Cosa c’è da sapere per uno scambio 1031 in California

Se siete attualmente proprietari di un investimento immobiliare, uno scambio 1031 potrebbe essere la transazione immobiliare ideale per voi se volete acquistare un’altra proprietà mentre vendete quella attuale. Uno scambio 1031 è uno scambio fiscalmente differito che permette di rinviare le tasse sui guadagni di capitale finché si acquista un’altra proprietà “simile”. Questo meccanismo di scambio è usato da alcuni degli investitori immobiliari di maggior successo e può essere vantaggioso in una varietà di situazioni. Quella che segue è una guida generale allo scambio 1031 in California. Include dettagli su cos’è lo scambio 1031, come eseguire lo scambio e perché lo scambio potrebbe essere vantaggioso per voi. Comprendere gli intricati dettagli di uno scambio 1031 dovrebbe essere realizzato utilizzando un “Intermediario Qualificato” che è una società professionale di terze parti che ospita il processo di scambio e vi aiuta ad evitare di fare errori critici che potrebbero compromettere la vostra vendita fiscalmente vantaggiosa.

Che cos’è uno scambio 1031?

Uno scambio 1031 è uno scambio che avviene quando si vende un investimento immobiliare per acquistarne un altro. Quando si scambia l’attuale proprietà di investimento con un’altra, in genere si dovrebbe pagare una quantità significativa di tasse sulla plusvalenza. Tuttavia, se questa transazione si qualifica come uno scambio 1031, è possibile rinviare queste tasse a tempo indeterminato. Questo permette agli investitori l’opportunità di spostarsi in una diversa classe di beni immobili e/o spostare la loro attenzione in una nuova area senza essere colpiti da un grande onere fiscale.

I requisiti principali per uno scambio 1031 sono: (1) deve acquistare un altro investimento immobiliare “like-kind”; (2) la proprietà sostitutiva deve essere di valore uguale o superiore; (3) deve investire tutti i proventi della vendita (non può ricevere alcun “boot”); (4) deve essere lo stesso intestatario e contribuente; (5) deve identificare la nuova proprietà entro 45 giorni; e (6) deve acquistare la nuova proprietà entro 180 giorni.

Per capire quanto possa essere vantaggioso uno scambio 1031, bisogna sapere cos’è l’imposta sulle plusvalenze. Nella maggior parte delle transazioni immobiliari in cui si possiede una proprietà d’investimento per più di un anno, si dovrà pagare una tassa sulle plusvalenze. Questa riscuote direttamente una tassa sulla differenza tra il prezzo d’acquisto rettificato (prezzo iniziale più i costi di miglioramento, altri costi correlati e la svalutazione) e il prezzo di vendita della proprietà. La percentuale che viene tassata sui vostri guadagni di capitale dipende dalla fascia fiscale in cui vi trovate. Lo scambio 1031 è definito nella sezione 1031 del codice IRS, che è dove prende il suo nome.

4 tipi di scambi immobiliari

Ci sono quattro tipi di scambi immobiliari che puoi considerare quando vuoi partecipare a uno scambio 1031, che include:

• Scambio simultaneo
• Scambio differito
• Scambio inverso
• Scambio di costruzione o miglioramento

Scambio simultaneo

Un tipo di scambio 1031 è uno scambio simultaneo, che ha luogo quando la proprietà che stai vendendo e quella che stai acquistando chiudono lo stesso giorno l’una dell’altra. Tenete a mente che questo scambio deve essere simultaneo per poter ricevere i benefici. Se la chiusura di una delle due proprietà è ritardata per un breve periodo di tempo, lo scambio potrebbe essere squalificato, il che significa che dovreste pagare tutte le tasse sui guadagni di capitale.

Uno scambio simultaneo può avvenire in tre modi diversi. Il primo tipo di scambio simultaneo è quello in cui si scambiano gli atti con il proprietario dell’altro investimento immobiliare. Il secondo tipo è uno scambio a tre parti dove la transazione tra voi e il proprietario dell’altro investimento immobiliare è facilitata da una terza parte chiamata Intermediario Qualificato. Gli intermediari qualificati struttureranno l’intera transazione e hanno formazione ed esperienza nella gestione di tali transazioni. Senza l’aiuto di un Intermediario Qualificato, si corre il rischio di annullare lo scambio 1031 e di incorrere in un grosso onere fiscale.

Scambio Ritardato

Uno scambio ritardato è facilmente il più comune scambio 1031 che si può fare. Quando si effettua uno scambio ritardato, sarete in grado di cedere o vendere il vostro investimento immobiliare prima di acquistare un altro investimento immobiliare. Questo vi permette di usare i fondi di una vendita per acquistare un’altra proprietà. Questo tipo di scambio non può avvenire fino a quando non avete commercializzato la vostra proprietà, assicurato un acquirente, e avete eseguito l’accordo di vendita e acquisto finale. Un Intermediario Qualificato dovrà quindi essere assunto per trattenere il ricavato della vendita fino a quando una proprietà simile sarà acquistata dal venditore.

Avrete 45 giorni per identificare una nuova proprietà e 180 giorni per chiudere. Durante questo periodo, i profitti della vendita del vostro precedente investimento immobiliare saranno tenuti in un trust vincolante. Di nuovo, mentre la vendita della vostra nuova proprietà deve essere completata in 180 giorni, avrete solo 45 giorni per trovare l’investimento immobiliare che desiderate acquistare. Questo lasso di tempo vi dà un certo margine di manovra rispetto a uno scambio simultaneo.

Scambio inverso

Lo scambio inverso è unico in quanto si trova e si acquista un investimento immobiliare prima di vendere il vostro attuale investimento immobiliare. La vostra attuale proprietà sarà poi scambiata. Acquistando una nuova proprietà in anticipo, si può aspettare di vendere la proprietà attuale fino a quando il valore di mercato della proprietà aumenta.

Il problema principale con questo tipo di scambio è che la transazione avviene tipicamente con il 100% di contanti. È anche importante capire che la maggior parte delle banche non fornisce prestiti per lo scambio inverso. Tenete a mente che l’acquisto di un’altra proprietà con questo scambio significa che avrete 45 giorni per determinare quale delle vostre attuali proprietà di investimento sta per essere ceduta. Avrete poi altri 135 giorni per completare la vendita.

Scambio di costruzione o miglioramento

Uno scambio di costruzione o miglioramento è un tipo di scambio che vi permette di fare miglioramenti alla proprietà prima che lo scambio effettivo abbia luogo. La proprietà sarà collocata presso un intermediario qualificato per 180 giorni, durante i quali potrete usare l’equità dello scambio per fare i miglioramenti necessari. Tuttavia, ci sono tre requisiti separati che è necessario soddisfare se si desidera che tutti i guadagni siano esenti da tasse.

In primo luogo, tutta l’equità di scambio dovrà essere spesa come acconto o facendo miglioramenti alla proprietà entro 180 giorni. Il contribuente dovrà ricevere la stessa proprietà che è stata identificata il 45° giorno, il che significa che non può cambiare significativamente. Una volta che la proprietà viene restituita al contribuente, dovrà avere un valore uguale o maggiore. Questi miglioramenti devono essere fatti entro 180 giorni.

Definizioni di base dello scambio 1031

Cos’è una proprietà simile?

La proprietà che si ottiene deve essere una “proprietà simile” perché la transazione sia considerata uno scambio 1031. Tuttavia, questo è un termine ampio, il che significa che la proprietà che si ottiene non deve essere esattamente la stessa di quella che si è ceduta. Quasi ogni tipo di immobile può qualificarsi per questo scambio. Per esempio, potreste scambiare un duplex con un condominio. Entrambe le proprietà dovranno essere negli Stati Uniti.

Cosa si qualifica come proprietà d’investimento?

La proprietà deve essere un business o una proprietà d’investimento, il che significa che non può essere proprietà personale. La vostra casa non si qualificherà per uno scambio 1031. Tuttavia, una proprietà in affitto monofamiliare che si possiede potrebbe essere scambiata con una proprietà commerciale in affitto.

Come si determina un valore uguale o maggiore in uno scambio?

Il patrimonio netto e il valore di mercato della proprietà di investimento che si acquista dovrà essere uguale o superiore a quello per cui si è venduta la proprietà attuale. Se la vostra proprietà ha un mutuo di 300.000 dollari su una casa da 1 milione di dollari, la proprietà che volete acquistare deve valere almeno 1 milione di dollari e dovete avere lo stesso rapporto (o superiore) di debito sulla proprietà.

Cos’è il “Boot”?

Il termine “boot” si riferisce alla proprietà non simile ricevuta in uno scambio. Tipicamente il bagaglio è sotto forma di contanti, debito ipotecario o proprietà personale ricevuto in uno scambio. Se volete che il vostro scambio sia completamente esente da tasse, non potete ricevere il bagaglio sulla vendita della proprietà. Qualsiasi bagagliaio che ricevete sarà tassato.

Che cosa significa lo stesso Titolare del titolo di proprietà / Pagatore d’imposta?

Il nome e la dichiarazione dei redditi che appare sul titolo di proprietà per la proprietà che si vende dovrà essere lo stesso del nome e della dichiarazione dei redditi che si fornisce quando si acquista una nuova proprietà. Un’eccezione è permessa se sei l’unico membro di una società a responsabilità limitata in cui la proprietà è passata dalla società a te.

La finestra di identificazione di 45 giorni

Non importa a quale tipo di scambio 1031 prendi parte, avrai 45 giorni dalla chiusura della vendita per trovare fino a tre proprietà simili. Se identificate due o tre proprietà, il loro valore totale deve essere uguale o superiore al valore della proprietà che viene venduta.

La finestra di acquisto di 180 giorni

Una volta venduta la vostra attuale proprietà, avrete 180 giorni per acquistare un investimento sostitutivo e completare lo scambio 1031.

Iniziare con una transazione della Sezione 1031

Se pensi che uno scambio 1031 sia giusto per te, è essenziale che tu sappia cosa stai facendo e segua tutte le regole. Il primo passo è sempre quello di contattare un Qualified Intermediary per aiutarvi a gestire il vostro scambio. Sia che tu stia conducendo uno scambio simultaneo o uno scambio ritardato, l’investimento immobiliare che scegli di acquistare deve essere simile alla proprietà che stai cedendo. È anche importante che non cerchiate di usare nessuna proprietà personale in questo scambio. Tenete presente che avrete 45 giorni per trovare una proprietà e 180 giorni per completare lo scambio. Qualsiasi ritardo su questi limiti di tempo potrebbe farvi pagare le tasse sulle plusvalenze.

Come investitore, questi scambi possono essere utili in una varietà di modi. Se si vuole diversificare il proprio patrimonio con una proprietà diversa o si desidera acquistare una proprietà che ha rendimenti meglio stimati, uno scambio 1031 è un ottimo strumento. Potrebbe anche essere utile se attualmente gestite l’investimento immobiliare che possedete, ma preferite acquistarne uno già gestito. Anche se ora dovreste capire come iniziare una transazione con la sezione 1031, si tratta di un processo incredibilmente complicato che si presenta con molti ostacoli che devono essere superati. Contattate AB Capital per la nostra lista di intermediari qualificati di fiducia.