Il team di Money Empire ha notato una tendenza crescente nello spazio dei mutui recentemente – un aumento dei prestiti cross-collateralizzati. Ma cosa sono?
Per svelare questo concetto, abbiamo parlato con il manager di Money Empire Kayne Wahlstrom e con il consulente finanziario registrato Goran Loncar.
Che cos’è la collateralizzazione incrociata?
La collateralizzazione incrociata si verifica quando più proprietà vengono usate insieme come garanzia per un prestito da una banca.
La collateralizzazione incrociata si verifica quando più proprietà vengono usate insieme come garanzia per un prestito da una banca. Questo potrebbe suonare bene in superficie, ma come spiega Kayne, i problemi sorgono presto quando si vogliono fare dei cambiamenti al proprio portafoglio.
“Diciamo che qualcuno ha due proprietà con la banca A, ognuna del valore di 500.000 dollari per un valore totale del patrimonio di 1.000.000 dollari. Ha anche 700.000 dollari di debito. Vuole vendere una casa per realizzare un po’ di capitale per l’acquisto di un’attività o un po’ di denaro extra. Si dicono: “venderemo la casa B per 600.000 dollari, avremo 300.000 dollari in tasca e lasceremo il debito sull’altra casa”. Ma nel tempo trascorso da quando hanno contratto i prestiti, il loro reddito è sceso e ora non possono servire il debito se vendono una proprietà. Pensano che riceveranno una sana spinta di cassa, ma la banca dirà “No – devi usare quei fondi per pagare il tuo debito ipotecario”
Questo non significa, tuttavia, che non si possono usare più proprietà per garantire più prestiti – è solo necessario avvicinarsi in un modo diverso.
“Supponiamo che un cliente abbia la proprietà A con la banca A e che abbia del capitale in quella proprietà con cui vuole comprare la proprietà B. Otteniamo un credito rotativo o uno scoperto non utilizzato sulla proprietà A, e questo diventa il deposito per la proprietà B, che viene poi acquistata con una banca separata.”
I prestiti incrociati stanno diventando sempre più comuni.Il vantaggio di avere ogni proprietà come garanzia per un solo prestito è che ti è chiaro quanto debito hai su ogni bene.
“Se poi vai a vendere una di quelle proprietà, sai esattamente quanto contante realizzerai una volta che le commissioni dell’agente e il mutuo sono stati pagati”
Come ha detto succintamente Goran: “L’ABC dell’investimento immobiliare è diffondere il rischio”. Avere tutti i vostri prestiti garantiti da un unico gigantesco asset aggregato vi bloccherà nell’utilizzo di una sola banca, oltre a vincolare inutilmente tutte le fortune del vostro investimento immobiliare.
Cosa potete fare se i vostri prestiti sono cross-collateralizzati?
Se i vostri prestiti sono cross-collateralizzati al momento, come può il team di Money Empire aiutarvi ad uscire da questa situazione? Kayne ha spiegato che inizierebbe con un’analisi della vostra posizione attuale.
“Guarderemmo il vostro portafoglio – attività totali, passività totali. Il vantaggio di lavorare con i consulenti finanziari è che sono una parte indipendente – non stanno vendendo prestiti, quindi sono in grado di dare consigli obiettivi su ciò che è meglio per il vostro portafoglio. Come ha spiegato Goran: “Spesso la tua banca è il primo porto di chiamata per le esigenze finanziarie, ma è importante ricordare che sono nel business di fare soldi – non ti diranno, ‘per la tua salute finanziaria a lungo termine, ti consigliamo di ottenere un prestito in un’altra banca’”. Un consulente finanziario indipendente, d’altra parte, può essere affidabile per mettere a cuore i tuoi migliori interessi finanziari.
Per saperne di più su come lavorare con il team di Money Empire per la tua consulenza finanziaria a Auckland, contattaci oggi stesso.