フロリダでの1031 Exchangeについて知っておくべき11の重要なこと

投資を売却して利益を得た場合、その取引には通常キャピタルゲイン税が課されます。 1031交換は、内国歳入法（IRC）の第1031章からその名を取り、通常、賃貸、休暇、または投資不動産の売却を含みますが、飛行機、ヨット、アート作品などの個人資産の売却を含むこともできます。 この記事では、フロリダの1031交換について知っておくべき11の重要なことを説明します。

How Florida Real Estate Investors Can Benefit From a 1031 Exchange

As mentioned above, 1031 exchange will be deferred the capital gain taxes on investment property you sold, as long as you reinvest all of the Proceeds into another investment property. そこで、フロリダの不動産投資家として、これはどのような利点があるのでしょうか。

あなたが賃貸物件の売却で 20 万ドルの利益を得たとしましょう。 その場合、別の不動産に転売できるのは 13 万ドルしか残りません。 新しい不動産の頭金を 25% 、住宅ローンの比率を 75% とすると、52 万ドル以下の不動産しか購入できません。

しかし、1031 交換では、7 万ドルの税金負担を延期し、20 万ドルを新しい不動産の購入に再投資することが可能です。 頭金と住宅ローンの比率について上記と同じ仮定をすると、あなたは、他の方法で購入できる 52 万ドルの物件ではなく、80 万ドルの価値のある代替物件を購入することができます。

この例からわかるのは、1031交換は、税金ではなく、すべてのお金を自分のために使い続けることによって、より早く富を築くことができるということです。

Your 1031 Property Must Have Been Held for Business or Investment

1031 交換を行うには、売る物件がビジネスまたは投資の目的で保有されていなければなりません。 実際、売却する不動産と交換する不動産の両方が、事業または投資のために保有されていると見なされなければなりません。 そうでない場合、IRSはあなたの交換を認めないことがあります。

つまり、さまざまな不動産が、事業または投資のために保有されているとして、1031交換の対象となり得ます。

1. 土地 – 常に投資目的で保有されているとみなされる
2. 商業用不動産 – これは実際のビジネスではなく、建物自体を意味します
3. 所得創出不動産 – 賃貸活動によって所得創出がなされ、事業目的で保有しているとして、1031交換に該当します。

Flips Don’t Usually Qualify

1031 Exchangeに関するすべては、長期投資の意図に基づくものです。 1023>

転売や修理してすぐに売る（フリップ）ために保有する物件は、IRS が通常、投資ではなく在庫とみなすため、1031 交換の対象にはなりません。

1. 不動産を時価で賃貸し、収入を得るようにする
2. 長期キャピタルゲイン税率に達するまで、少なくとも1年と1日、不動産を保有する。

ただし、この 2 つを達成しただけでは、フィクサーアッパーやフリップが常に 1031 交換の対象になるとは限らないことに注意が必要です。 しかし、この 2 つを達成しただけでは、フィックスターアッパーやフリップが常に 1031 交換の対象となるわけではないことに注意してください。 このため、まずは1031 Exchangeの経験があるCPAに相談する必要があります。

Your 1031 Exchange Must Involve Like-kind Properties

1031 Exchangeを行うには、売却物件と交換物件の両方が現物である必要があります。 これは、例えば、住宅用不動産を別の住宅用不動産に売却したのと同じ種類の不動産に再投資しなければならないと誤解している投資家がいるため、混乱する可能性があります。 同種の不動産とは、どのような種類の不動産でもよいのです。 例えば、賃貸住宅を売って土地を購入したり、土地を売ってオフィスビルを購入したりすることができます。

一方で、投資用不動産を売って、個人使用目的の不動産に置き換えることはできません。

Vacation Homes and 1031 Exchanges

IRS は通常、その所有と使用に関して特定の要件を満たしていれば、住宅や別荘が事業または投資目的で所有されているかどうかを問いません。 これらの要件は以下の通りです。

1. 手放した不動産が適格であるためには、交換の直前に少なくとも24ヶ月間その不動産を所有していなければなりません。 同様に、交換物件が適格であるためには、交換後少なくとも24ヶ月間所有していなければなりません。
2. 上記の適格所有期間12ヶ月ごとに、少なくとも14日間、その物件を他の人に公正な市場価値で貸していなければなりません。 その家族がその不動産を主な住居として使用し、公正な市場賃料を支払っている場合、その不動産を家族に貸すことができます。
3. その不動産を14日以上、またはその不動産を貸した日数の10％のどちらか多い方を個人使用のために使用していないことが条件とされます。

ここでいう個人使用とは、

1. 本人、家族、またはその不動産に利害関係を持つ人による使用。
2. 自分もその不動産を使用できるような取り決めでその不動産を使用する人による使用。
3. 時価よりも低い価格で賃貸する人による使用。 住宅や休暇用不動産が公正な市場価値で賃貸されているかどうかは、賃貸契約が締結されたときに存在したすべての事実と状況に基づいて判断されます。

これらの要件を満たさない休暇用不動産は、放棄または代替財産として1031交換の対象となる場合がありますが、もちろん他のすべての該当する法的要件が満たされる必要があります。

You Must Reinvest 100% of Your Sales Proceeds

1031 交換を利用してキャピタルゲイン税の全額を延期するためには、手放した不動産を売却して得た現金を100％再投資しなければなりません。 例えば、ビーチフロントのコンドミニアムを25万ドルで売却した場合、有効な1031交換のためには、少なくとも25万ドルを費やして、1つまたは複数の代替物件を購入する必要があり、その合計再投資額が売却したコンドミニアムの正味売却価格と同じかそれ以上でなければなりません。

このマークに満たない場合、売却金の一部を代替物件の小規模な改良費用に充てることができるかもしれません。 同様に、未改良の土地の区画に再投資する場合、その土地に建築するための資金は、交換を均等化するために使用することができます。 (後述のConstruction Exchangeを参照）

より価値の低い代替不動産を購入した場合、部分的な交換しか行う資格がなく、使われなかった資金は適用される税率で課税されることになります。

You Must Use a Qualified Intermediary

1031 交換で税金をうまく繰り延べるには、手放した不動産の売却代金に手をつけることは許されません。 1023>

1031 ファシリテーター、エージェント、またはエクスチェンジャーとも呼ばれる適格仲介者 (QI) との協力は、1031 交換を成功させるために IRS が要求するものであり、1031 交換には不可欠です。

• 1031交換に必要な書類を作成する。
• 手放した不動産の売却から代替不動産の購入まで、1031売却金を保有し保護する。
• お客様と密接に連携し、必要な書類が適切に記入され、法定期限が守られていることを確認します。
• 1031交換プロセスを案内し、有効な1031交換のための要件がすべて満たされていることを確認し、これによりお客様は納税を延期することが可能になります。

Who Can Act as Your Qualified Intermediary

IRC は、誰が 1031 交換の QI として機能できるかについては述べていませんが、誰ができないかについては述べています。 QIとして活動できない者の例としては、以下のようなものがあります。

• Your attorney
• Your CPA
• Your realtor
• Your employer
• Your employee
• Your family members

IRCの目的は、あなたの収益を預かる当事者が純粋な中立であって、あなたといかなる代理関係のないこと確認することです。 つまり、QIは中立的な第三者であるべきだということです。

The 1031 Exchange Deadlines

手放した不動産の売却が完了した日から180暦日以内に、代替不動産の決済を行う必要があります。 しかし、購入したい代替物件の候補を特定し、そのリストをQIに正式に提出するのは45暦日しかありません。

45日間の特定期間と180日間の閉鎖期間の期限には、例外も延長もありません。

Identifying Replacement Properties in Your 1031 Exchange

1031 交換で購入する代替不動産の候補を特定する方法には、3つのルールがあります。

代替不動産の可能性として特定したい不動産について、エスクロー中または契約済みである必要はありません。

45 日間の特定期間が過ぎると、45 日間のリストで正式に特定した物件のみ購入が許可されます。 何らかの理由でこれらの物件のいずれかを購入できない場合、交換は不許可となり、手放した物件の売却時にキャピタルゲイン税が課せられます。

Types of 1031 Exchanges

There are 4 basic types of 1031 exchanges that can be used by Florida real estate investors.これは、フロリダの不動産投資家が使用できる1031交換の4つの基本的なタイプがあります。

1. 同時交換
2. 遅延交換
3. 逆交換
4. 建設交換

Simultaneous Exchange

The simultaneous exchange involves the investor closing escrow on the property they sold and their replacement property on the same date.これは投資家たちが、同じ日付で、売却した不動産と交換する不動産のエスクローを完了することです。 同時交換は、1031交換の中で最も古い形式です。 実際、1991 年以前は、ほとんどの 1031 交換は、ある納税者が他の納税者と直接不動産を交換する同時交換でした。

同時交換は、あなたと他の当事者がそれぞれ他方が希望する不動産を持っている場合に非常に有効です。 例えば、2人の農家がそれぞれ相手が欲しがっている農地を持っている場合、2人は基本的に不動産を交換することができ、場合によっては、QIやその他の第三者を介することなく交換することができます。 遅延交換では、ある日に適格不動産を売却し、180日以内に適格な代替不動産を購入します。

ほとんどの人が1031交換を遅延交換として構成するのは、手放したい不動産をある当事者に売却し、別の当事者から望む代替不動産を購入する時間と柔軟性を確保することができるからです。

Reverse Exchanges

今日の不動産市場では、現在の不動産を売却するのに長い時間がかかることがありますが、価格が適切なときに新しい不動産を取得する機会を逃したくはないでしょう。

さらに、逆交換は、代替物件のオファーをすでに出しているが、手放したい物件が予想ほど速く売れない場合に役立ちます。 これは、180 日以内に売却すれば、まず代替物件を購入し、その後、手放した物件の売却にかかる税金を繰り延べることができるからです。

逆交換は、すぐに新しい物件の購入に動かなければならない投資家にとって、非常に強力なツールになりえます。 ただし、銀行が逆交換に融資するとは限りませんし、手放した物件の売却で得たお金もないでしょうから（まだ売却していないのですから）、逆交換は通常、購入資金をたくさん持っているか、ハードマネー レンダーに融資してもらう人だけが選択できるものです。 このため、リバース・エクスチェンジは1031エクスチェンジ全体の5％程度にとどまっています。

Construction Exchanges

建設交換は、改良またはビルド・トゥ・スーツ交換としても知られ、投資家が土地を購入し、自分の仕様に合わせて代替物件を建設し、必要かつ希望する代替物件を正確に入手できるようにすることが可能です。 次に、未加工の土地や改修が必要な物件を探して、最低価格を交渉します。

その後、QIは交換期間の残りの間、その不動産の所有権を保持し、交換資金の残りを代替不動産の建設や改良に充てます。 建設が完了したら、改善された不動産は、代替不動産としてあなたに譲渡されます。

建設交換は、あなたのQIがあなたに代わって不動産を購入し、あなたの手放す不動産が売却される前に改善を開始する、リバース建設交換としても行うことができます。 これは、順番に、あなたがより速く富を構築するように、あなたのために働くすべてのお金を維持することができます

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