A 1031 Exchange è un modo per differire l’imposizione fiscale sul reddito dalla vendita di beni immobili, se si intende reinvestire il reddito in un altro acquisto immobiliare entro un determinato periodo di tempo. L’uso della parola ‘scambio’ è probabilmente un po’ confuso, perché non è una transazione dove scambiate la vostra proprietà con quella di qualcun altro.
Seguendo le regole e le procedure stabilite dall’IRS Sezione 1031 significa che qualsiasi guadagno che fate sulla vendita della proprietà originale non è soggetto a tassazione immediata come guadagni di capitale. Questo perché la vendita della vostra proprietà esistente (nota come “proprietà ceduta”) e l’acquisizione di una nuova proprietà (nota come “proprietà sostitutiva”) è considerata uno scambio.
È possibile rinviare queste tasse finché si continua a scambiare ogni volta che si vende la proprietà in futuro. Nello specifico, le tasse di cui stiamo parlando sono l’imposta sulle plusvalenze e la “ricattura” di qualsiasi ammortamento precedentemente preso.
Assicurarsi che lo scambio abbia successo
Al fine di catturare tutti i benefici fiscali della vostra transazione immobiliare quando vi impegnate in uno scambio, è necessario seguire la procedura corretta, che include:
- Stabilire i documenti di scambio e utilizzare un intermediario qualificato (QI) prima della vendita della vostra proprietà esistente.
- Vendere la proprietà esistente, o la proprietà ceduta – alla chiusura, il ricavato della vendita sarà consegnato al QI (non al proprietario dell’immobile) per rispettare le regole dello scambio della Sezione 1031.
- Identificare una proprietà sostitutiva che soddisfi tutti i requisiti di uno scambio simile. Dovete farlo entro un periodo di tempo specifico secondo le regole di scambio esistenti.
- Acquistare la proprietà sostitutiva entro un periodo di tempo specifico come indicato nelle regole di scambio. Il QI paga il ricavato direttamente al venditore della proprietà sostitutiva per rispettare le regole dell’IRS, e tu ricevi l’atto di proprietà.
Ci sono altri tipi di scambi, compresi gli scambi inversi, gli scambi di miglioramento e gli scambi di proprietà personali. E’ importante lavorare con un QI esperto in modo che le transazioni siano eseguite senza problemi e tu sia in grado di realizzare tutti i benefici fiscali della transazione.
Tassa sui guadagni capitali
Se stai vendendo la tua proprietà in perdita, uno scambio 1031 non sarebbe l’opzione giusta per te, poiché non ci sono profitti da proteggere; ma se stai vendendo la tua proprietà ad un prezzo maggiore di quando l’hai acquistata, uno scambio 1031 può farti risparmiare le tasse che normalmente dovresti pagare sul guadagno. Questo può aggiungere un risparmio sostanziale!
Siccome reinvestire il reddito che si guadagna con la vendita di un immobile è un bene per l’economia, il governo (vedi il codice IRS sugli scambi 1031) ha permesso questa procedura di risparmio fiscale come incentivo per reinvestire quei proventi immediatamente.
Ricupero dell’ammortamento
L’ammortamento non si applica quando si vende un terreno. Il deprezzamento è una cancellazione sancita dall’IRS (vedi Pubblicazione IRS sul Deprezzamento), o deduzione dal tuo reddito annuale, legata al valore totale della tua proprietà immobiliare, meno il valore del terreno sottostante. È il modo in cui il governo riconosce che il vostro edificio si sta deteriorando nel tempo attraverso la normale usura.
Per esempio: Comprate una casa in affitto per 100.000 dollari (vedi Pubblicazione IRS sul deprezzamento della proprietà in affitto). Si determina che il valore del terreno sotto la casa è di $20.000. Puoi iniziare ad ammortizzare gli 80.000 dollari sulla tua dichiarazione dei redditi un po’ ogni anno per i prossimi 27 anni e mezzo (sì, questo è un numero strano – non chiedermi come ci sono arrivati).
Il calcolo del deprezzamento
Prezzo d’acquisto – Valore del terreno = Valore dell’edificio
$100.000 – $20.000 = $80.000
Valore dell’edificio diviso per 27 ½ = Deduzione annuale del deprezzamento dal reddito
$80.000 ÷ 27 ½ = $2.909/anno deduzione
Ora deduci $2.909/anno dal tuo reddito imponibile. Andando avanti veloce di 10 anni, avete dedotto un totale di 29.090 dollari dal vostro reddito imponibile in questo periodo. Ora vendete la vostra proprietà per 150.000 dollari. Se non fai uno scambio 1031 (a cosa stavi pensando?), non solo pagherai l’imposta sulle plusvalenze sul guadagno, ma dovrai anche pagare l’imposta (ricattura) su tutto il deprezzamento che hai preso negli ultimi 10 anni.
Intermediario Qualificato
Per avere uno scambio legittimo, la legge richiede che una terza parte indipendente agisca come facilitatore. Chiamato anche Intermediario Qualificato, il facilitatore:
- Prepara i documenti di scambio
- Tiene i fondi di scambio (il ricavato della vendita)
- Assicura la conformità ai requisiti della Sezione 1031 dell’IRS per lo scambio
- Coordina con il tuo agente immobiliare, la società di titoli, consulente fiscale e legale
- Mantiene una comunicazione costante e vi notifica tutte le scadenze
- Fornisce assistenza nell’identificazione della proprietà sostitutiva adatta
Ora che sapete di più sul processo di scambio, cominciamo a lavorare. Contattateci e saremo felici di assistervi in ogni modo possibile.
Cos’è la Sezione 1031 dell’IRC?
La Sezione 1031 dell’Internal Revenue Code permette al proprietario di un investimento immobiliare di scambiare la proprietà e rimandare il pagamento delle tasse federali e statali sul guadagno di capitale (fino al 15% federale, 25% di recupero del deprezzamento e tasse statali applicabili) se acquista una proprietà “simile” seguendo le regole e i regolamenti dell’Internal Revenue Code. Questo permette agli investitori di usare tutto il ricavato della vendita per fare leva su immobili di maggior valore, aumentare il flusso di cassa, diversificare in altre proprietà, ridurre la gestione o consolidare le partecipazioni.
Che cos’è la proprietà “Like-Kind”?
C’è una certa confusione riguardo a quale tipo di proprietà si qualifica per uno scambio fiscale differito §1031. La sezione 1031 dell’Internal Revenue Code afferma che “il guadagno o la perdita saranno riconosciuti sullo scambio di proprietà detenute per uso produttivo in un commercio o in un’impresa o per investimento se tale proprietà viene scambiata esclusivamente con proprietà di tipo simile che deve essere detenuta per uso produttivo in un commercio o in un’impresa o per investimento”. La proprietà “simile” può includere, ma non è limitata a, uno qualsiasi dei seguenti, a condizione che sia tenuto per investimento:
- Single Family Rental
- Duplex
- Apartment
- Commercial Property
- Agricultural Land
Per esempio, un terreno grezzo può essere scambiato per un affitto monofamiliare, o appartamenti o un edificio commerciale. Le proprietà possono essere scambiate ovunque negli Stati Uniti.
Lo scambio deve essere simultaneo?
No, contrariamente a quello che alcuni proprietari immaginano, uno scambio differito § 1031 è raramente uno scambio a due parti. La maggior parte degli scambi sono scambi ritardati, per cui l’Exchanger ha 180 giorni tra la vendita della proprietà ceduta e la chiusura della proprietà sostitutiva. Devono identificare la potenziale proprietà sostitutiva (o le proprietà) entro 45 giorni di calendario dalla chiusura della proprietà ceduta.
Quando è applicabile uno scambio § 1031?
È applicabile ogni volta che il proprietario di una proprietà intende VENDERE una proprietà che non è la sua residenza primaria (e rientra nella definizione di “like-kind”) e progetta di ACQUISTARE un’altra proprietà “like-kind” entro 180 giorni di calendario dalla chiusura della proprietà ceduta.
Per qualsiasi scambio è importante un Intermediario Qualificato competente ed esperto. 1031 Exchange Place è l’entità che struttura, guida e documenta la transazione di scambio dall’inizio alla fine.