Requisiti di base
Se state considerando uno scambio della Sezione 1031 o semplicemente volete scoprire di più su come funziona uno scambio, questo è un buon posto per iniziare ad imparare. In nessun modo queste informazioni sono complete e in tutti i casi vorrete consultare un consulente fiscale professionista prima di iniziare uno scambio.
La sezione 1031 del codice IRC ha molte disposizioni che devono essere seguite per eseguire uno scambio di successo. I seguenti argomenti rappresentano un sottoinsieme di queste disposizioni. Li presentiamo qui per creare un punto di partenza nella comprensione dei requisiti di base per eseguire con successo uno scambio 1031 e per presentare i possibili problemi che potrebbero ritardare o squalificare uno scenario di scambio altrimenti accettabile. Come sempre, cercate presto un consiglio con il vostro contabile e/o consulente fiscale.
Proprietà qualificante
La proprietà che state cedendo (la “Proprietà ceduta”) deve essere usata nel vostro commercio/impresa o tenuta per investimento, e non per uso personale.
La proprietà che pensate di acquistare (la “Proprietà sostitutiva”) deve anche essere usata nel vostro commercio/impresa o tenuta per investimento, e non acquisita per uso personale.
La proprietà ceduta e la proprietà sostitutiva non devono essere un inventario o altre proprietà che sono tenute principalmente per la rivendita nel corso ordinario degli affari (“proprietà del commerciante”).
Deferimento fiscale
Per fare in modo che lo scambio sia al 100% defiscalizzato, il prezzo di acquisto della proprietà sostitutiva deve essere uguale o superiore al prezzo di vendita della proprietà ceduta, e non si deve ricevere contanti alla chiusura della proprietà ceduta. Qualsiasi contante o altra proprietà “unlike-kind” ricevuta nello scambio è chiamata “boot” e può risultare in un guadagno tassabile. Il “vecchio” debito deve essere sostituito da un “nuovo” debito o da “nuovi” contanti. L’avvio ricevuto può non essere completamente tassabile se l’ammontare dell’avvio ricevuto è inferiore al guadagno realizzato sulla transazione o se qualche legge esenta altrimenti il guadagno dalla tassazione.
Finanziamento del venditore
Anche se possibile in alcuni casi per un periodo di tempo minimo, il finanziamento del venditore rende la transazione più complicata e in molti casi impossibile.
Proventi di vendita
I proventi di vendita della proprietà ceduta non devono essere effettivamente o costruttivamente ricevuti da voi prima dell’acquisto della proprietà sostitutiva. L’intermediario deve trattenere questi fondi per evitare problemi di “ricezione costruttiva”.
Proprietà reale contro proprietà personale
Mobili, attrezzature, alcuni capi di bestiame e altre proprietà personali trasferite con la proprietà ceduta o la proprietà sostitutiva non sono “simili” alla proprietà reale e saranno trattati come bagagliaio, a meno che la proprietà sostitutiva includa anche mobili, attrezzature o altre proprietà personali “simili”. Se è trattata come bagagliaio, allora dovete pagare l’imposta sul suo valore.
Cambiamenti di nome e intenzione di tenere
Il titolo di proprietà sostitutiva deve essere preso dallo stesso proprietario della proprietà ceduta. Per esempio, se John Smith vende la proprietà ceduta nello scambio, allora John Smith deve prendere la proprietà della proprietà sostitutiva, piuttosto che la sua associazione, società, trust, o suo figlio/figlia. La proprietà sostitutiva dovrebbe essere acquisita con l’intenzione di tenere. Una disposizione entro un anno o due dal ricevimento può mettere in dubbio l’intenzione di tenere.
Consiglio fiscale e legale
La Texas 1031 Exchange Company serve come intermediario nello scambio, e non si occupa di contabilità o legge. Per questa transazione di scambio è necessario affidarsi al consiglio del proprio consulente fiscale e/o avvocato.
Identificazione e acquisto della proprietà sostitutiva
È necessario scrivere una lettera che identifichi tutte le potenziali proprietà sostitutive a The Texas 1031 Exchange Company o a una parte adatta alla transazione entro 45 giorni dal trasferimento della proprietà ceduta.
L’acquisto della proprietà sostitutiva deve essere completato entro 180 giorni dal trasferimento della proprietà ceduta. La legge permette poche estensioni (disastro o servizio in zona di combattimento). Qualsiasi proprietà acquisita come proprietà sostitutiva deve essere inclusa nella lettera di identificazione di 45 giorni discussa sopra.
Se si identifica la proprietà sostitutiva entro il periodo di identificazione di 45 giorni e poi si acquistano alcune ma non tutte le proprietà che si sono identificate senza restrizioni, allora non si devono ritirare i fondi rimanenti dal conto di scambio fino al completamento del periodo di scambio di 180 giorni. Un prelievo inappropriato dal conto di scambio distrugge la transazione. Quindi, per essere sicuri, i fondi non devono essere ritirati fino alla scadenza del periodo di sostituzione o fino a quando tutte le proprietà idonee sono state acquistate.
Miglioramento della proprietà sostitutiva
Le riparazioni o i miglioramenti fatti alla proprietà sostitutiva dopo aver ricevuto il titolo non contano come parte del costo della proprietà sostitutiva ai fini dello scambio. Se sono necessarie riparazioni o migliorie estese e se si desidera che il costo si rifletta nella proprietà sostitutiva, allora la proprietà sostitutiva deve essere inizialmente assegnata al Titolare dell’alloggio di scambio qualificato fino a quando le riparazioni non sono completate. Per essere inclusi nello scambio, i miglioramenti devono essere stati completati entro il 180° giorno dello scambio. I materiali o i costi di manodopera prepagati non sono ammissibili. Ci sono delle spese aggiuntive quando i miglioramenti sono fatti come parte dello scambio.
Proprietà simile
Per quanto riguarda la proprietà reale, la “proprietà simile” è definita come la terra e tutto ciò che è permanentemente attaccato alla terra. Per esempio, un ranch può essere scambiato con un motel, un edificio per uffici o un centro commerciale. Il valore equo di mercato dei mobili nell’edificio per uffici che ricevete non è “like-kind”, ma piuttosto è considerato “boot” ricevuto. Pagherete le tasse sul valore equo di mercato dei mobili ricevuti, a meno che non facciate anche uno scambio separato di proprietà personale acquistando mobili “simili”.
Scadenza per la denuncia all’IRS
Dovete denunciare uno scambio fiscale differito all’Internal Revenue Service usando il modulo IRS 8824 (Like-Kind Exchanges), con la vostra dichiarazione dei redditi federale per l’anno fiscale in cui avete venduto la proprietà ceduta. È necessario acquistare la proprietà sostitutiva prima di presentare questa dichiarazione dei redditi. Pertanto, se non avete acquistato la proprietà sostitutiva entro la data di presentazione per quell’anno fiscale (15 marzo o 15 aprile per i contribuenti dell’anno solare), allora dovete richiedere una proroga per presentare la dichiarazione per l’anno fiscale in cui avete venduto la proprietà ceduta.
Scambi di parti correlate
Nella maggior parte dei casi non è possibile acquistare la proprietà sostitutiva da una “parte correlata” (membro della famiglia o società controllata, partnership o trust) come definito dall’Internal Revenue Code. Contattate noi o il vostro consulente fiscale per ulteriori informazioni se questo termine si applica alla vostra transazione.
Le informazioni di cui sopra non sono consigli fiscali o legali ma sono presentate per vostra informazione e considerazione. Vi preghiamo di consultare il vostro consulente fiscale o legale per domande relative al completamento del vostro scambio 1031.