Eigenaars van onroerend goed in Oregon die de vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed willen uitstellen, kunnen dit doen door een Section 1031 Exchange-overeenkomst aan te gaan in plaats van een traditionele verkoop af te ronden volgens de regels van de Internal Revenue Service. In een poging om ervoor te zorgen dat 1031-uitwisselingen voldoen aan de complexe en steeds veranderende regels, evenals om fondsen en eigendomsdocumenten te beschermen tijdens een uitwisseling, zijn deelnemers aan een 1031-ruil verplicht om een gekwalificeerde bemiddelaar, of QI, te gebruiken om de transactie te voltooien.
De rol van de QI is er een van een facilitator, wat betekent dat de QI bezit neemt van titels en fondsen en deze op het juiste moment aan de juiste partijen verdeelt. Omdat een QI handelt in een fiduciaire rol, hebben veel afzonderlijke staten wetgeving aangenomen in aanvulling op die gevonden onder de federale regels die de plichten en verantwoordelijkheden van een QI verder dicteren. Oregon is een van die staten; in Oregon wordt een Qualified Intermediary echter een Exchange Facilitator, of EF, genoemd. Uw EF zal uw gids zijn om ervoor te zorgen dat alle regels en vereisten van een 1031-uitwisseling worden gevolgd.
Oregon House Bill 3484
In een Oregon 1031-uitwisseling gaat HB 3484 in op de rol van een EF. Volgens HB 3484 moet een EF een fidelity bond van $ 1 miljoen aanhouden, bij een financiële instelling fondsen of onherroepelijke kredietbrieven ter waarde van $ 1 miljoen deponeren, of vermeld staan op een lijst van verzekerden op een fidelity bond voor een bedrag van niet minder dan $ 1 miljoen. Een fidelity bond is niet vereist indien fondsen worden aangehouden op een gekwalificeerde geblokkeerde rekening (QEA). Daarnaast moet een EF te allen tijde een fouten- en omissieschadeverzekering afsluiten voor een bedrag van ten minste $ 250 000 of fondsen of onherroepelijke kredietbrieven op een financiële rekening zetten voor een bedrag van ten minste $ 250 000. De EF is niet verplicht om een vergunning te hebben of geregistreerd te zijn.
Naast het handhaven van het juiste niveau van fondsen, obligaties, het gebruik van een QEA of verzekeringspolissen, moet een EF in Oregon ook alleen beleggingen doen met fondsen van klanten die “voldoen aan een prudente beleggersnorm en die voldoen aan de beleggingsdoelstellingen van liquiditeit en behoud van de hoofdsom.” Hoewel er andere situaties kunnen zijn die in aanmerking komen voor een schending van de prudente beleggersnorm, stelt HB 3484 specifiek dat de prudente beleggersnorm wordt geschonden als de EF bewust fondsen vermengt met de bedrijfsrekening van de QI of als de EF leningen verstrekt of anderszins fondsen overdraagt aan iemand die verbonden is met of gerelateerd is aan de EF, met uitzondering van de Exchange Accommodator Titleholder die wordt gebruikt in omgekeerde of uitgestelde verbeteringsruil.
Bovendien bepalen de 1031-uitwisselingsregels in Oregon dat fondsen niet vatbaar zijn voor beslaglegging of executie tegen een vordering die tegen de EF wordt ingesteld en dat de EF geen gelden op een financiële rekening op naam van een klant mag houden, tenzij de klant de fondsen aan de EF heeft toevertrouwd.
Naast de plichten en verantwoordelijkheden van een EF in Oregon, zijn er een aantal dingen die een EF niet mag doen, waaronder:
- Een valse verklaring afleggen of een onjuiste voorstelling van zaken geven met de bedoeling een cliënt te misleiden
- Nalaten om binnen een redelijke termijn verantwoording af te leggen voor gelden of eigendommen
- Gedrag vertonen dat fraude of oneerlijkheid vormt of een misdrijf plegen dat fraude, een onjuiste voorstelling van zaken, bedrog, verduistering, verduistering van gelden, beroving of diefstal
- Nalatigheid in het vervullen van zijn of haar contractuele plicht
Wanneer een EF zijn of haar plichten niet vervult, of een van de bepalingen van HB 3484 schendt, heeft een benadeelde cliënt het recht om een vordering in te stellen op de obligaties of deposito’s die door de EF moeten worden aangehouden. Elke rechtsvordering tegen een EF moet worden ingesteld bij de bevoegde Oregon Circuit Court.
Clawback Provision
Een “clawback”-belasting wordt geheven op de winst van het in Oregon afgestane onroerend goed wanneer een buiten de staat gelegen vervangend onroerend goed wordt verkocht. Voor belastingbetalers die onroerend goed uit Oregon verkopen en vervangen door onroerend goed buiten de staat, vereist Oregon dat de belastingbetaler een jaarlijks verslag indient bij het Oregon Department of Revenue per Oregon Revenue Statute Sections 316.738 en 317.327. Dit is slechts een van de vele 1031 uitwisselingsregels in Oregon die typisch alleen een gekwalificeerde tussenpersoon, of EF, zal kennen.