Een 1031 Exchange is een manier om de belastingverplichting op inkomsten uit de verkoop van onroerend goed uit te stellen, als u van plan bent om de inkomsten te herinvesteren in een andere aankoop van onroerend goed binnen een bepaalde hoeveelheid tijd. Het gebruik van het woord ‘ruil’ is waarschijnlijk een beetje verwarrend, omdat het geen transactie is waarbij u uw eigendom inruilt voor dat van iemand anders.
Het volgen van de regels en procedures die zijn vastgesteld door de IRS Section 1031 betekent dat eventuele winsten die u maakt op de verkoop van het oorspronkelijke onroerend goed niet onmiddellijk worden belast als vermogenswinsten. Dit komt omdat de verkoop van uw bestaande eigendom (bekend als het “afgestane eigendom”) en het verwerven van een nieuw eigendom (bekend als het “vervangende eigendom”) wordt beschouwd als een ruil.
U kunt deze belastingen uitstellen zolang u doorgaat met het uitwisselen van elke keer dat u het eigendom in de toekomst verkoopt. Specifiek, de belastingen waar we het over hebben zijn vermogenswinstbelasting en “recapture” van alle eerder genomen afschrijvingen.
Zorgen voor een succesvolle ruil
Om alle belastingvoordelen van uw vastgoedtransactie te vangen bij het aangaan van een uitwisseling, moet u de juiste procedure volgen, die omvat:
- Het opstellen van het ruilpapierwerk en het gebruik van een gekwalificeerde bemiddelaar (QI) vóór de verkoop van uw bestaande eigendom.
- De verkoop van het bestaande onroerend goed, of het afgestane onroerend goed – bij het sluiten wordt de opbrengst van de verkoop geleverd aan de QI (niet aan de eigenaar van het onroerend goed) om te voldoen aan de regels van Sectie 1031-uitwisseling.
- Het identificeren van een vervangend onroerend goed dat voldoet aan alle vereisten van een gelijksoortige uitwisseling. U moet dit doen binnen een specifiek tijdsbestek volgens de bestaande ruilregels.
- Het vervangende onroerend goed kopen binnen een specifiek tijdsbestek zoals uiteengezet in de ruilregels. De QI betaalt de opbrengst rechtstreeks aan de verkoper van het vervangende eigendom om te voldoen aan de IRS-regels, en u ontvangt de akte.
Er zijn andere soorten ruil, waaronder omgekeerde ruil, verbeteringsruil en ruil van persoonlijke bezittingen. Het is belangrijk om met een ervaren QI te werken, zodat de transacties soepel worden uitgevoerd en u alle belastingvoordelen van de transactie kunt realiseren.
Capital Gains Tax
Als u uw eigendom met verlies verkoopt, zou een 1031-ruil niet de juiste optie voor u zijn, omdat er geen winst te beschermen is; maar als u uw eigendom verkoopt voor een prijs die hoger is dan toen u het verwierf, kan een 1031-ruil u de belasting besparen die u normaal zou moeten betalen over de winst. Dit kan oplopen tot aanzienlijke besparingen!
Omdat het herinvesteren van de inkomsten die u verdient op een verkoop van onroerend goed goed goed is voor de economie, heeft de overheid (zie IRS Code on 1031 Exchanges) deze belastingbesparende procedure toegestaan als een stimulans voor u om deze opbrengst onmiddellijk te herinvesteren.
Depreciation Recapture
Depreciation is niet van toepassing wanneer u grond verkoopt. Afschrijving is een door de IRS toegestane afschrijving (zie de IRS-publicatie over afschrijving), of aftrek van uw jaarlijkse inkomen, gekoppeld aan de totale waarde van uw onroerend goed, verminderd met de waarde van het land eronder. Het is de manier van de overheid om te erkennen dat uw gebouw in de loop van de tijd verslechtert door normale slijtage.
Voorbeeld: U koopt een huurwoning voor $ 100.000 (Zie IRS-publicatie over de afschrijving van huurwoningen). Er wordt vastgesteld dat de grondwaarde onder de woning $20.000 is. U kunt beginnen met het afschrijven van de $80.000 op uw belastingaangifte een beetje per jaar gedurende de komende 27½ jaar (ja, dat is een vreemd getal – vraag me niet hoe ze op het getal zijn gekomen).
De afschrijvingsberekening
Koopprijs – grondwaarde = gebouwwaarde
$100.000 – $20.000 = $80.000
Gebouwwaarde gedeeld door 27 ½ = Jaarlijkse afschrijvingsaftrek van het inkomen
$80.000 ÷ 27 ½ = $2.909/jaar aftrek
U trekt nu $2.909/jaar af van uw belastbaar inkomen. Spoel 10 jaar vooruit en u hebt over deze periode in totaal $29.090 van uw belastbaar inkomen afgetrokken. Nu verkoopt u uw eigendom voor $150.000. Als u geen 1031-ruil doet (wat dacht u?), betaalt u niet alleen vermogenswinstbelasting over de winst, maar moet u ook belasting betalen (recapture) over alle afschrijvingen die u de afgelopen 10 jaar hebt gedaan.
Gekwalificeerde bemiddelaar
Om een legitieme ruil te hebben, vereist de wet dat een onafhankelijke derde partij optreedt als de facilitator. Ook wel een Qualified Intermediary, de bemiddelaar, genoemd:
- Bereidt de uitwisselingsdocumenten voor
- Houdt de uitwisselingsfondsen (de opbrengst van de verkoop)
- Zorgt voor naleving van IRS Section 1031 uitwisselingsvereisten
- Coördineert met uw makelaar, titelbedrijf, belasting- en juridisch adviseur
- Onderhoudt constante communicatie en houdt u op de hoogte van alle deadlines
- Biedt hulp bij het vinden van geschikt vervangend onroerend goed
Nu u meer weet over het ruilproces, laten we aan de slag gaan. Neem contact met ons op en wij helpen u graag op alle mogelijke manieren.
Wat is IRC Section 1031?
Sectie 1031 van de Internal Revenue Code staat een eigenaar van beleggingsvastgoed toe om onroerend goed te ruilen en de betaling van federale en staatskapitaalwinstbelastingen uit te stellen (tot 15% federaal, 25% afschrijvingen en van toepassing zijnde staatsbelastingen) als ze een “gelijkaardig” onroerend goed kopen volgens de regels en voorschriften van de Internal Revenue Code. Hierdoor kunnen beleggers de volledige verkoopopbrengst gebruiken om een hefboomwerking uit te oefenen op waardevoller onroerend goed, de cashflow te vergroten, te diversifiëren naar ander onroerend goed, het beheer te verminderen of holdings te consolideren.
Wat is “soortgelijk” onroerend goed?
Er bestaat enige verwarring over welk type onroerend goed in aanmerking komt voor een belastinguitgestelde uitwisseling in het kader van § 1031. De Internal Revenue Code Section 1031 stelt dat “winst of verlies zal worden erkend op de uitwisseling van onroerend goed dat wordt gehouden voor productief gebruik in een handel of bedrijf of voor investeringen indien dergelijk onroerend goed uitsluitend wordt geruild voor onroerend goed van soortgelijke aard dat zal worden gehouden voor productief gebruik in een handel of bedrijf of voor investeringen”. “Soortgelijk” onroerend goed kan het volgende omvatten, maar is daartoe niet beperkt, op voorwaarde dat het wordt aangehouden voor investering:
- Eengezinshuur
- Duplex
- Appartement
- Commercieel onroerend goed
- Land
Ruw land kan bijvoorbeeld worden geruild voor een eengezinshuurwoning, of appartementen of een commercieel gebouw. Eigenschappen kunnen overal binnen de Verenigde Staten worden geruild.
Moet een ruil gelijktijdig zijn?
Nee, in tegenstelling tot wat sommige eigenaren van onroerend goed zich voorstellen, is een § 1031 belastinguitgestelde ruil zelden een ruil tussen twee partijen. De meeste uitwisselingen zijn uitgestelde uitwisselingen, waarbij de wisselaar 180 dagen heeft tussen de verkoop van het afgestane onroerend goed en de sluiting van het vervangende onroerend goed. Ze moeten het potentiële vervangende eigendom (of eigendommen) identificeren binnen 45 kalenderdagen na het sluiten van het afgestane eigendom.
Wanneer is een § 1031-uitwisseling van toepassing?
Het is van toepassing wanneer een eigenaar van plan is een woning te VERKOPEN die niet zijn hoofdverblijfplaats is (en onder de definitie van “soortgelijk” valt) en van plan is een andere “soortgelijk” onroerend goed te KOOP binnen 180 kalenderdagen na het sluiten van het afgestane onroerend goed.
Paramount voor elke uitwisseling is een bekwame en ervaren gekwalificeerde bemiddelaar. 1031 Exchange Place is de entiteit die de ruiltransactie van begin tot eind structureert, begeleidt en documenteert.