1031 Exchanges in NYC: An Investor's Guide to Save

Belastingen zijn niet bepaald de meest aanlokkelijke onderwerpen, tenzij je natuurlijk een accountant bent. Echter, als het gaat om vastgoedbeleggers die worden geconfronteerd met het potentieel van vermogenswinstbelasting, is er één onderwerp dat uiterst opwindend is – 1031 Uitwisselingen in NYC!

Het oude gezegde zegt dat er twee dingen zijn die je niet kunt vermijden – de dood en het betalen van belastingen. Maar wat als je ze kon uitstellen? 1031 Exchanges doen precies dat, waardoor vastgoedbeleggers hun vermogenswinstbelasting kunnen uitstellen. In dit artikel zullen we enkele van de belangrijkste 1031 Exchange-regels belichten.

Definitie van een 1031 Exchange

Een 1031 Exchange, ook bekend als een Section 1031 Exchange of een Like-Kind Exchange, is een deel van de Amerikaanse belastingcode die vastgoedbeleggers in staat stelt om de betaling van vermogenswinstbelastingen uit te stellen of uit te stellen na de verkoop van een bedrijf of beleggingsvastgoed, op voorwaarde dat de opbrengst opnieuw wordt geïnvesteerd in een soortgelijk onroerend goed in het kader van een like-kind-ruil. Deze winsten uitgesteld onder IRC Section 1031 zijn belastinguitgesteld, en niet te verwarren met belastingvrij.

Welke soorten eigendom komen in aanmerking voor Like-Kind-uitwisselingen in NYC?

Als u geen ervaren vastgoedbelegger bent, vraagt u zich waarschijnlijk af, wat komt eigenlijk in aanmerking voor een Like-Kind-uitwisseling?

Voor alles moeten zowel het onroerend goed dat u verkoopt als het onroerend goed dat u inruilt voor beide worden gebruikt voor zakelijke of investeringsdoeleinden. Primaire woningen en vakantiewoningen komen niet in aanmerking voor deze definitie.

Tweede, soortgelijk eigendom is zodanig dat beide eigendommen vergelijkbaar zijn. De IRS definieert gelijksoortig als “eigendom van dezelfde aard, aard of klasse”. De regels zijn vrij vaag en moeten per geval worden beoordeeld om naleving te waarborgen. Een van de opvallende uitzonderingen onder sectie 1031 van de Internal Revenue Code is dat eigendommen die zich in de Verenigde Staten bevinden, niet worden beschouwd als soortgelijk aan eigendommen die zich buiten de Verenigde Staten bevinden, dus houd het binnenlands!

Welke soorten eigendommen zijn uitgesloten?

Net zoals er duidelijke regels zijn over welke soorten eigendommen in aanmerking komen voor een Like-Kind Exchange, is de IRS net zo expliciet met welke eigendommen zijn uitgesloten onder IRC Section 1031. Deze uitsluitingen omvatten het volgende:

• Inventaris of handelsvoorraad
• Aandelen, obligaties of notes
• Andere effecten of schulden
• Belangen in partnerschappen
• Certificaten van trust

1031 Uitwisselingen – Hoe zijn ze gestructureerd?

• Gelijktijdige uitwisseling: Het meest rechttoe rechtaan type van 1031 Exchange is een gelijktijdige ruil van een eigendom in ruil voor een ander. Dit wordt vaak gezien als de eenvoudigste ruil en brengt minder timingrisico met zich mee, aangezien de vervreemding van het afgestane vastgoed en de verwerving van het vervangende vastgoed op hetzelfde moment plaatsvinden.
• Uitgestelde ruil: De meest voorkomende vorm van ruil is een uitgestelde ruil waarbij een investeerder één eigendom vervreemdt en vervolgens ruilt voor één of meer andere gelijksoortige eigendommen, op voorwaarde dat de regels inzake tijdsbeperking worden nageleefd. Bovendien moeten, volgens de IRS, “de vervreemding van het afgestane vastgoed en de verwerving van het vervangende vastgoed wederzijds afhankelijke delen zijn van een geïntegreerde transactie die een goederenruil vormt.”
• Omgekeerde ruil: De meest complexe ruil wordt een omgekeerde ruil genoemd. In dit geval wordt de vervangende eigendom verworven en gehouden door een tussenpersoon als houder van een ruiltitel voor een periode van niet meer dan 180 dagen. Tijdens deze periode van 180 dagen moet de belastingplichtige het afgestaan onroerend goed vervreemden om de ruil te voltooien.

Wat zijn de tijdsbeperkingen voor uitgestelde ruil?

Er zijn twee tijdsbeperkingen waarvan u, uw fiscale, juridische of boekhoudkundige professionals, evenals de gekwalificeerde ruilbemiddelaar of facilitator op de hoogte moeten zijn wanneer u uitgestelde ruil overweegt:

• 45 dagen: Als eerste tijdslimiet tijdens een transactie, heeft een belegger 45 dagen vanaf de datum waarop hij de verkoop van het afgestane onroerend goed voltooit om formeel (schriftelijk) een lijst van mogelijke vervangende eigendommen te identificeren. Deze lijst met eigenschappen moet worden ingediend bij een gekwalificeerde uitwisselingstussenpersoon of facilitator die betrokken is bij uw 1031 Exchange-transactie.
• 180 dagen / Uiterste datum: Naast de limiet van 45 dagen voor het identificeren van vervangend onroerend goed, moet u zich ervan bewust zijn dat u het vervangende onroerend goed of de vervangende eigendommen moet verwerven en de uitwisseling moet voltooien uiterlijk 180 dagen na de verkoop van het afgestane onroerend goed of de vervaldatum, met verlengingen, van de federale inkomstenbelastingaangifte voor het belastingjaar waarin het afgestane onroerend goed werd vervreemd, afhankelijk van welke eerder is.

Wat is een gekwalificeerde ruilbemiddelaar of -facilitator?

Om ervoor te zorgen dat een uitgestelde ruil een geïntegreerde transactie is, maken beleggers gebruik van een gekwalificeerde bemiddelaar of ruilfacilitator om naleving te waarborgen. Deze tussenpersonen moeten worden gecontacteerd en ingeschakeld voordat enig deel van een ruiltransactie wordt overwogen of uitgevoerd.

Bij de verkoop van het afgestane onroerend goed, wordt de opbrengst van de verkoop gehouden door de gekwalificeerde tussenpersoon, niet door u. Na uw kennisgeving van potentiële vervangende eigendommen aan uw tussenpersoon, en na het selecteren van het vervangende onroerend goed of de vervangende eigendommen, worden de fondsen in handen van uw gekwalificeerde tussenpersoon vervolgens gebruikt om het vervangende onroerend goed te verwerven en de uitwisseling binnen de wettelijke termijnen te voltooien.

Waarom komen primaire woningen niet in aanmerking voor IRC Section 1031?

Het is niet ongebruikelijk voor huiseigenaren om te vragen – zijn deze ruilregels van toepassing als ik mijn primaire woning verkoop en een andere persoonlijke woning wil kopen? Het antwoord is nee. Hoewel het in eerste instantie kan lijken alsof je misloopt in vergelijking met eigenaren van beleggingspanden, is het belangrijk om te onthouden dat de federale belastingcode afzonderlijke bepalingen en uitsluitingen heeft voor vermogenswinstbelasting op primaire woningen.

Volgens de IRS over de verkoop van woningen: “Als u een vermogenswinst hebt uit de verkoop van uw hoofdwoning, kunt u in aanmerking komen om tot $ 250.000 van die winst uit te sluiten van uw inkomen, of tot $ 500.000 van die winst als u een gezamenlijke aangifte indient met uw echtgenoot” De enige uitzondering op deze timing is dat u het pand als uw hoofdverblijfplaats moet gebruiken voor een minimale periode van in totaal 2 jaar van de laatste 5 jaar voorafgaand aan de verkoop van het pand.

De belangrijkste voordelen en waarom vastgoedbeleggers zich zorgen moeten maken

De mogelijkheid om de belastingen op uw winsten uit te stellen, stelt deze potentiële toekomstige winsten in staat om samen te stellen zonder Uncle Sam te hoeven betalen tot later op de weg. De beste analogie voor de beginnende vastgoedbelegger is die van pensioenrekeningen zoals IRA’s en 401k’s waar uw spaargeld mag groeien zonder belastingheffing totdat u met pensioen gaat en begint geld te trekken.

Zoals we hierboven hebben besproken, zijn 1031-uitwisselingen veel complexer dan pensioensparen, maar het doel om uw beleggingen zo belastingefficiënt mogelijk te laten groeien, is iets waar alle beleggers blij mee kunnen zijn als ze zichzelf op een pad van groter rijkdomspotentieel zetten.

DISCLAIMER: Dit materiaal is alleen voor informatieve doeleinden verstrekt en is niet bedoeld om fiscaal, juridisch of boekhoudkundig advies te geven, noch moet erop worden vertrouwd. Prevu en haar dochterondernemingen geven geen fiscaal, juridisch of boekhoudkundig advies. U wordt aangemoedigd uw persoonlijke belasting-, juridische of boekhoudkundige professionals te raadplegen alvorens een transactie te overwegen, aangezien uw individuele situatie kan variëren.