1031 Exchange on Sanibel & Captiva
弊社のお客様の多くは、サニーベルとキャプティバの不動産購入を投資として捉えていらっしゃいます。 使用しないときは島の家を貸し出す「セカンドハウス」のお客様もいらっしゃいます。 今購入して、定年まで島で家を借りる「将来の退職」のお客様もいらっしゃいます。
大小さまざまな投資家が私たちの島に魅了されるのには、それなりの理由があるのです! サニベルで1031 Exchangeを希望するお客様の話を聞くのは、いつも興味深いことです。 私たちの事務所で扱う取引の中で最も一般的なものではありませんが、「Starker Exchange」または「Like-Kind Exchange」と呼ばれる取引には十分な経験があります。
私たちは、1031 Exchangeに関するいくつかの知識を、あなたが知っておくべきいくつかの主要因に集約しました…
There Are Four Types of 1031 Exchange
1.） 同時交換 – この交換は、2つの “同類 “のプロパティが互いに交換されたときに発生します。 このような場合、「1031Exchange」のコンプライアンスに適合している必要があります。
2.) 遅延交換 – この交換は、当社が扱う最も一般的なタイプで、投資家は手放した不動産の売却後180日間、代替となる不動産を特定することができます
3. 逆交換 – この交換は、投資家が先に購入し、後に売却することを可能にします。 このタイプの交換には、特に権利化プロセスに関して、多くの規則があります。
4.) この交換は、交換物件の価格が手放した物件よりも低い場合に有効で、交換物件の価格に改良費を含めることができます。
Seven Rules Regarding 1031 Exchange
#1 – ビジネスまたは投資のみ – 1031交換は、自分の住居、あるいは家族の住居など個人資産には使用できません。
#2 – 同種の財産 – 譲渡する財産と交換する財産は、どちらも不動産であるという意味で「同種の」財産でなければなりません。 例えば、仕事用の機械をサニベル島のコンドミニアムと交換することはできませんが、米国内であれば、コンドミニアムと住宅、商業用不動産と空き地など、異なる種類の不動産を交換することは可能です。
#3 – Equal or Greater Value – 交換は必ずしも1対1である必要はありませんが、100％の課税を繰り延べるためには、交換物件の価格が放棄物件と同等かそれ以上であることが必要です。 また、1031 Equater の一部で、交換する不動産の価値が手放した不動産の価値より低い場合、課税の繰り延べが可能です。 この場合、差額をキャピタルゲイン税として支払う必要があります。
#4 – Identification Window – 手放した不動産の売却後、45日間の識別ウィンドウがあり、交換のための代替不動産の候補として3つの同種の不動産を識別する必要があります。 このような場合、「租税特別措置法」の適用を受けることになります。 このような場合、「租税特別措置法」の適用を受けることになります。 実際には、180日または手放した不動産を売却した年度の所得税申告期限のどちらか早い方が、購入の対象となります。 ただし、この場合、180日間をすべて使用できるように、延長手続きをすることができます。
#6 – Qualified Intermediary – Qualified Intermediary (QI) は1031 Exchangeを管理する必要があります。 この人は、文書化プロセスと交換のためのすべての資金を処理します。 奇妙なことに、QIのための連邦または州の規制はありません。
実際、州内にはライセンス要件が存在しないため、QIサービスを提供する企業の大半は、交換のために保税されることはありません。 しかし、フロリダ州では、フロリダ BAR のクライアント救済基金により、1031 Exchange の QI として活動する弁護士は、1 取引あたり最大 $1M まで保証されるとされています。 従って、弊社のクライアントの多くは、1031 Exchange プロセスを専門とする会計士や弁護士を利用しています。
#7 – 物件名/納税者名 – 譲渡物件と交換物件の納税者名および所有者名は同じでなければなりません。 配偶者やパートナーシップを追加または削除するには、プロセスがあり、コードに準拠するためにいくつかの異なる回避策があります。
このように、1031交換は新しい投資家にとって馴染みのないトピックであることが多いのですが、この情報が少しでもお役に立てればと思います。 このブログに含まれる情報は、法律、税金、会計のアドバイスとして意図されたものではなく、またそのように見なされたり、依存されたりしてはならないことを知っておいてください。
このブログ記事の情報を確認する上で、Midland IRA の Dave Owens と Mike Rhinehart に感謝したいと思います。 1031交換の手続きを開始する前に、適格仲介業者と直接話すことを常にお勧めします。