Le leggi di pegno dei meccanici e dei materiali dell’Arizona forniscono protezione alle parti che forniscono lavoro, servizi professionali, materiali, macchinari, impianti o strumenti per il miglioramento della proprietà immobiliare. Lo scopo principale delle leggi è quello di proteggere dai pericoli del mancato pagamento, coloro che hanno fornito lavoro o materiali che aumentano il valore della proprietà di un altro. In poche parole, ogni persona o società che aumenta il valore di un’altra proprietà, come un imprenditore edile, ha la possibilità di mettere un pegno sulla proprietà per assicurarsi di ricevere il pagamento dal proprietario. È importante che gli appaltatori, i subappaltatori e i fornitori di materiali capiscano il processo in modo da poter completare tutti i passi necessari per proteggere correttamente se stessi e i loro diritti di pegno. Il rispetto rigoroso di ogni passo non è sempre stato richiesto dai tribunali e gli statuti di pegno sono di solito interpretati liberamente, tuttavia, in alcuni casi il rispetto rigoroso è assolutamente necessario. In generale, quindi, non è saggio rischiare i propri diritti attraverso una conformità scadente quando è relativamente facile rispettare rigorosamente la legge. Impostare e seguire le migliori pratiche nella vostra azienda vi aiuterà a proteggere i vostri diritti di pegno e la vostra capacità di essere pagati. Questo articolo vi guiderà attraverso il processo di pegno di base in modo che il quadro giuridico possa essere compreso e le migliori pratiche sviluppate. Questo articolo non vuole essere una spiegazione esaustiva del diritto di pegno Arizona e le sue complessità, infatti, certamente non dovrebbe essere un sostituto per la consulenza legale specifica nel caso in cui si incontrano problemi pegno o domande. In caso di dubbio, cercare un aiuto legale competente prima che sia troppo tardi.
Progetti protetti – In Arizona, i pegni dei meccanici e degli operai si applicano solo ai progetti di costruzione privati, non ai progetti di proprietà pubblica come scuole o strade. Le persone e le aziende che forniscono manodopera o materiali a un progetto di costruzione pubblica non hanno diritti di pegno, ma invece, sono tipicamente protetti da pagamenti specifici del progetto e obbligazioni di prestazione. Ci sono anche limitazioni che coinvolgono le case occupate dai proprietari.
Persone protette – In generale, ogni persona che fornisce manodopera, servizi professionali, materiali, macchinari, impianti o strumenti nella costruzione, modifica o riparazione di un edificio o altri miglioramenti strutturali ha diritto a rivendicare un diritto di pegno. Tuttavia, ci sono diverse limitazioni specifiche a questa affermazione generale:
- un fornitore che fornisce materiali a un altro fornitore probabilmente non ha diritti di pegno
- un subappaltatore a un subappaltatore probabilmente non ha diritti di pegno
- imprenditori senza licenza non hanno diritti di pegno se una licenza era necessaria per fare il lavoro eseguito
Se vi trovate di fronte a uno scenario che coinvolge una delle tre limitazioni, dovreste consultare immediatamente un avvocato per valutare lo scenario specifico e la linea di azione appropriata.
Avviso preliminare di 20 giorni – Al fine di registrare correttamente un pegno, la legge dell’Arizona richiede che tutte le persone (diverse da quelle che svolgono lavoro effettivo per i salari) dare alle seguenti persone/entità un avviso scritto preliminare di 20 giorni per quanto riguarda i vostri diritti di pegno:
- il proprietario (o presunto tale)
- l’appaltatore generale (o presunto tale)
- il creditore della costruzione (se esiste), e
- la persona con cui il richiedente ha contratto
Così, un fornitore di un subappaltatore deve inviare un avviso di 20 giorni al subappaltatore, l’appaltatore generale, il proprietario, e il creditore della costruzione.
L’avviso preliminare di 20 giorni è un avviso scritto di un potenziale richiedente il pegno che viene dato prima di registrare un pegno del meccanico. Non è un pegno; è invece semplicemente come dire: “Posso presentare un pegno sulla proprietà più tardi se non vengo pagato. Se mi pagate secondo il nostro contratto, non farò mai un pegno”. L’avviso deve seguire forme e processi statutari specifici.
L’avviso deve essere dato entro 20 giorni da quando si inizia il lavoro o si consegnano materiali o attrezzature sul progetto per proteggere l’intero ammontare dei propri diritti e del pagamento. In effetti, l’avviso “raggiunge indietro” e protegge 20 giorni prima del suo invio. Quindi, se iniziate un progetto il giorno 1 e spedite l’avviso prima del giorno 21, siete protetti per tutto il lavoro e i materiali consegnati o fatti. Se avete dato l’avviso il giorno 35, l’avviso torna indietro di 20 giorni e vi protegge dal giorno 15 in avanti. I vostri diritti di pegno, e quindi la capacità di far valere il pagamento per il lavoro e i materiali attraverso le leggi di pegno, nei giorni da 1 a 14 sono persi. Dare questo avviso è un requisito assoluto per far valere i vostri diritti di pegno in seguito.
Alcuni appaltatori e subappaltatori sono titubanti nell’inviare questi avvisi, per paura che possano turbare il cliente o l’appaltatore generale. Questa paura, tuttavia, è mal riposta. Come menzionato sopra, l’avviso non è un pegno. Non è una minaccia di presentare un pegno. Né trasmette il messaggio che non vi fidate del cliente o dell’appaltatore generale. Il messaggio che trasmette è che conoscete la legge e volete assicurarvi che tutti la rispettino. Questo è quanto. Ogni appaltatore generale esperto, subappaltatore e cliente si aspetta che diate gli avvisi preliminari di 20 giorni. Infatti, la mancanza di tale avviso può trasmettere un messaggio proprio: che siete poco sofisticati e non conoscete le basi della legge.
Registrare il pegno – La registrazione del pegno può diventare necessaria per assicurare il pagamento se non siete pagati per troppo tempo dopo il completamento del progetto. Se avete completato il progetto e non siete stati pagati, la registrazione di un pegno dovrebbe essere considerata prontamente. Ci sono requisiti temporali rigorosi che devono essere rispettati per mantenere i vostri diritti di pegno. Generalmente la “scadenza” per registrare un pegno è di 120 giorni dopo il completamento del progetto, a meno che un “Avviso di completamento” sia stato correttamente registrato dall’appaltatore generale o dal proprietario del progetto presso la contea e notificato a voi. “Completamento del progetto” significa che l’intero progetto è completato, non solo la parte individuale di un subappaltatore o fornitore. Se non siete stati pagati entro 50 giorni dal completamento del progetto e un avviso di completamento è stato registrato, dovreste consultare immediatamente un avvocato per assicurarvi di mantenere i vostri diritti di pegno e massimizzare le probabilità di ricevere il pagamento. Se non siete stati pagati entro 100 giorni dopo il completamento del progetto e un avviso di completamento non è stato registrato, è necessario consultare un avvocato per assicurarsi di mantenere i vostri diritti di pegno e massimizzare le probabilità di ricevere il pagamento.
Le leggi Lien Arizona sono abbastanza tecniche, ma sono facili da rispettare una volta che si conoscono le basi. Se sapete quali progetti sono protetti, chi è protetto, e i requisiti di legge, dovrebbe essere relativamente facile proteggere i vostri interessi su ogni progetto in cui siete coinvolti. Se volete parlare dei vostri processi di pegno, avete domande o non siete stati pagati dopo il completamento di un progetto, non esitate a contattarmi al 480-344-4597 o andate su davismiles.com per richiedere una consulenza.