1031 Tax Deferred Exchanges in Bend Oregon

Ogni volta che si vende una proprietà commerciale o di investimento e si ha un guadagno, si deve generalmente pagare le tasse sul guadagno al momento della vendita. La sezione 1031 dell’IRC fornisce un’eccezione e vi permette di posticipare il pagamento delle tasse sul guadagno se reinvestite il ricavato in una proprietà simile come parte di uno scambio simile qualificato. Il guadagno differito in uno scambio like-kind sotto la Sezione 1031 dell’IRC è defiscalizzato, ma non è esente da tasse.

Lo scambio può includere proprietà like-kind esclusivamente o può includere proprietà like-kind insieme a contanti, passività e proprietà che non sono like-kind. Se si ricevono contanti, sollievo dal debito, o proprietà che non sono simili, tuttavia, si può innescare qualche guadagno tassabile nell’anno dello scambio. Ci può essere sia il guadagno differito che riconosciuto nella stessa transazione quando un contribuente scambia per la proprietà simile di valore inferiore.

Questo foglio informativo, il 21° nella serie Tax Gap, fornisce una guida aggiuntiva ai contribuenti per quanto riguarda le regole e i regolamenti che governano gli scambi in natura differiti.

Chi si qualifica per lo scambio della sezione 1031?

I proprietari di investimenti e proprietà commerciali possono qualificarsi per una sezione 1031 differita. Gli individui, le società C, le società S, le partnership (generali o limitate), le società a responsabilità limitata, i trust e qualsiasi altra entità contribuente possono impostare uno scambio di proprietà commerciali o d’investimento per proprietà commerciali o d’investimento sotto la Sezione 1031.

Quali sono le diverse strutture di una Sezione 1031 Exchange?

Per realizzare uno scambio Sezione 1031, ci deve essere uno scambio di proprietà. Il tipo più semplice di scambio Sezione 1031 è uno scambio simultaneo di una proprietà per un’altra.

Gli scambi differiti sono più complessi ma permettono la flessibilità. Permettono di cedere una proprietà e successivamente acquisire una o più proprietà sostitutive simili.

Per qualificarsi come uno scambio della Sezione 1031, uno scambio differito deve essere distinto dal caso di un contribuente che vende semplicemente una proprietà e usa il ricavato per acquistare un’altra proprietà (che è una transazione tassabile). Piuttosto, in uno scambio differito, la disposizione della proprietà ceduta e l’acquisizione della proprietà della sostituzione devono essere parti reciprocamente dipendenti di una transazione integrata che costituisce uno scambio di proprietà . I contribuenti che si impegnano in scambi differiti generalmente utilizzano facilitatori di scambio in base ad accordi di scambio secondo le regole previste dai regolamenti sull’imposta sul reddito.

Uno scambio inverso è un po’ più complesso di uno scambio differito. Comporta l’acquisizione di una proprietà sostitutiva attraverso un titolare di alloggio di scambio, con il quale viene parcheggiata per non più di 180 giorni. Durante questo periodo di parcheggio il contribuente dispone della sua proprietà ceduta per chiudere lo scambio.

Quale proprietà si qualifica per uno scambio Like-Kind?

Sia la proprietà ceduta che si vende sia la proprietà sostitutiva che si acquista devono soddisfare determinati requisiti.

Entrambe le proprietà devono essere tenute per l’uso in un commercio o affari o per investimento. La proprietà usata principalmente per uso personale, come una residenza primaria o una seconda casa o una casa per le vacanze, non si qualifica per il trattamento di scambio like-kind.

Entrambe le proprietà devono essere abbastanza simili da qualificarsi come “like-kind”. Una proprietà simile è una proprietà della stessa natura, carattere o classe. La qualità o il grado non ha importanza. La maggior parte dei beni immobili sarà simile ad altri beni immobili. Per esempio, una proprietà immobiliare migliorata con una casa in affitto residenziale è simile a un terreno libero. Un’eccezione per i beni immobili è che la proprietà all’interno degli Stati Uniti non è simile alla proprietà al di fuori degli Stati Uniti. Inoltre, i miglioramenti che sono trasmessi senza terra non sono di tipo simile alla terra.

La proprietà reale e la proprietà personale possono entrambe qualificarsi come proprietà di scambio sotto la Sezione 1031; ma la proprietà reale non può mai essere simile alla proprietà personale. Negli scambi di beni personali, le regole relative a ciò che si qualifica come simile sono più restrittive delle regole relative ai beni reali. Per esempio, le automobili non sono simili ai camion.

Infine, certi tipi di proprietà sono specificamente esclusi dal trattamento della sezione 1031. La sezione 1031 non si applica agli scambi di:

• Inventario o stock in commercio
• Borse, obbligazioni, o note
• Altri titoli o debiti
• Interessi di partnership
• Certificati di fiducia

Quali sono i limiti di tempo per completare uno Scambio Differito Like-Kind Sezione 1031?

Sebbene uno scambio in natura non debba essere uno scambio simultaneo di proprietà, è necessario rispettare due limiti di tempo o l’intero guadagno sarà tassabile. Questi limiti non possono essere estesi per qualsiasi circostanza o difficoltà, tranne nel caso di disastri dichiarati dal presidente.

Il primo limite è che avete 45 giorni dalla data in cui vendete la proprietà ceduta per identificare potenziali proprietà sostitutive. L’identificazione deve essere scritta, firmata da voi e consegnata a una persona coinvolta nello scambio come il venditore della proprietà sostitutiva o l’intermediario qualificato. Tuttavia, l’avviso al vostro avvocato, agente immobiliare, contabile o persone simili che agiscono come vostro agente non è sufficiente.

Le proprietà sostitutive devono essere chiaramente descritte nell’identificazione scritta. Nel caso di beni immobili, questo significa una descrizione legale, un indirizzo stradale o un nome distinguibile. Seguite le linee guida dell’IRS per il numero massimo e il valore delle proprietà che possono essere identificate.

Il secondo limite è che la proprietà sostitutiva deve essere ricevuta e lo scambio completato non più tardi di 180 giorni dopo la vendita della proprietà scambiata o la data di scadenza (con estensioni) della dichiarazione dei redditi per l’anno fiscale in cui la proprietà ceduta è stata venduta, se precedente. La proprietà sostitutiva ricevuta deve essere sostanzialmente la stessa della proprietà identificata entro il limite di 45 giorni descritto sopra.

Ci sono restrizioni per gli scambi differiti e inversi?

È importante sapere che prendere il controllo dei contanti o di altri proventi prima che lo scambio sia completo può squalificare l’intera transazione dal trattamento di scambio like-kind e rendere TUTTO il guadagno immediatamente tassabile.

Se i contanti o altri proventi che non sono proprietà like-kind sono ricevuti alla conclusione dello scambio, la transazione sarà ancora qualificata come uno scambio like-kind. Il guadagno può essere tassabile, ma solo nella misura dei proventi che non sono proprietà simili.

Un modo per evitare la ricezione prematura di contanti o altri proventi è quello di utilizzare un intermediario qualificato o altro facilitatore di scambio per tenere tali proventi fino a quando lo scambio è completo.

Non potete agire come vostro facilitatore. Inoltre, il vostro agente (incluso il vostro agente o broker immobiliare, banchiere o broker d’investimento, contabile, avvocato, impiegato o chiunque abbia lavorato per voi in queste vesti nei due anni precedenti) non può agire come vostro facilitatore.

Fate attenzione nella vostra scelta di un intermediario qualificato poiché ci sono stati recenti incidenti di intermediari che hanno dichiarato bancarotta o altrimenti non sono stati in grado di soddisfare i loro obblighi contrattuali verso il contribuente. Queste situazioni hanno portato i contribuenti a non rispettare le scadenze rigorose stabilite per uno scambio differito o inverso, squalificando così la transazione dalla sezione 1031 di differimento del guadagno. Il guadagno può essere tassabile nell’anno corrente mentre qualsiasi perdita che il contribuente ha sofferto sarebbe considerata sotto sezioni di codice separate.

Come si calcola la base nella nuova proprietà?

È fondamentale che voi e il vostro rappresentante fiscale regoliate e seguiate correttamente la base per rispettare i regolamenti della sezione 1031.

Il guadagno è differito, ma non perdonato, in uno scambio simile. È necessario calcolare e tenere traccia della vostra base nella nuova proprietà acquisita nello scambio.

La base della proprietà acquisita in uno scambio della sezione 1031 è la base della proprietà ceduta con alcune rettifiche. Questo trasferimento di base dalla proprietà ceduta alla proprietà sostitutiva conserva il guadagno differito per il riconoscimento successivo. Un effetto collaterale è che la base ammortizzabile risultante è generalmente inferiore a quella che sarebbe altrimenti disponibile se la proprietà sostitutiva fosse acquisita in una transazione imponibile.

Quando la proprietà sostitutiva viene infine venduta (non come parte di un altro scambio), il guadagno originale differito, più qualsiasi guadagno aggiuntivo realizzato dall’acquisto della proprietà sostitutiva, è soggetto a imposta.

Come si segnala la Sezione 1031 Like-Kind Exchanges all’IRS?

È necessario segnalare uno scambio all’IRS sul modulo 8824, Like-Kind Exchanges e presentarlo con la vostra dichiarazione dei redditi per l’anno in cui lo scambio è avvenuto.

Il modulo 8824 richiede:

• Descrizione delle proprietà scambiate
• Date in cui le proprietà sono state identificate e trasferite
• Qualsiasi relazione tra le parti dello scambio
• Valore delle proprietà similisimili e altri beni ricevuti
• Gli utili o le perdite sulla vendita di altri beni (non simili) ceduti
• Il denaro ricevuto o pagato; passività sollevate o assunte
• Base rettificata di proprietà simili cedute; guadagno realizzato

Se non si seguono specificamente le regole per gli scambi in natura, si può essere ritenuti responsabili di tasse, penalità e interessi sulle transazioni.

Attenzione agli schemi

I contribuenti dovrebbero diffidare degli individui che promuovono un uso improprio degli scambi in natura. Di solito non sono professionisti delle tasse. I lanci di vendita possono incoraggiare i contribuenti a scambiare non qualificanti vacanze o seconde case. Molti promotori di scambi “like-kind” si riferiscono a loro come scambi “tax-free” e non come scambi “tax-deferred”. I contribuenti possono anche essere consigliati di richiedere uno scambio nonostante il fatto che abbiano preso possesso dei proventi in contanti dalla vendita.

Contattateci per un consiglio esperto sullo scambio di beni immobili a Bend Oregon. Consultate sempre il vostro commercialista e il vostro esperto immobiliare.