Come fare soldi con Airbnb (oltre 10.000 dollari al mese!)

MM Nota: Questo è un post del mio amico Jerry che è un super host di Airbnb estremamente esperto che guadagna oltre 10.000 dollari al mese ed è a buon punto per raggiungere l’indipendenza finanziaria utilizzando gli affitti Airbnb! Gli ho chiesto di scrivere una guida completa su come fare soldi con Airbnb. Questo è legittimo!

Jerry Airbnb Host

Ecco qualche informazione su di me: Il mio nome è Jerry Xiong e sono un Super Host con 9 annunci a Columbus, OH. Sono un millennial che si è laureato alla Ohio State ed è stato un agente immobiliare prima di trasferirsi a Los Angeles. Anche se non sono il più grande host di AirBnB in assoluto, credo che molte persone che cercano di entrare nel business di Airbnb siano simili a me.

In 2 anni ho accumulato oltre 500 valutazioni a cinque stelle e generato un reddito a sei cifre con un investimento minimo sia in tempo che in capitale. Andrò oltre i vari passi che ho fatto per acquisire le proprietà così come i consigli sulla gestione delle proprietà a distanza in modo da poter ancora mantenere il vostro lavoro quotidiano.

Se io posso gestire i miei annunci Airbnb dall’altra parte del paese, tu sarai in grado di gestirli pur avendo un lavoro a tempo pieno, se vuoi!

Tabella dei contenuti:

• Che cos’è Airbnb &Come funziona?
• Devi diventare un host Airbnb?
• Come Guadagnare con Airbnb
• Airbnb vs Leasing Tradizionale Case Study
• Top 3 Ragioni per Diventare un Host Airbnb
• Ci sono Rischi nell’Usare Airbnb?

Che cos’è Airbnb?

Airbnb è nato nel 2008 come un mercato online per organizzare l’alloggio tra gli individui che cercano di affittare il loro spazio e quelli che cercano una sistemazione.

Sembra un sacco di lavoro per gestire un’operazione che è effettivamente un mini motel. La verità è che non è necessario avere esperienza o una tonnellata di capitale per iniziare. La sharing economy è nelle sue fasi primitive in questo momento e se entri in questo side hustle mentre il mercato deve ancora essere saturo, puoi costruire un bel gruzzolo per il tuo viaggio verso l’indipendenza finanziaria.

Come funziona Airbnb?

Ti sei mai chiesto come la gente affitta i propri appartamenti o case su Airbnb?

Il modello di business è molto semplice: individui come te hanno spazio extra nella loro proprietà e vogliono utilizzarlo in modo da sovvenzionare il loro costo di proprietà, proprio come l’house hacking. I viaggiatori hanno bisogno di un posto economico dove poter riposare per un viaggio veloce in città o un’opzione alternativa all’alloggio aziendale se hanno bisogno di sistemazioni più lunghe.

Airbnb è stato creato con una sharing economy in mente – ha iniziato come una piccola startup a San Francisco, ma sta gestendo più annunci delle più grandi catene alberghiere del mondo!

Dovrei diventare un host Airbnb?

Profitti Airbnb!

Dove ti collochi in questa equazione?

Airbnb dipende quasi completamente da potenziali host come te. L’azienda stessa non detiene alcuna proprietà e agisce effettivamente come un intermediario per collegare i viaggiatori con gli host. Negli ultimi anni, la popolarità di Airbnb ha continuato a crescere con conseguente carenza di inventario su Airbnb. Essendo io stesso un Super Host, ho visto i miei tassi di occupazione salire fino a oltre il 90% nei mesi di massima richiesta! Anche se aumento il prezzo del mio annuncio per consentire ai miei addetti alle pulizie un po’ di tempo per riposare e permettere i lavori di ristrutturazione, sembra che la domanda non si fermi mai.

Questo indica un’enorme opportunità per i potenziali host di catturare la loro parte della torta e aumentare il tuo reddito passivo.

Come fare soldi con Air b and b

Ora che ho la vostra attenzione, voglio passare in rassegna i dati finanziari per gestire un Air B and B. Una delle cose più importanti da fare prima di affrontare qualsiasi attività secondaria è pianificare il vostro business. Naturalmente, non essere troppo avverso al rischio, ma è necessario prendere rischi calcolati per raggiungere la massima redditività e garantire il successo.

Assicurati che il tuo mercato abbia domanda per il tuo annuncio. Non cercare di affittare una villa di lusso in mezzo al nulla. Devi capire il tuo mercato e assicurarti di poter coprire le spese che sostieni.

L’affitto tradizionale contro l’affitto a breve termine Airbnb

L’esempio presuppone che stiamo finanziando la proprietà, ma se hai bisogno di un basso capitale di rischio puoi affittare la proprietà. Naturalmente, avrai bisogno del permesso del padrone di casa, ma se riesci a presentare correttamente la tua proposta, la maggior parte dei padroni di casa lo permetterà!

Per i nostri scopi di analisi, guarderemo la mia proprietà situata vicino al Campus OSU. La maggior parte delle proprietà intorno a quella zona tradizionalmente affitta agli studenti ad un 1% del costo della proprietà quando si tratta di affitto mensile. Ciò significa che una casa che vale $300.000 generalmente riceverà $3.000 in affitto mensile – anche se sembra che non sarebbe un ritorno significativo, bisogna ricordare che in realtà non si investirebbe l’intero valore della casa.

Airbnb come investimento immobiliare

Ecco dove entrano in gioco “i soldi degli altri”. Quando si acquista un investimento immobiliare, generalmente si mette il 15-25% in meno. Se si vuole richiedere un mutuo come residente primario (questo funziona molto bene se si vuole massimizzare il rendimento vivendo in una stanza e affittando le altre) si può anche essere richiesto di mettere solo il 3,5% in basso usando un prestito FHA per una proprietà fino a 4 unità. Facendo leva sulla vostra capacità di indebitamento, sarete in grado di investire effettivamente più denaro di quanto sareste altrimenti in grado di fare.

Ancora, avete bisogno di essere convinti? In questo articolo, Grant spiega come è possibile creare un impero immobiliare. È anche possibile ottenere alcune informazioni più dettagliate per quanto riguarda le specifiche su come entrare nell’investimento immobiliare (evitando PMI, espansione, ecc).

Airbnb vs. Leasing tradizionale: Case Study

Utilizziamo una proprietà che vale $300.000 per il nostro confronto. I nostri costi iniziali saranno un acconto del 20% così come i costi associati alla chiusura di una proprietà (ispezione, assicurazione, ecc). Stimiamo che il costo sia di circa 70.000 dollari per acquisire questa proprietà.

Non preoccupatevi! Questa casa è quasi il doppio del costo di una proprietà accettabile. Si possono facilmente trovare proprietà in mercati fiorenti per meno di $150.000.

Reddito dell’inquilino tradizionale

Assumendo di trovare un inquilino tradizionale per un contratto di locazione di 12 mesi ad un tasso di $3.000 al mese, si avrebbe un reddito di $36.000 per l’anno. Naturalmente, ci saranno delle spese che dovrete sostenere. Supponiamo di seguire un costo di manutenzione standard dell’1% del valore della casa. Questo toglie 3.000 dollari alle nostre entrate. Dovremo anche pagare una società di gestione o valutare il nostro tempo quando si tratta di gestire la proprietà. Le società di gestione addebitano $500/inizio e $100 al mese per la gestione completa. Tenendo conto di queste spese vi lascerà un reddito approssimativo di $31.300 per l’anno.

Qual è il ritorno sull’investimento?

Nel nostro primo anno di attività, abbiamo portato più di $30k quando abbiamo investito un totale di $70.000. Sembra una cifra GRANDE! Aspettate: dovete ancora tenere conto della rata del mutuo, dell’assicurazione e delle tasse sulla proprietà. Per questa proprietà, il costo medio mensile dei tre pagamenti è di circa 2000 dollari. Questo significa che portiamo a casa solo un netto di 7.300 dollari. Dato il nostro costo iniziale di 70.000 dollari, questo ci darà un rendimento netto in contanti pre-aggiustato del 10,42%.

Cosa…? Tutto qui?

Se stai pensando che è un po’ basso hai ragione al 100%. Il rendimento del 10,42% non è il nostro rendimento effettivo.

Ricordate quei 12 pagamenti mensili che abbiamo fatto? Ognuno di quei pagamenti ha il capitale non realizzato incluso in essi. Ciò significa che se dovessimo vendere la casa, la nostra base sarebbe il saldo meno la riduzione del costo del capitale maturato! In parole povere: stiamo pagando la casa facendo questi pagamenti! Inoltre, se archiviate la vostra proprietà sulle vostre tasse come un investimento immobiliare, il vostro CPA sarà in grado di dedurre gli interessi passivi, l’ammortamento e altri costi dal reddito totale generato dalla proprietà.

Se non siete un mago delle tasse e avete bisogno di aiuto, ci sono CPA specializzati nell’offrire contabilità della sharing economy. Disclaimer: non li ho usati, ma dalla mia comunicazione con loro penso che possano essere una risorsa.

Giudizio non realizzato e opportunità fiscali

Questo darà un rendimento molto più alto del 10,42%, che lo renderà un’opportunità di investimento significativamente più attraente. Nota: Tenete a mente che la maggior parte dei mutui saranno ammortizzati, questo significa che il vostro spread capitale/interesse sarà fortemente sbilanciato verso l’interesse durante le prime fasi del prestito (potreste pagare soprattutto interessi per i primi anni del mutuo). Questo è per proteggere la banca e ridurre il loro rischio. Subdolo, lo so.

Si prega di notare: questi numeri sono tutte stime. Possono differire nel vostro mercato, ma per la maggior parte delle aree al di fuori delle grandi città, ho trovato questi numeri indicativi del mercato degli affitti. Altri fattori da considerare prima di prendere in considerazione l’acquisto di una proprietà in affitto è la vostra personale mobilità di carriera. Ci sono grandi costi di transazione associati alla vendita di una casa (commissioni dell’agente immobiliare, finanziamenti, costi di chiusura, ecc) quindi quando si analizza un’opportunità si deve essere consapevoli di questo rischio.

Come si confronta un affitto Airbnb?

Utilizzando la stessa proprietà come esempio per la nostra analisi a breve termine, iniziamo a considerare il nostro mercato. Usa strumenti come AirDna o gli annunci di ricerca di Airbnb per controllare le proprietà comparabili nella tua zona. Elencheremo il nostro esempio come una casa condivisa con stanze private. Basta controllare la funzione mappa nella tua zona con un filtro impostato per le stanze private per controllare gli annunci nelle vicinanze. Guarda le recensioni e la disponibilità delle proprietà che hai selezionato come comps.

Identifica i tuoi comps

Per assicurarti i comps più accurati, devi assicurarti che le proprietà siano effettivamente simili in termini di servizi, costi e posizione. Una volta determinata la tariffa media per notte, è necessario controllare i loro calendari per vedere se il costo è effettivamente rappresentativo di ciò che è elencato. Controlla i loro calendari e cerca le discrepanze nei prezzi (alcuni host metteranno una data specifica a un prezzo molto basso solo per far sì che Airbnb elenchi un prezzo che non è prenotabile).

Ora che hai una tariffa media giornaliera possiamo passare all’analisi finanziaria percorrendo la strada dell’affitto a breve termine.

Nel mercato di Columbus, puoi vedere che la tariffa media giornaliera è di circa 50 dollari a notte. Naturalmente, questo numero fluttua significativamente in base al momento della prenotazione, ma possiamo usarlo per semplicità. Per questo articolo userò i numeri che sono rilevanti per agosto 2018.

Stimare i costi operativi di Airbnb

Per la proprietà da 300.000 dollari, faremo una media delle nostre camere per costare 50 dollari a notte prima di aggiungere i costi di pulizia. Questo significa che la nostra proprietà avrà un totale di 150 notti prenotabili al mese. Assumendo un tasso medio di turnover di 14 (ho usato una media di 3 mesi su una stanza privata in uno dei miei annunci) possiamo calcolare il nostro reddito medio. Assumendo un tasso di occupazione del 90% possiamo aspettarci 135 notti prenotate per il mese. Moltiplica questo per 50 dollari a notte e otterrai un reddito pre-pulizia di 6.750 dollari.

Spese aggiuntive di un Airbnb

Ora dobbiamo tenere conto delle spese di gestione di un affitto a breve termine. A differenza del contratto d’affitto tradizionale, ora dovrai pagare per le forniture, le utenze, così come i turni di pulizia. Fortunatamente, Airbnb permette agli host di raccogliere una tassa di pulizia per ogni soggiorno per aiutare con le spese aggiuntive di pulizia. In genere ho impostato le mie spese di pulizia abbastanza alto per scoraggiare i soggiorni a breve termine, pur essendo in grado di raggiungere la massima occupazione. Si può stimare che ogni turnover generi $12 in spese di pulizia.

Quante volte un annuncio Airbnb viene pulito ogni mese?

Dato questo, si può assumere che ci saranno circa 70 turnover per la tua proprietà nel corso di un mese. Riceverai altri 840 dollari di entrate da Airbnb che ora portano le tue entrate totali a 7.590 dollari.

Ora possiamo tenere conto delle spese. Se stai pagando un addetto alle pulizie per girare le stanze private, spenderai circa $20 per stanza. Questo fluttuerà a seconda della vostra zona, ma in generale una pulizia “accettabile” richiederà circa 15 minuti per essere completata. Questo ci costerà 1.400 dollari al mese in spese di pulizia.

Costi di Utilità e Forniture Airbnb

Prossimo: Utenze. La nostra bolletta sarà più alta a causa della quantità di persone nella casa. Internet sarà di $50 al mese, l’acqua in media sarà di $100 al mese, l’elettricità è di $150 al mese (questo potrebbe cambiare con il gas se il sistema HVAC della tua casa è focalizzato su uno o l’altro), e infine il gas a $100 al mese.

Un’altra spesa che devi mettere in conto è il costo delle forniture. I proprietari di b and b devono fornire lenzuola, asciugamani, sapone e altri elementi essenziali ai loro ospiti. Possiamo semplicemente mettere da parte il 10% delle entrate di ogni mese per le spese.

L’analisi di oggi va sull’approssimazione, non sullo specifico. Dato un’entrata di 6.750$, metteremo da parte 250$ questo mese per le spese variabili (regola dell’1% del valore della proprietà).

Ora passiamo al nostro calcolo del reddito netto. Simile al nostro contratto di locazione tradizionale, pagheremo il nostro mutuo così come l’assicurazione e la tassa di proprietà. Tenete a mente, anche se Airbnb offre una garanzia di 1 milione di dollari per l’host, dovreste considerare di ottenere un’assicurazione per le case vacanza per coprire il vostro rischio in caso di catastrofe.

È redditizio Airbnb?

Ecco il flusso di cassa incrementale dalla conversione dell’affitto a breve termine:

Il reddito Airbnb di 7.590 dollari – i costi di pulizia (1.400 dollari) – le utenze (400 dollari) – il costo delle forniture (600 dollari) – il mutuo (2.000 dollari) produce un reddito netto di 2.515 dollari. Tenendo conto del vostro premio assicurativo aggiuntivo ($100 al mese in più), otterrete un reddito mensile di $3.440.

Similmente al nostro affitto tradizionale, metteremo $70.000 per acquistare la proprietà. Tenete a mente che sarete voi ad arredare la proprietà, quindi il vostro investimento totale in contanti sarà più alto. Supponendo un budget per la decorazione di $2.000 per stanza + $3.000 per il soggiorno il nostro investimento totale raggiungerà $85.000. Usando lo stesso calcolo dell’affitto tradizionale, possiamo ora vedere che il nostro rendimento annuale cash on cash sarà del 48,56%. Parliamo di un miglioramento gigantesco. Nota: questo prima ancora di tenere conto delle plusvalenze non realizzate!

Reddito Airbnb

Aspetta un minuto….Airbnb è redditizio!

Scommetto che ora ti sta venendo in mente: ma ci deve essere una grande quantità di tempo richiesto per gestire un Airbnb! Ci deve essere più rischio quando si tratta di affitti a breve termine!

Ora vi darò un riepilogo del perché penso che un affitto pianificato a breve termine è in realtà meno rischioso e richiede più tempo degli affitti tradizionali.

Quando un affitto tradizionale è una buona opzione?

Affittuari affidabili – una volta che avete attentamente esaminato il vostro potenziale inquilino e controllato il suo credito potete generalmente aspettarvi un assegno mensile di affitto. Nelle aree ad alta domanda, avrete la prossima serie di inquilini sul posto prima che i primi se ne vadano! Puoi pianificare in modo aggressivo per tutto l’anno utilizzando il flusso di cassa previsto dalla tua proprietà.

Basso investimento iniziale – a differenza delle case vacanza a breve termine, il tuo investimento iniziale sarà inferiore. Non è necessario fornire mobili per la maggior parte delle locazioni tradizionali. Devi solo consegnare le chiavi e iniziare a fare soldi!

Facile accesso alla gestione – Le società di gestione di lunga data sono abbondanti nella maggior parte delle aree. Trovare un team di gestione qualificato non sarà un problema per le locazioni tradizionali. Dato questo panorama competitivo, puoi anche essere sicuro che il tuo costo di gestione non sarà esorbitante.

Basso rischio di regolamentazione – La maggior parte delle proprietà sono approvate per le locazioni tradizionali. Non devi preoccuparti di non essere in grado di affittare la tua proprietà quando si tratta della città. Finché la tua proprietà passa l’ispezione della città e segue il codice un ordine di chiusura è estremamente improbabile.

3 Ragioni per diventare un Host Airbnb

Alte entrate potenziali – come possiamo vedere dalla nostra analisi finanziaria, le entrate potenziali di un affitto a breve termine sono significativamente più alte. Se sei in grado di gestire correttamente il tuo business, il tuo ritorno sarà molto più alto di un affitto tradizionale.

Bassa varianza di reddito- Un’idea sbagliata che molti nuovi host hanno è che ci sia un rischio enorme quando si tratta di fare soldi, soprattutto nei mesi iniziali. Gli affitti a breve termine sono in realtà un percorso di varianza INFERIORE rispetto alle locazioni tradizionali. Questo perché la tua occupazione media non fluttuerà abbastanza durante l’anno se prezzi correttamente il tuo annuncio. In un contratto di locazione tradizionale, se non sei in grado di affittare la proprietà per un mese perderai 1/12 del tuo reddito annuale! Un brutto mese per Airbnb si tradurrebbe solo in una perdita del 10% delle tue entrate mensili.

Meno danni e usura sulla tua proprietà – hai sentito bene. Ho appena detto che gli affitti a breve termine comportano MENO danni e usura sulla tua proprietà rispetto alle locazioni tradizionali. Ascoltatemi: gli affitti a breve termine richiedono che la vostra proprietà sia costantemente rivoltata. Qualsiasi danno sarà immediatamente identificato e risolto tra voi e l’ospite. Gli ospiti non rimangono abbastanza a lungo per infliggere danni sostenuti (mai visto quei bagni dove la gente non accende le ventole?). Qualsiasi piccolo danno viene risolto tra l’host e l’ospite o tramite la Garanzia Host.

Liste Airbnb a tempo parziale

Mentre raccomanderei alla maggior parte delle persone di seguire la strada dell’affitto a breve termine in questo momento, puoi anche considerare un approccio misto quando si tratta di affittare la tua proprietà. Se c’è un limite al numero totale di giorni in cui puoi affittare la tua proprietà sulle piattaforme di affitto a breve termine, questo può essere un modo per catturare il meglio dei due mondi.

Un esempio: alcune città hanno proposto un limite al numero totale di giorni in cui si possono affittare le loro proprietà. Molti host pensavano che questa sarebbe stata la fine della redditività dell’hosting, ma sono qui per dirvi che non è così.

Se siete in una zona che ha una grande popolazione di studenti, potete offrire un contratto di locazione di 9 mesi. Questo è un contratto d’affitto molto ricercato in quanto la maggior parte degli studenti torna a casa per i mesi estivi o fa uno stage in altre parti del paese. Offrendo un contratto d’affitto più breve che soddisfi le loro esigenze, sarete in grado di far pagare un premio. Inoltre, avrete mobili a disposizione per affitti a breve termine nei mesi di riposo. Questo si tradurrà in un affitto mensile più alto perché gli inquilini non dovranno più sostenere i costi di transazione per spostare grandi pezzi di arredamento!

Affitta su Airbnb quando la domanda è alta

Inoltre, sarai in grado di gestire il tuo affitto a breve termine durante i mesi con più domanda! I mesi estivi sono tradizionalmente i mesi di maggiore occupazione per Airbnb. Avrai un flusso affidabile di reddito durante i mesi di bassa domanda e sarai ancora in grado di catturare il valore in eccesso nei mesi in cui la domanda di affitto a breve termine è al suo picco. Esempio: dalla mia esperienza personale, sono stato in grado di far pagare una tariffa giornaliera significativamente più alta durante l’estate a causa del fatto che le persone hanno bisogno di un posto dove stare prima di trasferirsi nel loro alloggio a lungo termine.

Quali sono i rischi di Airbnb?

Come per tutte le opportunità di investimento, è necessario capire che ci sono dei rischi coinvolti. Le proprietà di investimento non fanno eccezione.

Con le locazioni tradizionali, è necessario pianificare i periodi di vacanza, così come il potenziale mancato pagamento da parte dei vostri inquilini e le spese di riparazione inaspettate. Un investitore esperto ha bisogno di essere in grado di pianificare di conseguenza per affrontare qualsiasi problema se dovesse sorgere.

Per gli affitti a breve termine, un padrone di casa deve essere sicuro di un’ampia copertura per operare un business. Fate ricerche per assicurarvi di essere protetti quando si tratta di responsabilità.

Avere un piano se la vostra città regola il mercato delle case vacanza. Sii pronto a convertirti a un contratto di locazione ibrido o tradizionale se piattaforme come Airbnb diventano proibite. Regola le tue aspettative e il tuo budget per qualsiasi spesa inaspettata e reinvesti i tuoi profitti aggiuntivi nel business attraverso l’espansione o il pagamento del mutuo.

Sei pronto a diventare un superospite Airbnb?

Spero che questo articolo ti abbia convinto a considerare di diventare un host Airbnb. A volte bisogna solo affrontare una sfida a testa alta e correre un rischio. La sharing economy è qui per restare e voglio che ognuno di voi si unisca a me in questa avventura.

Airbnb è solo uno dei migliori side hustles ed è facile iniziare a fare soldi con Airbnb. È complementare ad altre piattaforme come Turo e Uber. La libertà da un programma rigido ti permette di approfittare di qualsiasi opportunità che si presenta. Grazie per aver letto e buona fortuna nel tuo viaggio verso la libertà finanziaria e la pensione anticipata.

Jerry Xiong gestisce un blog chiamato SharingEconomySecrets dove aiuta i nuovi hustlers ad avviare le loro attività. Scopri come ha integrato varie opportunità per fare un reddito a tempo pieno utilizzando applicazioni come Airbnb, Turo e Uber.

Diventa un host Airbnb!