基本要件
セクション 1031 Exchange を検討している場合、または単に交換の仕組みについてもっと知りたい場合は、ここから学習を開始するのがよいでしょう。
IRCコードのセクション1031は、交換を成功させるために従わなければならない多くの規定を持っています。 以下の項目は、これらの条項の一部を表しています。 ここでは、1031交換を成功させるための基本的な要件を理解するための出発点と、そうでなければ許容できる交換シナリオを遅らせたり、不適格とする可能性のある問題を提示するために、これらを紹介します。
Qualifying Property
あなたが手放そうとしている不動産（「手放した不動産」）は、あなたのトレード/ビジネスで使用されているか、投資のために保有されている必要があり、個人使用目的であってはなりません。
あなたが取得しようとしている不動産（「交換資産」）も、あなたのトレード/ビジネスで使用または投資のために保有されていて、個人使用目的で取得されてはなりません。
放棄物件および代替物件は、在庫や、主に通常の事業の過程で転売するために保有するその他の財産（「ディーラー財産」）であってはなりません。
税金の繰延べ
交換が100%税金控除となるには、代替物件の購入価格が放棄物件の売却価格と同じか上回っていなければならず、放棄物件の引渡し時に現金を受け取ってはなりません。 交換で受け取った現金やその他の「現物でない」財産は「ブート」と呼ばれ、課税対象となる利得が発生する場合があります。 「古い」負債は、「新しい」負債または「新しい」現金に交換しなければなりません。
Seller Financing
最小限の期間であれば可能な場合もありますが、売り手による融資は取引をより複雑にし、多くの場合不可能です。
Sale Proceeds
Relinquished Propertyの売却代金をReplacement Propertyの購入前に実際に、または建設的に受け取ってはいけません。
Real Property vs Personal Property
Relinquished PropertyまたはReplacement Propertyと共に譲渡された家具、設備、一部の家畜、その他の動産は不動産と「同類」ではなく、Replacement Propertyにも「同類」の家具、設備、その他の動産が含まれていなければ、「ブーツ」として扱われることになります。
Name Changes and Intent to Hold
Title to the Replacement Property must be taken by the identical owner of the Relinquished Property. 例えば、John Smithが交換で譲渡資産を売却した場合、John Smithのパートナーシップ、法人、信託、または息子や娘ではなく、John Smithが交換資産の所有権を取得しなければなりません。 Replacement Propertyは、保有する意図で取得する必要があります。
Tax and Legal Advice
The Texas 1031 Exchange Company は、交換の仲介役であり、会計や法律に関する業務は行いません。
交換物件の特定と購入
交換物件の候補をすべて特定する書簡を、譲渡物件の譲渡後45日以内に、Texas 1031 Exchange Companyまたは取引当事者に送付する必要があります。 法律では、わずかな延長を認めています（災害や戦闘地域での活動）。 Replacement Propertyとして取得した財産は、前述の45日間の特定書類に含める必要があります。
45日間の特定期間内にReplacement Propertyを特定し、特定した財産の一部（全てではない）を制限なく購入した場合、180日間の交換期間が終了するまで、交換口座から残りの資金を引き出してはいけません。 交換口座からの不適切な引き出しは、取引を破壊することになります。 したがって、安全のために、交換期間が終了するまで、またはすべての適格物件が購入されるまで資金を引き出してはなりません。
Improvement to Replacement Property
所有権を得た後に交換物件に行った修理や改良は、交換目的では交換物件の費用の一部としてカウントされません。 大規模な修理や改良が必要で、その費用を買換資産に反映させる必要がある場合は、修理が完了するまで買換資産を適格交換宿泊施設の権利者に最初に譲渡しなければなりません。 交換物件に含めるには、交換日から180日目までに修理が完了している必要があります。 前払いされた材料や人件費は対象外です。
Like-Kind Property
不動産に関して、「Like-Kind Property」とは、土地およびその土地に恒久的に付着しているものと定義されます。 例えば、牧場はモーテル、オフィスビル、ショッピングセンターと交換することができます。 あなたが受け取ったオフィスビルの家具の公正な市場価値は、「like-kind」ではなく、受け取った「boot」とみなされます。
IRS Reporting Deadline
IRS Form 8824 (Like-Kind Exchanges)を使って、譲渡資産を売却した年度の連邦所得税申告書と共に、内国歳入庁に税繰延交換を報告しなければなりません。 この所得税申告書を提出する前に、買換資産を取得する必要があります。
Related Party Exchange
ほとんどの場合、内国歳入法で定義されている「関連当事者」（家族、支配下の会社、パートナーシップ、信託）からReplacement Propertyを購入することはできません。 この用語がお客様の取引に適用される場合は、当社または税理士にお問い合わせください。
上記の情報は、税務または法律上のアドバイスではなく、お客様の情報および検討のために提示されたものです。 1031交換の完了に関するご質問は、お客様の税務または法務アドバイザーにご相談ください。