Tutto quello che dovete sapere sulle regole dello scambio 1031 – KW Utah – KW Utah

Stiamo usando numeri tondi, escludendo molte variabili, e assumendo il 20% di apprezzamento totale su ogni periodo di 5 anni per semplicità. Il primo acquisto qui sotto è stato fatto con il 20% in meno, che è poi reinvestito nella seconda proprietà, e così via.

Ci sono cinque tipi comuni di scambi 1031 che sono più spesso utilizzati dagli investitori immobiliari. Questi sono:

1. Scambio ritardato con una proprietà che viene venduta o ceduta e una proprietà sostitutiva (o più proprietà) acquistata durante la finestra di tempo consentita.

2. Scambio ritardato/simultaneo con la proprietà sostitutiva acquistata nello stesso momento in cui la proprietà corrente viene venduta.

3. Scambio inverso ritardato con la proprietà sostitutiva acquistata prima che la proprietà corrente venga ceduta.

4. Scambio build-to-suit ritardato con la proprietà corrente sostituita con una nuova proprietà costruita per soddisfare le esigenze dell’investitore.

5. Scambio build-to-suit ritardato/simultaneo con la proprietà build-to-suit acquistata prima della vendita della proprietà corrente.

Secondo la Sezione 1031 dell’Internal Revenue Code gli scambi like-kind sono:

Tipi di proprietà like-kind ammissibili per gli scambi 1031

L’utilizzo di uno scambio 1031 fiscalmente differito richiede una pianificazione anticipata. Le tre regole principali dello scambio 1031 da seguire sono:

1. La proprietà sostitutiva dovrebbe essere di valore uguale o superiore a quella venduta

2. La proprietà sostitutiva deve essere identificata entro 45 giorni

3. La proprietà sostitutiva deve essere acquistata entro 180 giorni

Per ottenere il massimo da uno scambio 1031, gli investitori immobiliari dovrebbero identificare una proprietà sostitutiva – o proprietà – che hanno un valore uguale o superiore alla proprietà venduta. Ci sono tre modi per farlo:

• Identificare fino a tre proprietà indipendentemente dal loro valore, o

• Identificare un numero illimitato di proprietà, purché il valore combinato non superi il 200% della proprietà sostituita, o

• Identificare proprietà illimitate se le proprietà acquisite sono valutate al 95% o più della proprietà sostituita

La temuta finestra di identificazione di 45 giorni e come la pianificazione anticipata paga

180-80 giorni per acquistare la proprietà sostitutiva

Lo scambio 1031 funziona anche con proprietà ipotecate

Ecco un esempio di come uno scambio 1031 fiscalmente differito funziona nel mondo reale. Per mantenere le cose semplici, assumiamo cinque cose:

1. La proprietà attuale è un edificio multifamiliare con una base di costo di 1 milione di dollari

2. Il valore di mercato dell’edificio è di 2 milioni di dollari

3. Non ci sono ipoteche sulla proprietà

4. Le spese che possono essere pagate con i fondi dello scambio, come commissioni e spese di deposito, sono state considerate nel costo base

5. L’aliquota d’imposta sulle plusvalenze del proprietario dell’immobile è del 20%

Vendere immobili senza utilizzare uno scambio 1031

Vendere immobili utilizzando uno scambio 1031

• Acquistare l’edificio multifamiliare come proprietà sostitutiva del valore di almeno $2 milioni e rinviare il pagamento dell’imposta sulle plusvalenze di $200,000

• Acquista il secondo condominio per $2.5 milioni e rinviare l’imposta sulle plusvalenze di $200, 000

• Acquistare il centro commerciale al dettaglio per $1.5 milioni e pagare $ 100.000 in imposta sulle plusvalenze sul guadagno imponibile (o avvio) di $ 500,000

• Acquista il centro commerciale con un’altra proprietà per un valore di sostituzione totale di più di $2 milioni e rinvia il pagamento dell’imposta sulle plusvalenze

Come lo step-up basis può eliminare definitivamente l’imposta sulle plusvalenze

6 cose da ricordare sugli scambi 1031

• L’immobile deve essere usato per scopi di investimento o di business

• La proprietà sostitutiva deve essere identificata entro 45 giorni e acquistata entro 180 giorni

• Se il valore della proprietà sostitutiva è inferiore alla proprietà ceduta, la differenza si chiama avvio ed è tassabile

• Le zone di opportunità create dal Tax Cuts and Jobs Act del 2017 offrono nuove opportunità di investimento defiscalizzato

• Gli scambi 1031 possono essere utilizzati anche se c’è un’ipoteca sulla proprietà

• Con una corretta pianificazione patrimoniale, l’imposta differita sulle plusvalenze maturata può essere completamente eliminata quando la proprietà immobiliare passa agli eredi

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