What You Need to Know for a 1031 Exchange in California

現在投資物件をお持ちの方は、現在の物件を売却しながら別の物件を購入したい場合、1031 Exchangeは最適な不動産取引といえるかもしれません。 1031交換は、別の「同種の」不動産を購入する限り、キャピタルゲインの課税を繰り延べることができる税制優遇交換です。 この交換の仕組みは、最も成功している不動産投資家が利用しており、様々な状況において有益なものとなります。 以下は、カリフォルニア州における 1031 交換の一般的なガイドです。 1031交換とは何か、どのように交換を行うか、なぜ交換が有利になるのか、などの詳細が記載されています。 1031交換の複雑な詳細を理解するには、交換プロセスに対応するプロの第三者企業である「適格仲介者」を利用し、税制上の優遇措置を受けた売却を危険にさらすような重大なミスをしないようにする必要があります。

1031交換とは？ 現在の投資物件を別のものに交換する場合、通常、かなりの額のキャピタルゲイン税を支払う必要があります。 しかし、この取引が1031交換として適格であれば、これらの税金を無期限に繰り延べることができます。 このため、投資家は多額の税負担を強いられることなく、別の種類の不動産に移行したり、新しい分野に重点を移したりすることができるのです。

1031交換の主な要件は次のとおりです。 (1) 別の「同種の」投資用不動産を購入しなければならない、(2) 交換用不動産は同等以上の価値でなければならない、(3) 売却による収益をすべて投資しなければならない (「ブート」は受け取れない)、(4) 所有者と納税者が同一でなければならない、(5) 45 日以内に新しい不動産を特定しなければならない、そして (6) 180 日以内に新しい不動産を購入しなければならない、といった点です。

1031交換がいかに有益であるかを理解するためには、キャピタルゲイン税とは何かを知っておく必要があります。 投資用不動産を1年以上所有するほとんどの不動産取引では、キャピタルゲイン税を支払う必要があります。 これは、調整後の購入価格（初期価格＋改良費、その他の関連費用、減価償却費を考慮）と不動産の売却価格との差額に直接課税されるものです。 キャピタルゲインに課税される割合は、その人が属するタックスブラケットによって異なります。 1031交換は、IRSコードのセクション1031で定義されており、これがその名前の由来となっています。

不動産交換の4つのタイプ

1031交換に参加したいときに検討できる不動産交換のタイプは、次の4つがあります。

• 同時交換
• 遅延交換
• 逆交換
• 建設または改良交換

同時交換

1031交換の1つは、売却する不動産と取得する不動産が互いに同じ日に終了する際に行われる「同時交換」である。 この交換は、利益を受けるためには同時でなければならないことに留意してください。 もし、どちらかの不動産の閉鎖が短期間でも遅れた場合、交換は不適格となり、キャピタルゲイン税を全額支払う必要があります。 同時交換の最初のタイプは、あなたが他の投資不動産の所有者と証書を交換するものです。 2つ目のタイプは、あなたと他の投資不動産の所有者との間の取引を、適格仲介業者と呼ばれる第三者が促進する3者間交換です。 Qualified Intermediaryは、取引全体を構成し、そのような取引を処理するための訓練と経験を持っています。 適格仲介者の助けがなければ、1031交換を無効にし、多額の税負担を負う危険性があります。

Delayed Exchange

遅延交換は、簡単に行うことができる最も一般的な1031交換です。 このような場合、「ディアボロス」は、「ディアボロス」を「ディアボロス」と呼びます。 これは、別の不動産を取得するために、1つの販売から資金を使用することができます。 この種の交換は、不動産のマーケティングを行い、買い手を確保し、売却および最終購入契約を締結するまで行うことができ ません。

あなたは、新しい不動産を特定するために45日間、クローズするために180日間を持つことになります。 この間、前の投資用不動産の売却益は拘束力のある信託に保管されます。 繰り返しになりますが、新しい物件の売却は180日以内に完了しなければなりませんが、購入したい投資物件を見つけるための期間は45日しかありません。 この時間枠は、同時交換と比較すると、多少の余裕があります。

リバース・エクスチェンジ

リバース・エクスチェンジは、現在の投資物件を売却する前に投資物件を見つけて購入するという点でユニークです。 現在の物件はその後、取引されることになります。 このような場合、「ディアボロス」は、「ディアボロス」を「ディアボロス」と呼びます。 また、銀行の大半は、逆交換ローンを提供していないことを理解することが重要です。 この交換で別の物件を購入すると、現在の投資物件のどれを手放すかを決定するのに45日かかることを覚えておいてください。 また、このような場合にも、「震災復興支援活動」を行うことができます。 物件は180日間、適格仲介業者に預けられ、その間、必要な改良を行うために交換持分を使用することができます。 しかし、すべての利益を非課税にするには、3つの個別の要件を満たす必要があります。

第一に、すべての交換持分を180日以内に頭金として、または不動産の改良に使用する必要があります。 納税者は45日目に確認されたものと同じ物件を受け取る必要があり、つまり大きく変わることはありえない。 つまり、45日目に確認された物件と同じ物件である必要があります。

Basic 1031 Exchange Definitions

What is Like-Kind Property?

1031 Exchangeと見なされるには、取得する不動産が「同種の不動産」でなければなりません。 しかし、これは広義の用語であり、つまり、取得する財産は手放した財産とまったく同じである必要はありません。 不動産のほぼすべてのタイプは、この交換のために修飾することができます。 例えば、あなたはアパートの二世帯住宅を交換することができます。 どちらの不動産も米国内にある必要があります。

何が投資物件として認められるか？

その不動産はビジネスまたは投資物件でなければならず、つまり個人資産であってはいけません。 自宅は1031交換の対象にはなりません。 しかし、あなたが所有している一戸建ての賃貸物件は、商業用賃貸物件と交換することができます。

交換における同等またはそれ以上の価値はどのように決定しますか？

あなたが購入する投資不動産の持分と市場価値は、あなたが現在の不動産を売却した価格と同等またはそれ以上でなければなりません。 100万ドルの住宅に30万ドルの住宅ローンがある場合、購入したい物件は少なくとも100万ドルの価値があり、その物件に同じ比率（またはそれ以上の）負債があることが必要です。

「ブート（boot）」とは

交換で受け取った非現物資産のことを指します。 通常、交換で受け取った現金、抵当権付き債務、または動産が交換の対象となります。 交換を完全に非課税にしたい場合、不動産の売却時にブートを受け取ることはできません。 受け取ったブートはすべて課税されます。

同じTitle Holder / Tax Payerというのはどういう意味ですか？

売却する不動産の不動産タイトルに表示される名前と納税者は、新しい不動産を購入するときに提出する名前と納税者と同じである必要があります。

The 45-Day Identification Window

どのタイプの1031交換に参加する場合でも、売却終了から45日以内に、3件まで同種の不動産を見つけることができます。

The 180-Day Purchase Window

現在の不動産を売却したら、180日以内に代わりの投資用不動産を購入し、1031交換を完了させなければならない。

Getting Started With a Section 1031 Transaction

1031 Exchangeが自分に向いていると感じたなら、自分が何をしているかを知り、すべての規則に従うことが肝要です。 このような場合は、まず、適格仲介業者（Qualified Intermediary）に連絡し、交換を処理するのを手伝ってもらいます。 同時交換でも遅延交換でも、購入する投資物件は、手放す物件と類似している必要があります。 また、この交換で個人資産を使用しようとしないことが重要です。 物件を見つけるのに45日、交換を完了するのに180日あることに留意してください。 これらの時間制限に遅れると、キャピタルゲイン税を支払うことになります。

投資家として、これらの交換はさまざまな方法で有用であることができます。 別の不動産で資産を分散させたい、またはより良い推定リターンを持つ不動産を購入したい場合、1031交換は素晴らしいツールです。 また、現在所有している投資物件を管理しているが、むしろ既に管理されている物件を購入したい場合にも役立つ可能性があります。 1031条取引は、非常に複雑なプロセスであり、様々な障害を乗り越えなければなりませんが、その方法についてはご理解いただけたと思います。 信頼できる適格仲介業者のリストについては、AB キャピタルにお問い合わせください。