ビジネスや投資用の不動産を売却して利益が出た場合、一般的には売却時にその利益に対して税金を支払わなければなりません。 しかし、IRC第1031条は例外を定めており、適格なLike-Kind Exchangeの一環として、売却益を類似の不動産に再投資する場合、その利益に対する税金の支払いを先延ばしにすることを可能にしています。 IRC第1031条に基づく同種の交換で繰り延べられた利得は課税が繰り延べられますが、非課税ではありません。
交換には同種の財産のみを含めることも、同種の財産と現金、負債、同種のものではない財産を含めることも可能です。 しかし、現金、負債からの救済、または非類似の財産を受け取った場合、交換の年に何らかの課税対象利得が発生する可能性があります。
このファクトシートは、タックス・ギャップ・シリーズの21番目のもので、繰延べられる現物交換に関する規則と規制について、納税者に追加のガイダンスを提供するものです。
セクション1031交換に適格なのは誰ですか？ 個人、Cコーポレーション、Sコーポレーション、パートナーシップ（一般または有限）、有限責任会社、信託およびその他の納税主体は、1031条に基づき事業用または投資用不動産と交換を設定することができます。 1031条交換の最も単純なタイプは、ある財産と別の財産を同時に交換することです。
繰延交換はより複雑ですが、柔軟性を持たせることができます。 これは、不動産を処分し、その後、1つまたは複数の他の同種の代替不動産を取得することを可能にします。
セクション1031交換として適格であるためには、繰延交換は、納税者が単にある不動産を売却し、その代金で別の不動産を購入する場合（これは課税取引となる）と区別する必要があります。 繰延交換の場合、譲渡資産の処分と代替資産の取得は、相互に依存し、財産交換を構成する統合された取引の一部でなければなりません。 繰延交換を行う納税者は、一般に、所得税法に規定される規則に基づき、交換契約に基づき交換ファシリテーターを利用する。 .
逆交換は、繰延交換よりやや複雑です。 これは、180日以内であれば、交換宿泊施設の名義人を通じて代替不動産を取得することを含みます。
どのような財産がLike-Kind Exchangeの対象となりますか？
売却する財産と購入する代替財産の両方が一定の要件を満たしている必要があります。
両方の財産は、取引やビジネスでの使用、または投資のために保有されていなければなりません。 プライマリーレジデンスやセカンドハウス、バケーションハウスなど、主に個人的な用途に使用される不動産は、現物交換の対象となりません。
両方の不動産が「like-kind」として適格であるほど類似していなければならないのです。 類似の財産とは、同じ性質、性格またはクラスの財産です。 品質や等級は関係ありません。 ほとんどの不動産は、他の不動産と同類になります。 例えば、賃貸住宅で改善された不動産は、空き地と同類です。 不動産の例外として、米国内の不動産は米国外の不動産と同類ではありません。
不動産と動産は、ともに1031条に基づく交換物件として適格ですが、不動産が動産と同類になることはありません。 個人資産の交換では、何が同類とみなされるかに関する規則は、不動産に関する規則よりも制限されています。 例えば、自動車はトラックと同類項ではありません。
最後に、ある種の財産は、1031条による取り扱いから明確に除外されています。 1031条は、以下の交換には適用されません。
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棚卸資産または売買目的株式
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株式、債券、その他
の交換には適用されない。
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その他の証券または負債
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組合員持分
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信託証書
Section 1031 Deferred Like-Kind Exchangeを完了するにはどの程度の時間がかかりますか。
Like-kind exchangeは不動産の同時交換である必要はありませんが、2つのタイムリミットを満たさなければ、利得の全額が課税対象となります。 これらの期限は、大統領令による災害の場合を除き、いかなる事情や困難があっても延長することはできません。
1つ目の制限は、手放した不動産を売却した日から45日以内に、代替となりうる不動産を特定する必要があるということです。 識別は、書面で、あなたによって署名され、交換物件の売主または適格仲介者のような交換に関与する人に配信する必要があります。 ただし、弁護士、不動産業者、会計士、またはあなたの代理人として活動する同様の人物への通知では十分ではありません。
交換物件は、識別文書に明確に記述されていなければなりません。 不動産の場合、これは法的な説明、通りの住所、または区別できる名称を意味します。 識別可能な不動産の最大数と価値については、IRSのガイドラインに従ってください。
第二の制限は、交換された不動産の売却後180日または手放した不動産が売却された課税年度の所得税申告期限（延長可能）のいずれか早い方までに、代替不動産を受領し交換を完了しなければならないということです。 受け取った代替財産は、上記の45日間の制限内に特定された財産と実質的に同じでなければなりません。
繰延交換や逆交換に制限はありますか？
交換が完了する前に現金またはその他の収入を支配下に置くと、取引全体が現物交換の扱いから外れ、すべての利益が直ちに課税対象となることを知っておくことが重要です。
交換終了時に現物資産ではない現金またはその他の収入を受け取った場合でも、取引は現物交換として適格です。
現金またはその他の代金の早期受領を避ける一つの方法は、適格仲介業者またはその他の交換促進業者を利用し、交換が完了するまでこれらの代金を保有することです。 また、あなたの代理人（不動産業者やブローカー、投資銀行やブローカー、会計士、弁護士、従業員、または過去2年以内にあなたのために働いた人を含む）は、あなたのファシリテーターとして行動することはできません。 このような状況により、納税者は繰延交換または逆取引のために設定された厳しい期限を守れず、その結果、その取引は1031条による利得の繰り延べの対象から外れてしまいます。
新しい不動産の基礎はどのように計算するのですか？
あなたとあなたの税務代理人は、1031条の規則に準拠するために基礎を正しく調整し、追跡することが重要である。 この場合、交換で取得した新しい財産の基礎を計算し、記録しておかなければなりません。
セクション1031交換で取得した財産の基礎は、手放した財産の基礎に多少の調整を加えたものです。 このように手放した不動産から交換した不動産への基礎の移転は、後の認識のために繰延利益を維持します。 付随的な影響として、結果として得られる償却可能な基礎は、代替不動産が課税対象取引で取得された場合よりも一般的に低くなることが挙げられます。
交換物件が最終的に売却された場合（別の交換の一部としてではなく）、当初の繰延利益に加えて、交換物件の購入後に実現した追加利益が課税対象となる。
セクション1031類似の交換をIRSにどのように報告するか？
フォーム8824では以下のことを求めます。
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交換した不動産の説明
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不動産を特定し譲渡した日
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交換当事者間のあらゆる関係
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同様の価値（Like-Kind）を記入します。受け取った現物およびその他の財産
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放棄したその他の（非現物）財産の売却損益
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受取または支払現金; 3959>譲渡した現物資産の調整後ベース、実現利益
現物交換の規則に特に従わない場合、取引に関する税金、罰則、利息を負担する可能性があります。
スキームに注意
納税者は、現物交換の不適切な利用を促進する個人に注意する必要があります。 通常、彼らは税務の専門家ではありません。 セールストークは、納税者が適格でない別荘やセカンドハウスを交換するよう促すことがあります。 現物交換を勧める人の多くは、現物交換を「非課税」交換と呼び、「税制優遇」交換とは呼んでいません。 また、売却した現金が手元にあるにもかかわらず、交換を主張するように勧められることもあります。
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