1031 Exchanges in NYC: An Investor's Guide to Save

Le tasse non sono esattamente l’argomento più allettante, a meno che non siate un contabile. Tuttavia, quando si tratta di investitori immobiliari che si confrontano con il potenziale delle tasse sulle plusvalenze, c’è un argomento che è estremamente eccitante – Scambi 1031 a NYC!

Il vecchio adagio dice che ci sono due cose che non si possono evitare – la morte e pagare le tasse. Cosa succederebbe se si potesse rimandare? Gli scambi 1031 fanno proprio questo, permettendo agli investitori immobiliari di rinviare le loro tasse sulle plusvalenze. In questo articolo metteremo in evidenza alcune delle regole chiave dello scambio 1031.

Definizione di uno scambio 1031

Lo scambio 1031, conosciuto anche come sezione 1031 o scambio like-kind, è una parte del codice fiscale statunitense che permette agli investitori immobiliari di differire o posticipare il pagamento delle tasse sulle plusvalenze in seguito alla vendita di un business o di una proprietà di investimento, a condizione che i proventi siano reinvestiti in una proprietà simile in uno scambio like-kind. Queste plusvalenze differite sotto la Sezione 1031 dell’IRC sono fiscalmente differite, e non devono essere confuse con l’essere esentasse.

Quali tipi di proprietà si qualificano per gli Scambi Simili a NYC?

Se non sei un investitore immobiliare veterano, probabilmente ti starai chiedendo: cosa si qualifica effettivamente per uno Scambio Like-Kind?

Prima di tutto, sia la proprietà che stai vendendo che la proprietà che stai scambiando devono essere usate per scopi commerciali o di investimento. Residenze primarie e case di vacanza non si qualificano sotto questa definizione.

In secondo luogo, la proprietà simile è tale che entrambe le proprietà sono simili. L’IRS definisce like-kind come “proprietà della stessa natura, carattere o classe”. Le regole sono abbastanza vaghe e dovrebbero essere valutate caso per caso per assicurare la conformità. Una delle eccezioni di spicco sotto la sezione 1031 dell’Internal Revenue code è che le proprietà situate negli Stati Uniti non sono considerate simili alle proprietà situate al di fuori degli Stati Uniti, quindi tenetela nazionale!

Quali tipi di proprietà sono esclusi?

Così come ci sono regole chiare su quali tipi di proprietà si qualificano per uno scambio Like-Kind, l’IRS è altrettanto esplicito su quale proprietà è esclusa sotto la sezione 1031 dell’IRC. Queste esclusioni includono le seguenti:

• Inventario o azioni in commercio
• Borse, obbligazioni, o note
• Altri titoli o debiti
• Interessi di partnership
• Certificati di fiducia

Scambi 1031 – Come sono strutturati?

• Scambio simultaneo: Il tipo più diretto di scambio 1031 è uno scambio simultaneo di una proprietà in cambio di un’altra. Questo è spesso visto come lo scambio più semplice e pone meno rischi temporali in quanto la cessione della proprietà ceduta e l’acquisizione della proprietà sostitutiva avvengono allo stesso tempo.
• Scambio differito: La forma più comune di scambio è uno scambio differito in cui un investitore dispone di una proprietà e successivamente scambia per una o più altre proprietà simili a condizione che le regole di restrizione temporale siano soddisfatte. Inoltre, secondo l’IRS, “la disposizione della proprietà ceduta e l’acquisizione della proprietà sostitutiva devono essere parti reciprocamente dipendenti di una transazione integrata che costituisce uno scambio di proprietà.”
• Scambio inverso: Lo scambio più complesso è chiamato scambio inverso. In questo caso, la proprietà sostitutiva è acquistata e detenuta da un intermediario come titolare dello scambio per un periodo non superiore a 180 giorni. Durante questo periodo di 180 giorni, il contribuente deve disporre della proprietà ceduta per completare lo scambio.

Quali sono i limiti di tempo per gli scambi differiti?

Ci sono due limiti di tempo che voi, i vostri professionisti fiscali, legali o contabili, così come l’intermediario di scambio qualificato o il facilitatore devono essere consapevoli quando si considerano scambi differiti:

• 45 giorni: Come primo limite di tempo durante una transazione, un investitore ha 45 giorni dalla data in cui completa la vendita della proprietà ceduta per identificare formalmente (per iscritto) una lista di possibili proprietà sostitutive. Questa lista di proprietà deve essere presentata a un intermediario o facilitatore di scambio qualificato che è coinvolto nella transazione 1031 Exchange.
• 180 giorni / Data di scadenza: Oltre al limite di 45 giorni per identificare le proprietà sostitutive, è necessario essere consapevoli che sarà necessario acquisire la proprietà sostitutiva o le proprietà e completare lo scambio entro e non oltre 180 giorni dopo la vendita della proprietà ceduta o la data di scadenza, con estensioni, della dichiarazione dei redditi federale per l’anno fiscale in cui è stata ceduta la proprietà ceduta, se è precedente.

Cos’è un intermediario o facilitatore di scambio qualificato?

Per aderire a uno scambio differito che è una transazione integrata, gli investitori usano un intermediario qualificato o un facilitatore di scambio per assicurare la conformità. Questi intermediari dovrebbero essere contattati e ingaggiati prima di considerare o eseguire qualsiasi parte di una transazione di scambio.

Al momento della vendita della proprietà ceduta, i proventi della vendita sono detenuti dall’intermediario qualificato, non da voi. Dopo la vostra notifica di potenziali proprietà sostitutive al vostro intermediario, e dopo aver selezionato la proprietà o le proprietà sostitutive, i fondi detenuti dal vostro intermediario qualificato vengono utilizzati per acquistare la proprietà sostitutiva e completare lo scambio entro i limiti di tempo previsti dalla legge.

Perché le residenze primarie non si qualificano sotto la sezione 1031 dell’IRC?

Non è raro che i proprietari di case chiedano – queste regole di scambio si applicano se vendo la mia residenza primaria e voglio comprare una residenza personale diversa? La risposta è no. Anche se in un primo momento può sembrare che si sta perdendo rispetto ai proprietari di proprietà di investimento, è importante ricordare che il codice fiscale federale ha disposizioni separate ed esclusioni per le tasse sul guadagno di capitale sulle residenze primarie.

Secondo l’IRS sulle vendite di case, “Se avete un guadagno di capitale dalla vendita della vostra casa principale, potete qualificarvi per escludere fino a $250.000 di quel guadagno dal vostro reddito, o fino a $500.000 di quel guadagno se presentate una dichiarazione congiunta con il vostro coniuge” L’unica eccezione temporale su questo è che è necessario utilizzare la proprietà come residenza primaria per un periodo minimo di 2 anni sugli ultimi 5 anni prima della vendita della proprietà.

I benefici chiave e perché gli investitori immobiliari dovrebbero preoccuparsi

La capacità di differire le tasse sui vostri guadagni permette a quei potenziali guadagni futuri di comporsi senza dover pagare lo Zio Sam più tardi lungo la strada. La migliore analogia per l’investitore immobiliare alle prime armi è quella dei conti pensionistici come l’IRA e il 401k dove i tuoi risparmi possono crescere senza tasse fino a quando non vai in pensione e cominci a tirare i soldi.

Come abbiamo discusso sopra, gli scambi 1031 sono molto più complessi dei risparmi per la pensione, tuttavia l’obiettivo di far crescere i vostri investimenti nel modo più efficiente possibile dal punto di vista fiscale è qualcosa di cui tutti gli investitori possono essere contenti mentre si mettono su un percorso di maggiore ricchezza potenziale.

DISCLAIMER: Questo materiale è stato fornito solo a scopo informativo, e non è inteso a fornire, né dovrebbe essere considerato come una consulenza fiscale, legale o contabile. Prevu e le sue filiali non forniscono consigli fiscali, legali o contabili. Vi invitiamo a consultare i vostri professionisti fiscali, legali o contabili prima di prendere in considerazione qualsiasi transazione in quanto la vostra situazione individuale può variare.