11 cose importanti da sapere sugli scambi 1031 in Florida

Quando si vende un investimento e si trae profitto dalla vendita, la transazione è di solito soggetta a una tassa sulle plusvalenze. Uno scambio 1031 può permettervi di differire queste tasse, a condizione che reinvestiate tutti i proventi delle vendite in un altro investimento simile.

Uno scambio 1031 prende il nome dal capitolo 1031 dell’Internal Revenue Code (IRC) e tipicamente comporta la vendita di proprietà in affitto, vacanze o investimenti, ma può anche comportare la vendita di proprietà personali, come aerei, yacht, opere d’arte, ecc. Questo articolo spiega 11 cose importanti da sapere sugli scambi 1031 in Florida.

Come gli investitori immobiliari in Florida possono trarre vantaggio da uno scambio 1031

Come accennato in precedenza, uno scambio 1031 vi permetterà di rinviare le imposte sulle plusvalenze degli investimenti immobiliari che vendete, a condizione che reinvestiate tutti i proventi in un altro investimento immobiliare. Quindi, esattamente come questo vi avvantaggia come un investitore immobiliare in Florida?

Diciamo che avete fatto un profitto di $200.000 sulla vendita di una proprietà in affitto, per la quale dovrete sostenere $70.000 in tasse sulle plusvalenze. Vi resterebbero quindi solo 130.000 dollari da investire in un’altra proprietà. Se poi assumiamo che avrete bisogno di mettere il 25% in giù sulla nuova proprietà e che il rapporto mutuo-valore è del 75%, sareste solo in grado di acquistare un’altra proprietà con un valore di 520.000 dollari o meno.

Tuttavia, uno scambio 1031 vi permetterebbe di rinviare i 70.000 dollari di imposta, dandovi 200.000 dollari da reinvestire nell’acquisto di una proprietà sostitutiva. Dati gli stessi presupposti per quanto riguarda l’acconto e il rapporto mutuo-valore di cui sopra, si sarebbe quindi in grado di acquistare una proprietà sostitutiva con un valore di 800.000 dollari, piuttosto che la proprietà di 520.000 dollari che si sarebbe potuto permettere altrimenti.

Quello che questo esempio dimostra è che uno scambio 1031 può permetterti di costruire ricchezza più velocemente mantenendo tutti i tuoi soldi che lavorano per te invece di andare in tasse.

La tua proprietà 1031 deve essere stata tenuta per affari o investimenti

Per qualificarsi per uno scambio 1031, la proprietà che vendi deve essere stata tenuta per affari o scopi di investimento. Infatti, la proprietà che vendete e la vostra proprietà sostitutiva devono essere entrambe considerate detenute per affari o investimenti. In caso contrario, l’IRS potrebbe rifiutare il vostro scambio.

Detto questo, una vasta gamma di proprietà reali può qualificarsi per uno scambio 1031 come tenuta per affari o scopi di investimento, per esempio:

1. Terra – si qualifica sempre come tenuta per scopi di investimento
2. Proprietà commerciale – questo significa l’edificio stesso, non l’effettivo business
3. Produzione di reddito – una proprietà con attività di noleggio potrebbe produrre reddito e quindi qualificarsi per uno scambio 1031 come tenuta per scopi commerciali.

Flips di solito non si qualificano

Tutto ciò che riguarda uno scambio 1031 è basato sull’intenzione di investimento a lungo termine. Se il tuo obiettivo è la rivendita immediata piuttosto che l’investimento a lungo termine, allora potresti non essere un buon candidato per uno scambio 1031.

Le proprietà tenute per la rivendita o per sistemare e vendere immediatamente (flip) non sono raccomandate per uno scambio 1031, poiché l’IRS tipicamente le considera inventario piuttosto che investimenti. Ci sono, tuttavia, un paio di cose che si possono fare che possono qualificare questi tipi di proprietà per uno scambio 1031:

1. Affittare la proprietà al valore di mercato, per renderla produttiva di reddito
2. Tenere la proprietà per almeno un anno e un giorno per raggiungere l’aliquota fiscale sui guadagni di capitale a lungo termine.

È importante notare, comunque, che realizzare queste due cose da sole non permetterà sempre al vostro fixer-upper o flip di qualificarsi per uno scambio 1031. Potrebbe essere necessario stabilire anche altri fatti e circostanze, come una storia di affitto e il deprezzamento. Quindi, dovresti prima consultare un CPA che ha esperienza con gli scambi 1031.

Il tuo scambio 1031 deve coinvolgere proprietà simili

Per qualificarsi per uno scambio 1031, sia la proprietà venduta che la proprietà sostitutiva devono essere simili. Questo può confondere alcuni investitori perché credono erroneamente che questo significhi che devono reinvestire nello stesso tipo di proprietà che hanno venduto – una proprietà residenziale per un’altra proprietà residenziale, per esempio.

Questo non è, comunque, il caso. Una proprietà simile può essere qualsiasi tipo di immobile. Per esempio, potete vendere una proprietà residenziale in affitto e acquistare un terreno, vendere un terreno e acquistare un edificio per uffici, e così via.

D’altra parte, non potete vendere un investimento immobiliare e sostituirlo con un immobile destinato all’uso personale. Inoltre, non si può vendere una proprietà negli Stati Uniti e poi differire le tasse reinvestendo in una proprietà straniera (o viceversa).

Case di vacanza e scambi 1031

L’IRS di solito non mette in dubbio che una proprietà residenziale o di vacanza sia tenuta per scopi commerciali o di investimento se vengono soddisfatti requisiti specifici riguardo alla sua proprietà e all’uso. Questi requisiti sono i seguenti:

1. Per qualificare una proprietà ceduta, è necessario averla posseduta per almeno 24 mesi immediatamente prima dello scambio. Allo stesso modo, perché una proprietà sostitutiva si qualifichi, deve essere tenuta per almeno 24 mesi dopo lo scambio.
2. Per ogni 12 mesi del periodo di proprietà qualificante menzionato sopra, dovete aver affittato la proprietà ad un’altra parte al valore di mercato equo per almeno 14 giorni. Potete affittare la proprietà a un membro della famiglia se il membro della famiglia usa la proprietà come residenza primaria e paga un affitto equo e solidale.
3. Non dovete aver occupato la proprietà per uso personale per più di 14 giorni o per il 10% del numero di giorni in cui la proprietà è stata affittata, qualunque sia il maggiore.

Qui, il termine uso personale si riferisce a:

1. Uso da voi stessi, un membro della famiglia, o chiunque abbia un interesse nella proprietà.
2. Uso da chiunque usi la proprietà sotto un accordo che vi permette anche di avere qualche uso della proprietà.
3. Uso da chiunque affitti per meno del valore di mercato. Se una proprietà residenziale o per le vacanze è affittata al giusto valore di mercato è determinato in base a tutti i fatti e le circostanze che esistevano quando il contratto di affitto è stato firmato.

Una proprietà per le vacanze che non soddisfa questi requisiti può ancora qualificarsi per uno scambio 1031 come proprietà ceduta o sostituita, ma tutti gli altri requisiti legali applicabili dovranno, ovviamente, essere soddisfatti.

Devi reinvestire il 100% dei tuoi proventi di vendita

Per usare uno scambio 1031 per differire tutte le tue tasse sui guadagni di capitale, devi reinvestire il 100% del denaro che ricevi dalla vendita della tua proprietà ceduta. Questo significa che il costo della vostra proprietà sostitutiva deve essere uguale o superiore al prezzo netto di vendita della proprietà venduta.

Per esempio, se avete venduto un condominio sulla spiaggia per $250.000, allora per un valido scambio 1031, dovete spendere almeno $250.000 per acquistare una o più proprietà sostitutive, a condizione che il reinvestimento combinato sia uguale o superiore al prezzo netto di vendita del condominio venduto.

Se vi trovate al di sotto di questo limite, potreste essere in grado di usare alcuni dei proventi delle vendite per pagare piccoli miglioramenti alla vostra proprietà sostitutiva. Allo stesso modo, se reinvestite in un appezzamento di terreno non migliorato, i fondi usati per costruire su quel terreno possono andare verso la perequazione del vostro scambio. (Vedere lo scambio di costruzione menzionato sotto)

Se si acquista una proprietà sostitutiva di valore inferiore, si qualificherà solo per eseguire uno scambio parziale e qualsiasi denaro non speso sarà tassato all’aliquota fiscale applicabile.

È anche importante notare che gli scambi 1031 sono differiti dalle tasse e non esentasse. Se alla fine decidi di vendere la tua proprietà sostitutiva, dovrai pagare le tasse che hai precedentemente rinviato, a meno che tu non faccia un roll over dei proventi in un altro scambio 1031.

Devi usare un intermediario qualificato

Per rinviare con successo le tasse con uno scambio 1031, non ti è permesso di toccare i proventi di vendita della tua proprietà ceduta. Invece, devi usare un Intermediario Qualificato e lasciare che gestisca il trasferimento di fondi per te o rischi di avere il tuo scambio 1031 disconosciuto.

Lavorare con un intermediario qualificato (QI), indicato anche come un facilitatore 1031, agente, o scambiatore è essenziale per il tuo scambio 1031 in quanto è richiesto dall’IRS per completare con successo una transazione fiscalmente differita.

Il ruolo del QI nel tuo scambio 1031 sarà il seguente:

• Scrivere i documenti necessari per il tuo scambio 1031
• Tenere e salvaguardare i tuoi proventi di vendita 1031 tra la vendita della tua proprietà abbandonata e l’acquisto della tua proprietà sostitutiva.
• Lavorare a stretto contatto con voi per assicurare che i documenti necessari siano completati correttamente e che tutte le scadenze legali siano rispettate.
• Guidarvi attraverso il processo di scambio 1031 e assicurare che tutti i requisiti per un valido scambio 1031 siano soddisfatti, il che vi permetterà poi di rinviare le vostre tasse.

Chi può agire come tuo intermediario qualificato

L’IRC non dice chi può agire come QI per uno scambio 1031, ma ti dice chi non può. Esempi di parti che non possono agire come QI includono:

• Il tuo avvocato
• Il tuo CPA
• Il tuo agente immobiliare
• Il tuo datore di lavoro
• Il tuo impiegato
• I tuoi familiari

L’obiettivo dell’IRC è di assicurarsi che la parte che sta tenendo i tuoi proventi sia veramente neutrale e non abbia alcuna relazione di agenzia con te. Quindi, la linea di fondo è che il vostro QI dovrebbe essere una terza parte neutrale. Chiunque abbia avuto un rapporto di agenzia o fiduciario con voi negli ultimi due anni è automaticamente squalificato dall’agire come QI.

Le scadenze dello scambio 1031

Avete 180 giorni di calendario dal giorno in cui si chiude la vendita della vostra proprietà ceduta per chiudere la vostra proprietà sostitutiva. Tuttavia, avete solo 45 giorni di calendario per identificare le potenziali proprietà sostitutive che desiderate acquistare e presentare formalmente questa lista al vostro QI.

Non ci sono eccezioni o estensioni date sia per il periodo di identificazione di 45 giorni che per le scadenze del periodo di chiusura di 180 giorni. Manca una di queste scadenze e il tuo scambio 1031 non sarà accettato.

Identificare le proprietà sostitutive nel tuo scambio 1031

Ci sono tre regole che governano come puoi identificare le potenziali proprietà sostitutive che vuoi acquistare in uno scambio 1031:

1. La regola delle 3 proprietà – ti permette di identificare tre proprietà di qualsiasi valore come potenziali proprietà sostitutive.
2. La regola del 200% – vi permette di identificare più di tre potenziali proprietà da acquistare, ma il loro valore combinato non può superare il 200% di quello per cui la vostra proprietà ceduta è stata venduta.
3. La regola del 95% – vi permette di identificare qualsiasi quantità di proprietà, di qualsiasi valore, ma dovete chiudere sul 95% dell’importo totale identificato.

Non dovete essere in deposito o avere un contratto su nessuna delle proprietà che volete identificare come potenziali proprietà sostitutive. Tuttavia, dovete identificarle formalmente al vostro QI entro il periodo di 45 giorni consentito.

Dopo che il periodo di identificazione di 45 giorni è trascorso, sarete autorizzati ad acquistare solo le proprietà che avete formalmente identificato sulla vostra lista di 45 giorni. Se non siete in grado di acquistare una di queste proprietà per qualsiasi motivo, allora il vostro scambio sarà rifiutato, e sarete soggetti all’imposta sui guadagni di capitale sulla vendita della vostra rinuncia.

Tipi di scambi 1031

Ci sono 4 tipi fondamentali di scambi 1031 che possono essere utilizzati dagli investitori immobiliari della Florida:

1. Scambi simultanei
2. Scambi ritardati
3. Scambi inversi
4. Scambi di costruzione

Scambi simultanei

Uno scambio simultaneo coinvolge un investitore che chiude l’escrow sulla proprietà che ha venduto e la sua proprietà sostitutiva nella stessa data. Uno scambio simultaneo è la forma più antica di scambio 1031. Infatti, prima del 1991, la maggior parte degli scambi 1031 erano scambi simultanei in cui un contribuente avrebbe scambiato la proprietà direttamente con un altro contribuente.

Uno scambio simultaneo funziona alla grande se tu e un’altra parte avete ciascuno una proprietà che l’altro vuole. Per esempio, quando due agricoltori hanno ciascuno un terreno agricolo che l’altro desidera, i due possono fondamentalmente scambiarsi le proprietà, e in alcuni casi, anche senza coinvolgere un QI o qualsiasi altra terza parte.

Scambi ritardati

Uno scambio ritardato chiamato anche uno scambio in avanti o differito, è generalmente quello a cui ci si riferisce quando si parla di uno scambio 1031 ed è il tipo più comune di scambio 1031 eseguito. In uno scambio ritardato, si vende una proprietà qualificata un giorno e si acquista una proprietà sostitutiva qualificata in qualche momento entro 180 giorni dopo.

La maggior parte delle persone struttura i loro scambi 1031 come scambi ritardati perché permette loro il tempo e la flessibilità di vendere la proprietà che vogliono cedere a una parte e poi acquista la proprietà sostitutiva che desiderano da una parte diversa.

Scambi inversi

Nel mercato immobiliare di oggi, può volerci molto tempo per vendere la tua attuale proprietà, ma non vuoi perdere l’opportunità di acquisire una nuova proprietà quando il prezzo è giusto. Uno scambio inverso può permettervi di cogliere il momento in cui vedete un ottimo affare.

Inoltre, uno scambio inverso può essere utile quando avete già fatto un’offerta su una proprietà sostitutiva, ma la proprietà che volete cedere non sta vendendo così velocemente come avete previsto. Questo perché, con uno scambio inverso, è possibile acquistare una proprietà sostitutiva prima e poi successivamente rinviare le tasse sulla vendita di una proprietà ceduta, a condizione che sia venduta entro 180 giorni.

Uno scambio inverso può essere uno strumento eccezionalmente potente per un investitore che deve agire immediatamente sull’acquisto di una nuova proprietà. Tuttavia, poiché le banche non sempre concedono prestiti per gli scambi inversi, e non avrete soldi dalla vendita della vostra proprietà ceduta (perché non l’avete ancora venduta), uno scambio inverso è di solito un’opzione solo per coloro che hanno un sacco di soldi con cui acquistare o che sono disposti ad andare da un prestatore di denaro duro per finanziare l’acquisto. Per questo motivo, gli scambi inversi rappresentano solo il 5% circa di tutti gli scambi 1031.

Scambi di costruzione

Uno scambio di costruzione, conosciuto anche come uno scambio di miglioramento o build-to-suit, può permettere ad un investitore di acquistare un terreno e costruire una proprietà sostitutiva secondo le proprie specifiche in modo da ottenere esattamente la proprietà sostitutiva di cui hanno bisogno e che vogliono.

Ecco come funziona uno scambio di costruzione:

Vendete la proprietà che volete abbandonare e il ricavato viene trasferito al vostro QI. Poi si trova un pezzo di terra grezza o una proprietà che deve essere ristrutturata e si negozia il prezzo più basso che si può ottenere. Ma, piuttosto che chiudere la proprietà da soli, voi invece autorizzate il vostro QI ad acquistare la proprietà per voi.

Il vostro QI quindi detiene la proprietà per il resto del periodo di scambio e usa il resto dei vostri fondi di scambio per pagare la costruzione o i miglioramenti alla proprietà sostitutiva. Una volta che la costruzione è stata completata, la proprietà migliorata sarà trasferita a voi come proprietà sostitutiva.

Uno scambio di costruzione può anche essere eseguito come uno scambio di costruzione inversa, per cui il vostro QI acquista la proprietà per vostro conto e avvia i miglioramenti prima che la vostra proprietà ceduta sia stata venduta.

Consultare con un esperto agente immobiliare della Florida

Con il giusto aiuto, uno scambio 1031 può essere un processo molto semplice e vi permetterà di godere del beneficio di rinviare il 100% delle vostre tasse sulle plusvalenze. Questo, a sua volta, vi permetterà di mantenere tutti i vostri soldi lavorando per voi, in modo da costruire la ricchezza più velocemente.