税金は、会計士でない限り、最も魅力的な話題ではありません。 しかし、キャピタルゲイン税の可能性に直面している不動産投資家に関しては、非常にエキサイティングなトピックがあります – ニューヨークの 1031 Exchange です！
古い格言では、避けられないものが 2 つあります – 死と税金を払うことです。 しかし、それらを延期することができるとしたらどうでしょうか？ 1031交換はまさにそれを実現し、不動産投資家がキャピタルゲインの課税を繰り延べることを可能にします。 この記事では、1031 Exchange の主要なルールをいくつか紹介します。
1031 Exchange の定義
1031 Exchange は、セクション 1031 Exchange または Like-Kind Exchange とも呼ばれ、米国税法の一部で、事業や投資不動産の売却後に不動産投資家にキャピタルゲインの支払いを延期または猶予させるものですが、売却金を同様の不動産に再投資して、現物交換で売却することが条件となっています。
ニューヨークでLike-Kind Exchangeの対象となるのはどのような種類の不動産ですか？
ベテランの不動産投資家でない場合、「Like-Kind Exchange には何が含まれるのか」と自問していることでしょう。 このような場合、「租税特別措置法」が適用されます。 IRSはlike-kindを “同じ性質、性格またはクラスのプロパティ “と定義しています。 このルールはかなり曖昧で、コンプライアンスを確保するためにケースバイケースで評価する必要があります。 内国歳入庁のセクション1031の顕著な例外は、米国内にある不動産は、米国外にある不動産と同類とはみなされないということです。
- 棚卸資産または売買目的株式
- 株式、債券、またはノート
- その他の証券または負債
- パートナーシップ持分
- 信託証書
1031 Exchange – How are they structured?
- 同時交換（Simultaneous Exchange）。 1031 Exchangeの最も単純なタイプは、別のものと引き換えに、ある不動産の同時交換です。 これは最もシンプルな交換とみなされることが多く、手放した不動産の処分と交換不動産の取得が同時に行われるため、タイミングのリスクも少なくなります。
- Deferred Exchange: 最も一般的な交換形態は、投資家が1つの不動産を処分し、その後、時間制限の規則を満たすことを条件に、1つまたは複数の他の現物不動産と交換する繰延交換である。 また、IRSによると、「手放した不動産の処分と代替不動産の取得は、財産交換を構成する統合された取引の相互に依存する部分でなければならない」
- Reverse exchange（逆取引）。 最も複雑な交換は、逆交換と呼ばれる。 この場合、交換物件は交換名義人として仲介業者が取得し、180日以内の期間保有する。 この180日の間に、納税者は交換を完了させるために手放した不動産を処分しなければなりません。
繰延交換の時間的制限は？
繰延交換を検討する際に、あなた、あなたの税務、法律、会計の専門家、および適格交換仲介者またはファシリテーターが注意しなければならない時間制限が二つあります：
- 45 日間です。 取引中の最初のタイムリミットとして、投資家は手放した不動産の売却を完了した日から45日以内に、代替可能な不動産のリストを正式に（書面で）特定する必要があります。
- 180 days / Due date：代替物件の特定にかかる45日間の制限に加え、代替物件の取得と交換の完了は、手放し物件の売却後180日以内、または手放し物件を処分した課税年度の連邦所得税申告期限（延長可能）のいずれか早いほうまでに行う必要があることを認識する必要があります。
適格な交換仲介者またはファシリテーターとは？
繰延交換が統合取引であることを遵守するために、投資家は適格仲介者または交換ファシリテーターを利用して、コンプライアンスを確保します。 これらの仲介者は、交換取引の一部を検討または実行する前に連絡を取り、従事する必要があります。
手放した不動産を売却すると、その売却代金はあなたではなく、適格な仲介者が保有することになります。
Why don’t primary residences qualify under IRC Section 1031?
Home owners to ask – does these exchange rules apply if I sell my primary residence and want to buy a different personal residence? 答えはノーです。 最初は、投資用不動産の所有者と比べて損をしているように見えるかもしれませんが、連邦税法には、主たる住居に対するキャピタルゲイン税に関する別の規定と除外規定があることを覚えておくことが重要です。
IRSの住宅販売に関する規定によると、「もし、あなたが主な住宅の売却でキャピタルゲインを得た場合、その利益のうち最大25万ドル、または配偶者と共同申告する場合は最大50万ドルを所得から除外する資格があるかもしれません」この例外として、売却前の過去5年間のうち最低2年間はその物件を主な住宅として使用しなければならないとしています。
主な利点と不動産投資家が気にかけるべき理由
利益に対する課税を繰り延べることができるため、将来得られるかもしれない利益を、後になるまでアンクルサムに支払う必要なく、複利運用することができます。 初心者の不動産投資家のための最高のアナロジーは、あなたが引退してお金を引き出し始めるまで、あなたの貯蓄が課税されずに成長することが許可されているIRAの、401kのような退職金口座のことです。
上で説明したように、1031交換は退職金よりもはるかに複雑ですが、あなたの投資をできるだけ税効率よく成長させるという目標は、すべての投資家がより大きな富の可能性の道に身を置くように幸せになることができるものである。 Prevuとその子会社は、税務、法律、または会計のアドバイスを提供しません。 お客様個人の状況が異なる可能性があるため、取引を検討する前に、お客様個人の税務、法律、会計の専門家に相談することをお勧めします。