Les servitudes sont des intérêts sans dépossession dans les terres. Le titulaire d’une servitude a le droit d’utiliser une parcelle de terrain pour un usage spécial seulement, et ne possède pas ou n’a pas la pleine utilisation et jouissance du terrain. Souvent, les servitudes sont créées au Texas pour donner à une personne ou à une société un droit d’accès sur une parcelle de terrain. Par exemple, un propriétaire d’Austin peut accorder une servitude à Austin Energy lui permettant d’accéder aux lignes de services publics situées sur sa propriété. Les servitudes peuvent être privées ou publiques.
Cet article donne un aperçu général de chaque type de servitude et de son objectif. Parfois, il peut y avoir des désaccords sur les droits d’accès à la propriété et sur ce qui peut être fait sur la propriété. Si vous avez des questions sur les servitudes au Texas ou si vous êtes impliqué dans un procès concernant les servitudes, contactez Farren Sheehan, avocat spécialisé dans l’immobilier à Austin, pour une consultation initiale.
Les servitudes privées au Texas
Une servitude privée accorde des droits d’utilisation d’une parcelle de terrain entre des personnes ou des entités privées et ne concerne pas le grand public. Plusieurs termes sont utilisés pour distinguer davantage les types de servitudes privées au Texas que nous allons définir ici.
Les servitudes affirmatives au Texas
Une servitude affirmative donne au titulaire de la servitude le droit d’entrer sur la parcelle de terrain et d’y faire ou d’y accomplir un acte quelconque. Les avocats en droit immobilier de la région d’Austin voient ce type de servitude dans des développements en pleine expansion, comme à Cedar Park et Round Rock. Un exemple courant est celui d’une compagnie d’eau qui dispose d’un droit de passage pour poser et entretenir un pipeline sur une propriété privée.
Les servitudes négatives au Texas
A l’inverse, une servitude négative donne le droit au propriétaire principal de la propriété de contraindre le titulaire de la servitude à s’abstenir d’exercer une activité particulière sur la parcelle de terrain afin que le titulaire de la servitude n’interfère pas avec l’utilisation et la jouissance par le propriétaire principal. Un exemple de servitudes à la fois affirmatives et négatives est illustré dans un cas d’Austin où un titulaire de servitude possédait le droit affirmatif d’exploiter un aéronef au-dessus de la propriété servante, et le propriétaire de la propriété détenait une servitude d’obstruction négative interdisant au titulaire de la servitude de construire des structures s’étendant dans l’espace aérien désigné. City of Austin v. Travis County Landfill, 25 S.W.3d 191, 195-197 (Tex. App. – Austin 1999, motion de prolongation de délai déposée).
Les servitudes appurtenantes au Texas
Le terme « appurtenant » signifie que la servitude est attachée à, ou fait partie de, la parcelle de terrain particulière elle-même. Une servitude afférente nécessite l’existence de deux parcelles de terrain différentes (appelées tenements). Le propriétaire du fonds dominant bénéficie de la servitude. Il a également le droit d’utiliser la servitude sur le terrain du fonds servant. L’autre propriété, le fonds servant, est assujettie au droit de servitude. Les tribunaux ont tendance à s’efforcer d’interpréter les servitudes comme des servitudes accessoires afin que ces droits soient transférables avec le titre de propriété.
Servitudes brutes
Une servitude brute signifie que la servitude appartient à une entreprise ou à une entité. Un exemple courant de servitudes en brut au Texas sont les servitudes de pipeline pour la production de pétrole et de gaz. Ces droits sont des droits personnels qui prennent habituellement fin au décès du propriétaire individuel. Toutefois, ils peuvent également prendre fin au décès du propriétaire de l’entreprise. Toutefois, les droits de servitude brute peuvent être transférés ou cédés dans certaines circonstances.
Les servitudes publiques au Texas
Une servitude publique accorde des droits d’utilisation du terrain au grand public. Les servitudes publiques donnent le droit de jouissance et d’utilisation au public en général ou à une communauté entière. Une servitude publique peut être créée (a) par une dédicace du propriétaire, (b) par prescription (utilisation par le public pendant de nombreuses années), ou (c) par condamnation par le gouvernement. Un exemple de servitude publique est celle qui concerne les rues de la ville d’Austin. Elle donne à la municipalité le droit de poser des lignes d’égout, de gaz et d’eau.
Sheehan Law, PLLC | Austin, TX Real Estate Attorneys
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