Di Robert J. Burnett
Il calcolo delle royalties di produzione e la deduzione dei costi di post-produzione è un argomento caldo per i proprietari terrieri della Pennsylvania. Ma c’è un’altra frustrante e spesso confusa questione relativa alle royalty che può, e lo fa, avere un impatto sul valore delle royalty del proprietario terriero. Per esempio, immaginate di firmare un contratto di locazione di petrolio e gas nel 2015 con un importante perforatore per quanto riguarda la fattoria di famiglia di 100 acri nella contea di Washington. Passate innumerevoli ore a negoziare il contratto di locazione e insistete su una clausola di royalty del 17,5%. A novembre, ricevete il vostro primo estratto conto delle royalty, ma la royalty non è calcolata sul 17,5% ma piuttosto sul 10,5%. Sei scioccato, confuso e arrabbiato. Il perforatore ti informa che nel 1937, tuo nonno ha trasmesso un “interesse di royalty” del 7% al signor Smith, una persona di cui non hai mai sentito parlare. Il perforatore vi dice che sta pagando il 7% della vostra royalty al signor Smith. Com’è possibile? Come può una transazione del 1937 ridurre la royalty che avete specificamente negoziato nel 2015? Questo dilemma “royalty” vs. “royalty interest” è piuttosto comune e purtroppo colpisce molti proprietari terrieri ogni anno in Pennsylvania. Recentemente, la Corte Superiore della Pennsylvania ha affrontato questo aspetto unico e confuso della legge sul petrolio/gas in Rohe contro Meehan.
In questione in Rohe era un’assegnazione fatta nel 1954 tra la famiglia Rohe e il Meehan Trust (la “assegnazione del 1954”). L’assegnazione del 1954 ha assegnato al trust di Meehan “un interesse indiviso a metà ” in un contratto di locazione esistente di petrolio e gas tra la famiglia Rohe e H.R. Hirzel (il “contratto di locazione del 1949”). Il contratto di locazione del 1949 conteneva un termine primario di dieci anni, che doveva scadere nel 1959. Diversi anni dopo, la California Company acquisì l’interesse operativo di Hirzel nell’ambito del contratto di locazione del 1949. Nel 1955, The California Company registrò una rinuncia al contratto di locazione rinunciando a tutti i suoi diritti, titoli e interessi sotto il contratto di locazione del 1949.
Circa sessant’anni dopo, gli eredi della famiglia Rohe firmarono un contratto di locazione per petrolio e gas con Chesapeake Appalachia, LLC (“Chesapeake”) riguardante gli stessi 62 acri precedentemente gravati dal contratto di locazione del 1949. Dopo che il nuovo contratto di locazione è stato firmato, Chesapeake ha perforato parecchi pozzi orizzontali. Una volta che la produzione ha cominciato dai pozzi, Chesapeake ha cominciato a trattenere la metà delle royalties della famiglia di Rohe conformemente all’assegnazione 1954. Chesapeake ha conteso che l’assegnazione 1954, che ha assegnato la fiducia di Meehan un interesse di cinquanta per cento, era ancora applicabile. La famiglia Rohe ha contestato e contestato la ritenuta e ha sostenuto che l’interesse presunto delle royalties del Meehan Trust è scaduto e terminato quando il contratto di locazione del 1949 è stato ceduto. Il Meehan Trust, d’altra parte, sostenne che l’interesse di royalty creato nell’assegnazione del 1954 era “perpetuo” e la sua durata non era limitata al contratto di locazione del 1949. Il tribunale della contea di Sullivan ha concordato con la famiglia Rohe ed è entrato in giudizio sommario nel gennaio 2016.
La questione in appello era se l’assegnazione del 1954 ha creato un interesse di royalty perpetuo negli idrocarburi sottostanti i 62 acri o semplicemente un interesse del cinquanta per cento nelle royalty di produzione generate in relazione al contratto di locazione del 1949. Questa distinzione è significativa.
La proprietà mineraria consiste generalmente di cinque componenti separate e distinte:
- il diritto di sviluppare ed estrarre gli idrocarburi sottostanti
- il diritto di locazione (cioè, il diritto esecutivo)
- il diritto di ricevere il pagamento del bonus di firma
- il diritto di ricevere i canoni di ritardo
- il diritto di ricevere le royalties di produzione
Questi attributi, se presi insieme, sono spesso indicati come un “fascio di bastoni”. Ogni singolo “bastone” può essere venduto e trasmesso separatamente dal proprietario del terreno. Vedi, francese v. Chevron, 896 S.W.2d 795, 797 (Tex. 1995) (” la trasmissione di una proprietà mineraria non deve disporre di tutti gli interessi; i diversi interessi possono essere trattenuti, o riservati, dal concedente “); Risorse di estrazione, Inc. v. Freeman, 555 S.W.2d 156 (Tex. Civ. App. 1971) (” il proprietario di una proprietà mineraria possiede un pacchetto di interessi che possono essere trasportati o riservati esclusivamente… “). Quando un proprietario terriero firma un contratto di locazione di petrolio e gas, il diritto esclusivo di sviluppare ed estrarre gli idrocarburi è efficacemente “trasferito” al perforatore – le altre quattro componenti sono mantenute e riservate dal proprietario terriero. In cambio del trasferimento dei diritti di sviluppo, il perforatore accetta di pagare al proprietario del terreno una “royalty” sulla produzione generata dal contratto di locazione. Questa royalty “leasehold” è separata e distinta dalla royalty “stick” di cui sopra – viene creata quando il contratto di locazione di petrolio/gas viene negoziato e firmato. Al contrario, quando l’interesse di royalty “minerale” (cioè il punto #5 di cui sopra) è trasferito dal proprietario del terreno a una terza persona, è comunemente indicato come un non-participating royalty interest (“NPRI”). Tipicamente, le NPRI sono create da un’espressa concessione o riserva in un atto e sono completamente diverse da una royalty “leasehold”.
Il titolare di una NPRI non ha il potere di negoziare o eseguire un contratto di locazione di petrolio e gas e non ha il potere di entrare sul terreno per estrarre gli idrocarburi. Allo stesso modo, se un contratto di locazione di petrolio e gas viene eseguito, il titolare della NPRI non parteciperà al pagamento del bonus di firma o di qualsiasi affitto di ritardo. Il titolare, tuttavia, ha un diritto acquisito e perpetuo a una percentuale dichiarata della produzione di qualsiasi idrocarburo prodotto dai locali. In altre parole, il NPRI rimane essenzialmente dormiente fino a quando non c’è una produzione effettiva. Una volta che la produzione ha inizio, il titolare del NPRI riceve automaticamente la sua quota di royalty di produzione, indipendentemente dal fatto che abbia firmato un contratto di locazione di petrolio e gas. Poiché un NPRI è un interesse di proprietà reale, è perpetuo nella natura e può essere trasportato o assegnato come tutto il pezzo di proprietà .
In Rohe, la corte superiore della Pensilvania ha concluso che l’interesse presunto generato dall’assegnazione 1954 non ha aumentato al livello di un NPRI. Poiché il linguaggio dell’assegnazione del 1954 dichiarava espressamente che l’interesse del cinquanta per cento era limitato al contratto di locazione esistente del 1949 (o a qualsiasi altro contratto di locazione con H.R. Hirzel), il tribunale ha ritenuto che non ci fosse l’intenzione di concedere un interesse di royalty perpetuo nei 62 acri sottostanti. Il tribunale ha osservato che l’assegnazione del 1954 era semplicemente “un trasferimento, piuttosto che una concessione di interesse”. Come tale, quando il contratto di locazione del 1949 fu ceduto nel 1955, il presunto interesse di royalty assegnato al Meehan Trust scadde automaticamente e tornò alla famiglia Rohe.
Anche se non è il risultato nella questione Rohe, le NPRI sono perpetue e non scadono. A differenza di una royalty “leasehold”, che scade quando il contratto di locazione sottostante termina, il NPRI è attaccato alla particolare proprietà immobiliare a cui si fa riferimento nella concessione o prenotazione originale. Questo può essere una fonte di frustrazione per i proprietari terrieri e può complicare le trattative di locazione. La royalty del 17,5% che avete negoziato può essere in realtà solo del 10,5% a causa del NPRI preesistente. Quando un proprietario terriero scopre l’esistenza di un potenziale NPRI nella sua chain-of-title, vale la pena avere un avvocato esperto di petrolio e gas che esamini lo strumento originale per determinare se il NPRI è, in effetti, valido e vincolante.