I proprietari di immobili in Oregon che desiderano differire le tasse sui guadagni di capitale sulla vendita di una proprietà possono essere in grado di farlo stipulando un accordo Section 1031 Exchange invece di completare una vendita tradizionale secondo le regole dell’Internal Revenue Service. Nel tentativo di assicurare che gli scambi 1031 siano conformi alle complesse e mutevoli regole, così come per salvaguardare i fondi e i documenti di proprietà durante uno scambio, i partecipanti a uno scambio 1031 sono tenuti a utilizzare un intermediario qualificato, o QI, per completare la transazione.
Il ruolo del QI è quello di un facilitatore, il che significa che il QI prende possesso di titoli e fondi e li distribuisce alle parti appropriate al momento opportuno. Poiché un QI agisce in un ruolo fiduciario, molti stati individuali hanno approvato una legislazione in aggiunta a quella trovata sotto le regole federali che detta ulteriormente i doveri e le responsabilità di un QI. L’Oregon è uno di questi stati; tuttavia, in Oregon un Intermediario Qualificato è indicato come Exchange Facilitator, o EF. Il tuo EF sarà la tua guida per assicurare che tutte le regole e i requisiti di uno scambio 1031 siano seguiti.
Oregon House Bill 3484
In uno scambio Oregon 1031, HB 3484 si occupa del ruolo di un EF. Secondo la HB 3484, un EF è tenuto a mantenere una garanzia di fedeltà per un importo di 1 milione di dollari, a depositare presso un’istituzione finanziaria fondi o lettere di credito irrevocabili per un valore di 1 milione di dollari, o ad essere indicato come assicurato su una garanzia di fedeltà per un importo non inferiore a 1 milione di dollari. Una garanzia di fedeltà non è richiesta se i fondi sono tenuti in un conto fiduciario qualificato (QEA). Inoltre, un EF deve mantenere una polizza errori e omissioni non inferiore a 250.000 dollari in ogni momento o depositare fondi o lettere di credito irrevocabili in un conto finanziario per un importo non inferiore a 250.000 dollari. L’EF non è tenuto ad avere una licenza o una registrazione.
Oltre a mantenere il livello appropriato di fondi, obbligazioni, uso di una QEA o polizze assicurative, un EF in Oregon deve anche fare investimenti solo con i fondi dei clienti che “soddisfano uno standard di investitore prudente e che soddisfano gli obiettivi di investimento di liquidità e conservazione del capitale”. Anche se ci possono essere altre situazioni che si qualificano per una violazione dello standard dell’investitore prudente, HB 3484 afferma specificamente che lo standard dell’investitore prudente è violato se l’EF consapevolmente mescola fondi con il conto operativo del QI o se l’EF presta o altrimenti trasferisce fondi a qualcuno che è affiliato o collegato all’EF con l’eccezione del Titolare dello scambio usato nello scambio di miglioramento inverso o differito.
Inoltre, le regole dello scambio 1031 in Oregon affermano che i fondi non sono soggetti a pignoramento o esecuzione contro qualsiasi rivendicazione fatta contro l’EF e l’EF non può tenere denaro in un conto finanziario a nome di un cliente a meno che il cliente abbia affidato i fondi all’EF.
Oltre ai doveri e alle responsabilità di un EF in Oregon, ci sono una serie di cose che un EF non può fare, tra cui:
- Fare una dichiarazione falsa o una falsa dichiarazione intesa ad ingannare un cliente
- Non rendere conto del denaro o della proprietà entro un periodo di tempo ragionevole
- Intraprendere una condotta che costituisce frode o disonestà o commettere un crimine che implica frode, falsa dichiarazione, inganno, malversazione, appropriazione indebita di fondi, rapina o furto
- Non adempiere al suo dovere contrattuale
Quando un EF non adempie ai suoi doveri, o viola una qualsiasi delle disposizioni della HB 3484, un cliente danneggiato ha diritto di azione sulle obbligazioni o depositi che devono essere tenuti dall’EF. Qualsiasi azione legale contro un EF deve essere intentata nel tribunale distrettuale dell’Oregon appropriato.
Disposizione di recupero
Una tassa di “recupero” è imposta sul guadagno della proprietà dell’Oregon ceduta quando una proprietà sostitutiva fuori dallo stato viene venduta. Per quei contribuenti che vendono beni immobili dell’Oregon e li sostituiscono con beni fuori dallo stato, l’Oregon richiede ai contribuenti di presentare un rapporto annuale al Dipartimento delle Entrate dell’Oregon secondo le sezioni 316.738 e 317.327 dello Statuto delle Entrate dell’Oregon. Questa è solo una delle tante regole degli scambi 1031 in Oregon che tipicamente solo un intermediario qualificato, o EF, conoscerà.