I figli adulti possono ottenere la proprietà della casa, acquisire una casa più costosa prima, o acquisire una casa più costosa di quanto potrebbero altrimenti permettersi, utilizzando un accordo di finanziamento a compartecipazione azionaria in cui i genitori o altri parenti partecipano all’acquisto e ai costi di mantenimento di una casa utilizzata dai figli come residenza principale (Sec. 280A(d)(3)). Il non residente-proprietario affitta la sua porzione di casa al residente-proprietario e ottiene i normali benefici fiscali dell’affitto di beni immobili se i requisiti di legge sono soddisfatti.
Siccome il bambino non possiede il 100% della casa, il bambino è un affittuario per quanto riguarda la porzione di casa che il bambino non possiede e affitta tale interesse dal parente a un tasso di mercato equo. L’affitto equo di mercato pagato per la parte di casa che il figlio non possiede può riflettere una riduzione che considera che il figlio si prenderà più cura della casa dal momento che lui o lei è sia un membro della famiglia che un proprietario di capitale (vedi Bindseil, T.C. Memo. 1983-411).
Secondo le regole della casa di vacanza, l’uso personale della casa da parte di un figlio o altro parente del proprietario della proprietà è normalmente attribuito al proprietario (Sec. 280A(d)(2)). Così, l’uso personale del non residente-proprietario normalmente supererebbe il maggiore di 14 giorni o il 10% dei giorni di affitto, facendo sì che la casa sia trattata come una casa di vacanza dove le deduzioni per l’affitto sono limitate al reddito da locazione. Tuttavia, un’eccezione alla regola generale esiste quando l’abitazione è affittata a un inquilino per un equo canone di mercato e serve come residenza principale del locatario (Sec. 280A(d)(3)(A)). Quando l’inquilino possiede un interesse nella proprietà, questa eccezione alla regola generale si applica solo se l’affitto si qualifica come un accordo di finanziamento a capitale condiviso (Sec. 280A(d)(3)(B)).
Un accordo di finanziamento a compartecipazione è un accordo mediante il quale due o più persone acquisiscono interessi di proprietà qualificati in un’unità abitativa e una persona (o più persone) che detiene uno o più degli interessi ha il diritto di occupare l’abitazione come sua residenza principale ed è tenuta a pagare l’affitto all’altra o alle altre persone che possiedono interessi di proprietà qualificati (Sec. 280A(d)(3)(C)). Un interesse di proprietà qualificato è definito come un interesse indiviso per più di 50 anni nell’intera unità abitativa e in qualsiasi terreno pertinente acquisito nella transazione a cui si riferisce l’accordo di compartecipazione (Sec. 280A(d)(3)(D)). La proprietà effettiva di almeno 50 anni non è richiesta; cioè, la proprietà può essere ceduta prima che siano trascorsi 50 anni e ancora qualificarsi.
Esempio: M e L hanno deciso di aiutare il loro figlio, B, ad acquistare la sua prima casa. Il prezzo totale di acquisto è di 100.000 dollari, composto da un acconto di 20.000 dollari e un mutuo di 80.000 dollari. M e L pagano metà dell’acconto e metà del pagamento del mutuo in base a un accordo di finanziamento a compartecipazione azionaria con B. B paga loro un affitto equo per l’utilizzo del 50% della proprietà, determinato al momento della stipula dell’accordo.
In base a questo accordo, B tratta la proprietà come sua residenza personale ai fini fiscali, deducendo la sua quota del 50% degli interessi del mutuo e delle imposte sulla proprietà. Poiché il suo uso non è attribuito ai suoi genitori, M e L, essi trattano la proprietà come un affitto. Devono dichiarare l’affitto che ricevono da B, ma possono dedurre il loro 50% degli interessi ipotecari e delle tasse, le spese di manutenzione che pagano e l’ammortamento basato sul 50% della base ammortizzabile della proprietà. Se la proprietà genera una perdita fiscale, è soggetta alle regole di perdita passiva (cioè, una perdita può essere generata; le spese non sono limitate al reddito da locazione sotto le regole della casa vacanza).
Nota: Per il residente-proprietario, i benefici dell’imposta sul reddito della proprietà della casa possono non essere così significativi come previsto perché le deduzioni del residente-proprietario per gli interessi ipotecari e le tasse immobiliari sono basate sulla sua percentuale di proprietà. Ma l’accordo di compartecipazione riduce l’esborso di denaro del residente-proprietario, che può essere più importante del risparmio fiscale.
Attenzione: Se si prevede che il proprietario residente (il figlio) acquisterà alla fine il capitale del proprietario non residente (tipicamente un genitore) e l’affitto genererà perdite sospese secondo le regole delle perdite passive, occorre prestare particolare attenzione quando si concordano i termini del contratto di locazione, perché le perdite passive sospese normalmente consentite al momento della cessione non sono consentite quando l’interesse viene venduto a una parte correlata (Sec. 469(g)(1)(B)). Le perdite passive che sarebbero altrimenti sospese possono essere minimizzate facendo un acconto più grande che diminuisce la spesa per interessi ipotecari o facendo pagare un affitto all’estremità superiore della gamma ragionevole per il valore dell’interesse affittato al residente-proprietario.
Punto di pianificazione: Uno svantaggio degli accordi di condivisione del capitale è che i non residenti-proprietari non si qualificheranno per l’esclusione del guadagno Sec. 121 alla vendita della residenza. Il risultato sarà un guadagno tassabile per la parte di guadagno relativa all’affitto presunto. Il guadagno può anche essere soggetto all’imposta sul reddito netto degli investimenti del 3,8%. I clienti dovrebbero considerare di garantire o cofirmare il mutuo, invece di una vera e propria comproprietà, se l’esclusione del potenziale guadagno futuro è una considerazione importante. Questo dovrebbe permettere al proprietario residente di escludere tutto il guadagno (fino a $250.000 per i contribuenti singoli o $500.000 per i contribuenti sposati che archiviano congiuntamente). Ma questo potrebbe essere impraticabile se il residente-proprietario ha bisogno di contanti per un acconto e/o pagamenti ipotecari.
Questo caso di studio è stato adattato da PPC’s Guide to Tax Planning for High Income Individuals, 19a edizione (marzo 2018), di Anthony J. DeChellis e Patrick L. Young. Pubblicato da Thomson Reuters/Tax & Accounting, Carrollton, Texas, 2017 (800-431-9025; tax.thomsonreuters.com).