1031 Exchange Explained

1031 Exchangeとは、不動産を売却して得た収入を一定期間内に別の不動産購入に再投資する場合、その収入に対する納税義務を繰り延べる方法のことを言います。 交換」という言葉が使われているのが少しわかりにくいかもしれませんが、自分の不動産と他人の不動産を交換する取引ではありません。

IRS Section 1031で定められた規則と手続きに従うと、元の不動産の売却で得た利益は、キャピタルゲインとして直ちに課税の対象となるわけではありません。 これは、既存の不動産（「手放した不動産」と呼ばれる）を売却し、新しい不動産（「代替不動産」と呼ばれる）を取得することが交換とみなされるからです。

将来、不動産を売却するたびに交換を続ける限り、これらの税金を繰り延べることができます。 具体的には、キャピタルゲイン税と、以前に取得した減価償却費の「再取得」です。

Ensuring a Successful Exchange

交換を行う際に不動産取引の税メリットをすべて活用するためには、適切な手順に従う必要があります。

逆交換、改良交換、個人資産の交換など、他の種類の交換があります。

Capital Gains Tax

損失で不動産を売却する場合、保護すべき利益がないため、1031交換は適切なオプションではありませんが、不動産を取得時よりも高い価格で売却する場合、1031交換は通常支払わなければならない利得に対する税金を節約することができます。 これはかなりの節約になります！

不動産売却で得た収入を再投資することは経済に良いことなので、政府（1031交換に関するIRSコード参照）は、その収入をすぐに再投資するインセンティブとして、この節税手続きを認めています。

Depreciation Recapture

土地を売却する場合、減価償却費は適用外です。 減価償却は、IRSが承認した償却（減価償却に関するIRSの出版物を参照）、またはあなたの不動産の合計値、マイナスその下の土地の値に関連付けられている、あなたの年間所得からの控除である。 これは、あなたの建物が通常の損耗によって時間の経過とともに劣化していることを、政府が認める方法です

例えば、次のような場合です。 あなたは10万ドルで賃貸住宅を購入します（賃貸不動産の減価償却に関するIRSの出版物を参照）。 家の下の土地の価値は$20,000であると判断されます。 この$80,000を今後27年半の間、毎年少しずつ減価償却していきます。

減価償却の計算

購入価格-土地価格＝建物価格
$100,000 – $20,000 = $80,000

建物価格÷27半＝所得からの年間減価償却費
$80000÷27半＝年間$2909控除

これで課税所得から年間$29909控除されることになりました。 10年間で、合計$29,090を課税所得から控除したことになります。 さて、あなたはこの不動産を$150,000で売却します。 1031交換を行わなかった場合（何を考えていたのでしょうか）、売却益に対してキャピタルゲイン税を支払うだけでなく、過去10年間に取得したすべての減価償却費に対して税金（リキャプチャー）を支払わなければなりません。

Qualified Intermediary

正当な交換を行うために、法律は、独立した第三者が進行役として働くことを要求します。 Qualified Intermediaryとも呼ばれ、ファシリテーターと呼ばれます。

• 交換書類の作成
• 交換資金（売却代金）の管理
• IRSの1031条交換要件への準拠
• 不動産業者、名義会社との調整
• 交換資金の管理
• 売却した資金の保管
• 売却した資金の管理
• 売却した資金の保管

売却した資金の保管 売却した資金の保管 売却した資金の保管

• 絶えず連絡を取り合い、すべての期限をお知らせします
• 適切な代替物件を見つけるお手伝いをします

さて、交換プロセスについてもっと知っていただいたところで、仕事をはじめましょう。

IRC第1031条とは何ですか？

内国歳入法の第1031条は、投資不動産の所有者が、内国歳入法の規則に従って「同種の」不動産を購入する場合、不動産を交換して連邦および州の資本利得税（最大15%の連邦税、25%の減価償却費回収率および該当する州税）支払いを延期できるようにするものです。 これにより、投資家は、より価値のある不動産へのレバレッジ、キャッシュフローの増加、他の不動産への分散、管理の軽減、または保有資産の統合のために、すべての売却収入を使用することができます。

「同種」不動産とは何か

どの種類の不動産が§1031課税繰延交換に適格であるかに関して、いくつかの混乱が生じています。 内国歳入法第1031条は、「取引または事業における生産的使用のために保有されている不動産または投資のために保有されている不動産の交換において、当該不動産が取引または事業における生産的使用のためまたは投資のために保有されることになる類似の種類の不動産とのみ交換される場合には、利益または損失を認識しなければならない」と述べています。 「同種の」財産とは、投資のために保有するものであれば、以下のものを含みますが、これに限定されません：

• Single Family Rental
• Duplex
• Apartment
• Commercial Property
• Agricultural Land

例えば未開墾地を一戸の賃貸物件やアパートや商業ビルに交換できる場合が挙げられます。

Does an exchange need to be simultaneous?

No, contrary to what some property owners envision, a § 1031 tax deferred exchange is rarely a two-party swap. ほとんどの交換は、Exchangerが放棄された不動産の売却と代替不動産の閉鎖の間に180日を持っていることにより、遅延交換である。 この場合、交換者は、手放した不動産の売却から代替不動産の決済まで180日以内に代替不動産の候補を特定しなければならない。

それは、不動産所有者が、彼らの主な住居ではない（そして「同類」の定義に該当する）任意の不動産を売却しようとし、手放した不動産の閉鎖後180暦日以内に別の「同類」の不動産を購入する計画であればいつでも適用できます。

すべての交換にとって重要なのは、有能で経験豊富な適格仲介業者です。 1031 Exchange Placeは、最初から最後まで、交換取引の構造、ガイド、およびドキュメントを作成するエンティティです

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