.
Qu’est-ce qu’une vente à découvert ?
Une vente à découvert se produit lorsqu’un propriétaire doit plus sur sa maison que ce qu’elle vaut actuellement, mais doit néanmoins vendre. Cela peut se produire lorsque le propriétaire a acheté la maison au sommet du marché, puis que le marché prend un coup.
La Grande Récession est un excellent exemple de ce scénario, et elle a créé beaucoup de ventes à découvert. « Les gens avaient fait un financement à 100% sur leurs maisons », dit Jessica Wallace, un agent de vente haut de gamme basé dans la région de Santa Cruz, en Californie, de sorte qu’ils avaient zéro équité lorsque « le marché a chuté de 10%. »
Une autre raison pour laquelle un propriétaire pourrait avoir besoin de vendre dans une vente à découvert est s’il s’est surendetté avec des prêts hypothécaires ou des lignes de crédit.
Pour que ce type de vente se réalise, le vendeur devra convaincre son prêteur de prendre moins que la valeur de la maison (en d’autres termes, d’être « court » sur la vente). Les prêteurs sont incités à faire cela – si la maison vaut moins que ce que l’emprunteur a payé, et que l’emprunteur n’a vraiment aucun moyen de faire ses paiements – afin d’éviter le processus de saisie, qui est également coûteux.
Pourquoi voudrais-je envisager d’acheter une maison en vente à découvert ?
La principale raison d’acheter une maison en vente à découvert ? Vous pourriez faire une excellente affaire.
Par exemple, disons que vous achetez d’un propriétaire qui a acheté au sommet du marché… et vous avez eu la chance d’arriver au moment où le marché prend une baisse importante.
De plus, il y a moins de concurrence d’autres acheteurs pour ces inscriptions. Et contrairement à une saisie (par le biais de laquelle vous pourriez également finir par obtenir une bonne affaire), vous serez en mesure de marcher dans une maison de vente à découvert avant de faire une offre.
Vous pouvez également obtenir toutes les inspections sur la propriété que vous souhaitez, y compris avant de faire l’offre, si le vendeur est d’accord. Et en fin de compte, une vente à découvert est susceptible d’être en meilleur état qu’une véritable maison saisie.
Quels sont les inconvénients de l’achat d’une vente à découvert ?
Les maisons en vente à découvert sont généralement vendues telles quelles. Et les prêteurs peuvent ne pas vouloir payer tous les frais qui font normalement partie des frais de clôture du vendeur pour s’économiser de l’argent parce qu’ils subissent déjà une perte.
« La seule raison pour laquelle vous voudriez acheter une vente à découvert est que vous allez en obtenir un bon prix », dit Wallace.
« Parce que dans une vente à découvert, vous n’allez pas obtenir les réparations qui doivent être faites sur la propriété, soit par le propriétaire qui perdait de l’argent et n’en a pas à mettre dans la maison, soit par la banque qui va perdre de l’argent aussi. C’est définitivement une situation où l’acheteur doit se méfier. »
Plus, l’achat d’une vente à découvert pourrait sérieusement mettre votre patience à l’épreuve : L’ensemble du processus pourrait s’étirer sur une longue période, car vous attendez une réponse non pas d’un particulier, mais de la banque ou du prêteur.
« Une vente à découvert est courte en argent, mais très longue en temps », explique Wallace. « J’ai vu cela prendre jusqu’à un an. Vous allez attendre longtemps, et si vous avez un coup de cœur pour une propriété, vous pouvez être très déçu »
C’est parce que même si le propriétaire a approuvé l’offre, « le prêteur peut revenir six mois plus tard et dire : « Non, nous n’accepterons pas ce prix ». Vous allez donc attendre longtemps – et vous pourriez ne jamais obtenir l’approbation. »
OK, je pense que je suis intéressé. Où puis-je trouver des maisons en vente à découvert ?
Si vous êtes sur le marché pour acheter une vente à découvert près de chez vous, trouvez d’abord un agent d’acheteur. « Vous voulez vous connecter avec un agent immobilier local qui est bien établi et qui connaît la région », dit Wallace. « Ce sont eux qui connaissent les ventes à découvert et qui peuvent vous en informer. »
De nombreuses sociétés de courtage fournissent des listes de ventes à découvert aux personnes qui leur ont fait part de leur intérêt, alors demandez à votre agent si sa société de courtage offre un tel service. Demandez à votre agent s’il offre un tel service. Demandez également à votre agent s’il peut vous donner accès au MLS afin que vous puissiez chercher des maisons en vente à découvert dans votre région.
Vous pouvez chercher des ventes à découvert directement par le biais du MLS, qui les répertorie, parfois marquées directement. Vous pouvez souvent reconnaître une vente à découvert en regardant les descriptions des annonces. Elles peuvent indiquer carrément » vente à découvert » – ou sinon, elles peuvent inclure d’autres termes révélateurs comme » sous réserve de l’approbation de la banque « , » avis de défaut « , » dirigé vers une vente aux enchères » ou d’autres indices sur le statut.
Une autre façon de trouver des ventes à découvert est de passer par un agent spécialisé dans les ventes à découvert : Ce sont des agents d’inscription qui représentent les prêteurs, et ils inscrivent généralement les maisons en vrac. Ils auront probablement une certification SFR (short sales and foreclosure resource) de la National Association of Realtors. (Mais malgré tout, vous voudrez probablement que votre propre agent d’acheteur vous représente et protège vos intérêts si vous trouvez votre vente à découvert de cette façon.)
Vous pouvez également trouver des ventes à découvert directement au palais de justice. Au bureau du greffier de la ville ou du comté, vous pouvez voir des listes de personnes en défaut de prêt – également connu sous le nom de pré-forclusion. C’est l’étape qui précède la saisie, et il y a une période d’environ six mois après le dernier paiement hypothécaire manqué d’un propriétaire avant que la banque ne saisisse effectivement.
Wallace note que c’est simplement un moyen de suivre les maisons qui peuvent devenir des ventes à découvert – mais loin d’être une garantie qu’elles le seront. « La plupart du temps, ils trouvent un moyen de faire des paiements hypothécaires », dit-elle. « Mais c’est une indication de qui a des difficultés à payer l’hypothèque, et il va y en avoir beaucoup en ce moment », ajoute-t-elle, étant donné la pandémie de coronavirus et la crise économique associée.
Si vous avez une sensibilité de la vieille école, vous pourriez avoir de la chance de trouver des ventes à découvert par le biais du journal. Parcourez la section immobilière de votre localité et voyez ce que vous pourriez trouver. Vous pouvez aussi consulter les petites annonces de style numérique, sur Craigslist. Faites une recherche locale sous » immobilier à vendre » et cherchez le terme » short sale » ou » foreclosure « .
De même, vous pouvez utiliser les petites annonces à l’inverse : pour poster une annonce annonçant votre recherche. Vous pouvez annoncer votre intérêt pour l’achat d’une maison en vente à découvert sur les tableaux d’affichage communautaires, les groupes de médias sociaux appropriés et d’autres espaces numériques et réels.
Vous pouvez également utiliser vos talents de réseautage pour rechercher des ventes à découvert. Peut-être y a-t-il un club local d’investisseurs immobiliers dans votre région que vous pourriez rejoindre. Les investisseurs sont vos concurrents pour ces maisons, mais ils recherchent aussi spécifiquement des locations ou des fix-and-flips, ils pourraient donc être une bonne source pour les maisons qui ne correspondent pas à leurs boîtes d’achat – mais correspondent parfaitement aux vôtres.
Vous pouvez également vous tourner vers les plateformes en ligne : Certaines plateformes (comme Zillow) ont des recherches spécifiques aux ventes à découvert pour les acheteurs.
Bien que la Grande Récession il y a environ dix ans ait créé de nombreuses ventes à découvert, il reste à voir si la crise économique actuelle fera de même. « Aucun d’entre nous ne peut prédire l’avenir », dit Wallace, expliquant que nous devrions en savoir plus dans six mois à un an. Mais si les prix baissent de 10 % ou plus, dit-elle, il sera alors temps de « vraiment commencer à ouvrir les yeux et à chercher des ventes à découvert ».