Quando era più giovane, la sua casa era il posto perfetto. Il tuo ampio cortile, ombreggiato dagli alberi, forniva ai tuoi figli il posto per correre, ridere e giocare. La tua cucina, con il tuo frigorifero ben fornito, forniva continuamente pasti abbondanti per nutrire la tua famiglia in crescita. Il vostro salotto e la vostra tana, equipaggiati con la televisione della casa, servivano come punto di ritrovo della famiglia per attirare ogni membro lontano dalle loro stanze individuali per coltivare il tempo del legame familiare.
Durante quegli anni, potreste aver pensato che l’ultima cosa che vi sarebbe venuta in mente sarebbe stata quella di lasciare la casa che voi e la vostra famiglia amate. Ma quando entrate in pensione e i vostri figli hanno lasciato il nido, potreste cominciare a rendervi conto che preferite invecchiare in una nuova casa che si adatti meglio a questa fase della vostra vita.
Perché comprare una nuova casa da anziani?
Forse la casa che ha servito perfettamente la vostra famiglia in crescita in passato ora sembra troppo grande per le vostre esigenze attuali. Avere una casa su più livelli con diverse stanze e un giardino enorme può richiedere più lavoro di quanto siate disposti a fare per mantenerla e, se siete in pensione, potreste preferire un ridimensionamento in una casa più piccola e gestibile. O forse avete bisogno di una casa che soddisfi nuove esigenze fisiche, come una casa su un solo livello con rampe o corrimano e porte più ampie. Il fascino di un clima più caldo può essere attraente, o si può semplicemente scegliere di trasferirsi più vicino al resto della famiglia. Qualunque siano le tue ragioni, c’è una valida opzione a tua disposizione per invecchiare in una nuova casa invece di quella attuale.
L’HECM per l’acquisto
Nei primi anni ’80, un nuovo prodotto di prestito chiamato mutuo inverso fu approvato per essere assicurato dalla Federal Housing Administration (FHA). Questo prestito per l’equità domestica assicurato dal governo, più specificamente chiamato Home Equity Conversion Mortgage (HECM), è stato sviluppato esclusivamente per gli anziani e firmato in legge nel 1988. Lo strumento finanziario è diventato uno dei soli metodi che ha permesso ai proprietari di casa anziani di accedere a una parte del loro capitale senza dover lasciare la loro casa o aggiungere alle loro spese mensili. Nel 2008, il prestito si è evoluto per includere una nuova variante che ha permesso ai proprietari di case senior gli stessi vantaggi del tradizionale mutuo inverso HECM, ma ha aggiunto la possibilità di acquistare una nuova casa pure. Questo prestito è stato chiamato HECM for Purchase e, con il tipo di finanziamento che offre, potrebbe essere proprio la risposta che state cercando.
Come funziona?
Lo HECM for Purchase è una soluzione che vi permette di realizzare due obiettivi in una sola transazione: ottenere una residenza principale più adatta e ottenere un mutuo inverso. Questo può farvi risparmiare denaro, dato che dovrete sostenere un solo insieme di costi di chiusura, perché consolida due transazioni finanziarie – acquistare una casa e finanziarla con un prestito ipotecario inverso – in una sola.
Con l’ipoteca inversa HECM per l’acquisto, il mutuatario fornisce un acconto utilizzando la vendita della casa precedente o altri risparmi. L’equità guadagnata attraverso l’acconto e il valore della nuova casa viene quindi utilizzato per calcolare l’importo del prestito ipotecario inverso. Durante questo processo, i mutuatari possono avere bisogno di soddisfare i requisiti del rapporto prestito-valore con un significativo acconto e fornire una verifica del reddito personale e dei fondi. Tutti o parte dei fondi del mutuo inverso coprono poi il costo rimanente della casa, proprio come con un mutuo tradizionale.
Il vantaggio di finanziare con un mutuo inverso è che invece di pagare il prestito ogni mese nel tempo come un mutuo tradizionale, il rimborso del mutuo inverso è differito a quando il prestito matura (vedi Quando è dovuto un HECM per acquisto? sotto). In questo modo, i mutuatari anziani con un reddito fisso possono finanziare l’acquisto di una nuova casa senza l’onere di dover fare pagamenti mensili del mutuo. I mutuatari sono responsabili del pagamento delle tasse di proprietà, dell’assicurazione del proprietario e della manutenzione della casa.
Altro importante HECM per informazioni sull’acquisto
Tipi di proprietà ammissibili
Le case unifamiliari e le proprietà esistenti con quattro unità o meno sono in genere ammissibili per un HECM per l’acquisto, e secondo il U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), le seguenti proprietà non sono ammissibili:
- Unità cooperative
- Residenze di nuova costruzione dove un Certificato di Occupazione o il suo equivalente non è stato rilasciato dall’autorità locale appropriata
- Pensioni
- Strutture per la colazione
- Case costruite prima del 15 giugno 1976; e
- Case fabbricate esistenti costruite dopo il 15 giugno 1976 che non sono conformi alle norme di sicurezza per la costruzione di case fabbricate, come evidenziato dalle etichette di certificazione apposte (ad es.g., targhetta dati ed etichetta di certificazione HUD) e/o prive di fondamenta permanenti come richiesto nella guida HUD’s Permanent Foundations for Manufactured Housing Guide o case che sono installate o sono state occupate precedentemente in un altro sito o posizione.
Obblighi del mutuatario
Gli obblighi nell’ambito dell’HECM for Purchase sono gli stessi del tradizionale mutuo inverso HECM. Lei deve continuare a pagare le tasse di proprietà, l’assicurazione del proprietario, qualsiasi tassa di associazione del proprietario, e il costo per la manutenzione di base della casa, al fine di evitare il mancato pagamento del prestito.
Ci sono alcuni aspetti del HECM for Purchase che differiscono dal tradizionale mutuo inverso HECM. Poiché i mutui inversi hanno lo scopo di aiutare gli anziani ad invecchiare sul posto, è necessario trasferirsi nella nuova casa entro 60 giorni dalla chiusura, e la nuova casa deve diventare la vostra residenza primaria.
Quando è dovuto l’HECM for Purchase?
Anche se non c’è una data specifica in cui il prestito HECM for Purchase è dovuto, alcuni eventi possono causare la scadenza del prestito. I seguenti sono eventi che causerebbero la scadenza del prestito:
- L’ultimo mutuatario rimasto o il coniuge non mutuatario muore o lascia la casa per vivere altrove per più di 12 mesi consecutivi.
- La casa viene venduta.
- Non rispettate gli obblighi del mutuatario di mantenere il pagamento delle tasse di proprietà, l’assicurazione dei proprietari di casa, le spese dell’associazione dei proprietari di casa e le riparazioni di base della casa o non riuscite a rispettare altri termini del prestito.
Real Borrower Story
Alcuni mutuatari stanno usando questo prodotto di prestito per aiutarli a comprare la loro casa. Per i mutuatari di American Advisors Group, Andy e Beatrice Hollimon, il prestito HECM per l’acquisto li ha portati alla loro splendida nuova casa: una casa di 2.000 piedi quadrati con tre camere da letto a Lake Worth, Florida.
“Possedevamo la nostra casa a St. Louis per un bel po’ di tempo… e stavamo cercando di cambiare luogo per la pensione”, ha condiviso Andy Hollimon, mentre spiegava il sogno che lui e sua moglie condividevano di sfuggire ai freddi inverni del Midwest e trasferirsi a sud in un clima più temperato.
Con l’HECM for Purchase, gli Hollimon sono stati in grado di vendere la loro vecchia casa e acquistare una nuova casa con un mutuo inverso. Senza la HECM for Purchase, il costo della casa dei loro sogni sarebbe stato fuori dalla loro portata. Ora, si stanno godendo la loro nuova vita senza pagamenti mensili del mutuo. I mutuatari rimangono responsabili del pagamento delle tasse di proprietà, dell’assicurazione del proprietario e della manutenzione della casa. La loro storia è stata recentemente descritta nell’Huffington Post.
Un vantaggio di un prestito ipotecario inverso HECM per l’acquisto è che vi permette di evitare di usare tutti i vostri beni di pensionamento per comprare una nuova casa. Potete anche evitare di usare il vostro reddito mensile fisso per un pagamento mensile del mutuo, che è tipico dei mutui tradizionali. Con un HECM for Purchase, i mutuatari hanno accesso a uno strumento finanziario che li aiuta a: evitare di prosciugare il patrimonio, acquistare una casa più adatta e invecchiare senza pagamenti mensili del mutuo. I mutuatari sono responsabili del pagamento delle tasse di proprietà, dell’assicurazione del proprietario di casa e della manutenzione della casa. Per ulteriori informazioni su come questo strumento finanziario potrebbe funzionare per voi, contattate un professionista di American Advisors Group HECM for Purchase reverse mortgage al 1-888-998-3147.
Fonti:
Wargo, Buck. “La coppia di St. Louis usa il mutuo HECM per comprare la casa dei sogni in Florida”. NP. 28 giugno 2015. Web. 8 luglio 2015. http://www.huffingtonpost.com/buck-wargo/st-louis-couple-uses-hecm-mortgage-to-buy-dream-home-in-florida_b_7662948.html
“Comprare una casa con un mutuo inverso”. Kiplinger.com. Kiplinger. NP. ND. Web. 24 giugno 2015. http://www.kiplinger.com/article/retirement/T037-C000-S004-buy-a-home-with-a-reverse-mortgage.html
“Comprare una casa con un mutuo HECM Reverse”. MtgProfessor.com. Professore di ipoteca. NP. ND. Web. 24 giugno 2015. http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Reverse%20Mortgages/Buying%20a%20House%20With%20a%20HECM%20Reverse%20Mortgage.html
“HECM for Purchase Frequently Asked Questions”. HUD.gov. U.S. Department of Housing and Urban Development. NP. ND. Web. 23 giugno 2015. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/faqs_hecm
Herron, Janna. “Usare un mutuo inverso per comprare una casa?” BankRate.com. Bankrate. NP. ND. 24 giugno 2015. http://www.bankrate.com/finance/mortgages/use-reverse-mortgage-to-buy-a-home.aspx
“Vendere la HECM per l’acquisto”. ReverseReview.com The Reverse Review. NP. ND. Web. 23 giugno 2015. http://www.reversereview.com/magazine/feature-selling-the-hecm-for-purchase.html