Smantellare la doppia strategia di chiusura all’ingrosso

I grossisti veramente grandi sono abbastanza intelligenti da non intrattenere un affare senza una strategia di uscita adeguata sul posto. A tal fine, i grossisti più prolifici del nostro tempo sono sempre un passo avanti; sanno che gli affari imminenti all’ingrosso richiedono non solo una strategia di uscita, ma due. La capacità di esercitare più opzioni di chiusura in qualsiasi chiusura è un credito per qualsiasi investitore e può facilmente far pendere la bilancia a loro favore. Di particolare importanza per i grossisti di oggi sono i due metodi più comuni per la chiusura di un affare: la vendita di un contratto e la doppia chiusura.

Come la maggior parte dei grossisti sono inclini a favorire il metodo di assegnazione del contratto, è nel loro migliore interesse avere un piano di backup in atto: la doppia chiusura. Altrimenti indicato come un doppio escrow, una doppia chiusura è destinato a facilitare un affare all’ingrosso nel caso in cui un contratto non può essere assegnato; è un piano B e un prezioso uno a quello. Conoscere la doppia chiusura strategia immobiliare di oggi migliori investitori sanno già potrebbe significare la differenza tra una buona carriera e una grande carriera.

Che cos’è una doppia chiusura?

Una doppia chiusura è una strategia alternativa wholesaling al metodo di vendita selvaggiamente popolare contratto. Più specificamente, tuttavia, le doppie chiusure vedranno un investitore acquistare effettivamente una proprietà soggetta, solo per girarsi e venderla abbastanza rapidamente – da qui il nome di doppia chiusura. Una doppia chiusura avrà letteralmente un investitore che chiude due affari indipendenti (uno con il venditore originale e uno con l’acquirente finale). Quando tutto è detto e fatto, una doppia chiusura non è poi così diverso da come si potrebbe tipicamente comprare e vendere una proprietà, solo che accade in un periodo di tempo molto più breve. Non è raro che le doppie chiusure avvengano in ore, giorni o settimane.

Per mettere le cose in prospettiva, una doppia chiusura avrà due transazioni separate. La prima transazione avverrà tra il venditore originale della casa e l’investitore che intende vendere all’ingrosso la proprietà. La seconda transazione è, quindi, tra nientemeno che il grossista e il nuovo acquirente. Questa è una distinzione importante da fare, in quanto una doppia chiusura deve consistere in due transazioni individuali, ognuna delle quali ha le proprie dichiarazioni di insediamento.

La prima serie di dichiarazioni di insediamento, denominata HUD-1, delineerà gli accordi concordati sui numeri – quanto avete negoziato per acquistare la proprietà. Non a caso, la seconda dichiarazione identificherà quanto avete accettato di vendere la stessa proprietà ad un acquirente finale.

Quando arriva il momento di vendere l’affare ad un altro acquirente, entrerete in un secondo accordo di compravendita, solo che questa volta sarà subordinato alla prima chiusura (quella che vi ha fatto acquistare la proprietà dal proprietario originale). Di conseguenza, dovete rivelare che c’è un altro accordo che deve chiudere prima che il successivo accordo possa andare avanti. Per essere chiari, dovete rivelare tutto ciò che riguarda la prima transazione alle parti coinvolte nella seconda transazione.

Se dovete ancora firmare qualche contratto di doppia chiusura di vostra proprietà, vi consiglio vivamente di cercare un consiglio legale. Non fare alcuna mossa fino a quando un professionista legale ha fatto in modo che tutto è sul up-and-up. Una doppia transazione immobiliare di chiusura non è esattamente scienza missilistica, ma molte regole devono essere seguite. Con un rappresentante legale nel vostro angolo, non c’è motivo di non sapere come fare una doppia chiusura entro i confini della legge.

Vale la pena notare che, nel corso di una doppia chiusura, gli investitori incorreranno nelle spese standard associate con una chiusura immobiliare, che sono direttamente correlate allo stato in cui la transazione ha luogo. Inoltre, l’investitore sarà aggiunto alla catena del titolo di proprietà, in quanto ha posseduto brevemente la proprietà ad un certo punto.

Double Close Vs Contract Assignment

Come ho già accennato, ci sono due strategie primarie di vendita all’ingrosso: assegnazione del contratto e doppia chiusura. Quest’ultima l’ho già approfondita, ma la prima ha diverse differenze che meritano la vostra attenzione, in particolare il trasferimento di proprietà, o la sua mancanza. Considerando che una doppia chiusura avrà un grossista effettivamente acquistare la proprietà (quindi essere impegnati alla catena del titolo), assegnando un contratto non richiederà il grossista di acquistarlo. Invece, l’assegnazione del contratto (altrimenti noto come la vendita di un contratto) strategie all’ingrosso vedrà grossisti vendere i loro diritti di acquistare la proprietà oggetto, non la proprietà stessa. Vale la pena ripeterlo: quando si vende un contratto, non si sta vendendo la proprietà – si sta effettivamente vendendo il diritto di acquistare la proprietà ad un altro investitore.

Nel corso di un contratto di assegnazione all’ingrosso affare, l’investitore firmerà un contratto con il venditore che dà loro il diritto di acquistare la proprietà. Il contratto legalmente dà all’investitore un “interesse equo” nella casa in questione; non hanno un diritto al titolo. Pertanto, quando si verifica l’assegnazione del contratto, l’investitore sta vendendo i propri diritti entro i termini già concordati con il venditore originale.

A differenza di una doppia chiusura, l’assegnazione del contratto non avrà mai un investitore prendere titolo alla casa, né si presenterà sulla catena del titolo. Forse ancora più importante, un contratto di assegnazione in genere non richiede alcun finanziamento da parte dell’investitore. Invece, il nuovo acquirente pagherà l’investitore per i diritti di acquistare la casa.

Un acquirente ha bisogno di contanti in un affare a doppia chiusura?

Il contante è la singola forma di capitale più influente quando si conduce una doppia chiusura. Se non altro, il contante facilita la velocità necessaria per rendere possibile una doppia chiusura. Le fonti di contanti possono includere, ma non sono limitate a:

• Home Equity Lines of Credit (HELOCs)

• Private Money

• Hard Money

• Self-Directed IRAs

Quando usare una doppia chiusura

La doppia chiusura della strategia di vendita all’ingrosso immobiliare è tipicamente relegata ad un ruolo di riserva. Questo non significa che la doppia chiusura nel settore immobiliare non sia un’opzione valida, ma piuttosto che di solito è meglio assegnare i contratti quando possibile. Detto questo, il momento migliore per condurre una chiusura back-to-back è quando la vendita di un contratto non è un’opzione.

Ci sono due motivi principali per cui una doppia chiusura dovrebbe servire come alternativa alla vendita di contratti: finanziamento e commissioni. Per cominciare, la vendita di un contratto può essere completata in poche ore, senza bisogno di alcun finanziamento proprio. L’acquirente finale è in realtà quello che vi paga per l’opportunità di acquistare la casa. Forse ancora più importante, tuttavia, la vendita di un contratto non è gravata dalle tasse che sono diventate sinonimo di transazioni immobiliari. Come ho già detto, una doppia chiusura richiederà agli investitori di pagare tutte le tasse e i costi che tipicamente accompagnano le transazioni nel settore immobiliare. Pertanto, se si vuole evitare di pagare ulteriori tasse, assegnare un contratto sarà un’alternativa migliore.

Pros e contro della doppia chiusura

La capacità di condurre una doppia chiusura è inestimabile per gli investitori. Tuttavia, non diversamente da qualsiasi altra strategia, una doppia chiusura ha sia pro che contro che devono essere valutati l’uno contro l’altro. Diamo un’occhiata ad alcune delle ragioni per cui gli investitori potrebbero voler considerare di effettuare una doppia chiusura e ad alcune delle ragioni per cui potrebbero non volerlo fare.

Pro della doppia chiusura

Le doppie chiusure sono uno strumento importante che gli investitori hanno a disposizione. Ecco alcune delle ragioni più importanti per cui è bene sapere come condurre una doppia chiusura

• Una doppia chiusura offre agli investitori immobiliari un’opzione. Se l’assegnazione di un contratto non funziona, la capacità di facilitare una doppia chiusura rende la possibilità di un accordo molto più probabile.

• Nella maggior parte degli stati, una doppia chiusura è trattata proprio come una chiusura tradizionale, che non richiede un agente immobiliare autorizzato.

• I venditori all’ingrosso non hanno bisogno di rivelare i prezzi all’acquirente finale perché è una transazione completamente diversa.

Cons della doppia chiusura

Le doppie chiusure non sono prive di svantaggi, non ultimo dei quali:

• Come suggerisce il nome, le doppie chiusure rappresentano il doppio del lavoro. Gli investitori, letteralmente, chiuderanno due accordi separati, richiedendo il doppio del lavoro.

• Le doppie chiusure possono essere stressanti, poiché ci sono più possibilità per le parti indecise di tirarsi indietro da un accordo.

• Le doppie chiusure sono illegali in alcuni stati, quindi è importante controllare le leggi locali prima di andare avanti con questa strategia.

• Siccome le doppie chiusure non sono comuni, gli investitori incontreranno agenti di chiusura che non sanno come farle o semplicemente non le faranno affatto.

• Siccome le doppie chiusure hanno un sacco di parti in movimento, può essere difficile allineare gli orari per tutte le persone coinvolte in un affare.

Sommario

Vendere un contratto ha dimostrato di essere una valida strategia di uscita per i grossisti di oggi. Tuttavia, ci sono molte ragioni per cui una cessione di contratto potrebbe non essere nelle carte. Pertanto, gli investitori devono sapere come condurre una doppia chiusura; in questo modo, possono aumentare le loro probabilità di realizzare un affare di successo. Come minimo, l’accesso ad ogni strategia farà in modo che possiate seguire più affari.

Punti chiave

• Mentre la doppia chiusura è certamente una strategia di vendita all’ingrosso valida, di solito è un’alternativa al metodo di assegnazione del contratto.
• Per chiudere due affari immobiliari, gli investitori dovranno effettivamente completare due transazioni indipendenti.
• Le strategie di doppia chiusura immobiliare sono spesso fraintese, ma questo non le rende meno valide.