1031 Tax Deferred Exchanges in Bend Oregon

Wanneer u bedrijfs- of investeringsvastgoed verkoopt en u een winst hebt, moet u over het algemeen belasting betalen op de winst op het moment van verkoop. IRC Section 1031 biedt een uitzondering en staat u toe het betalen van belasting over de winst uit te stellen als u de opbrengst herinvesteert in soortgelijk onroerend goed als onderdeel van een gekwalificeerde gelijksoortige uitwisseling. Winst uitgesteld in een gelijksoortige ruil onder IRC Section 1031 is belastinguitgesteld, maar het is niet belastingvrij.

De ruil kan uitsluitend gelijksoortige bezittingen omvatten of het kan gelijksoortige bezittingen omvatten samen met contanten, passiva en bezittingen die niet gelijksoortig zijn. Als u echter contanten, schuldverlichting of eigendom ontvangt dat niet van dezelfde soort is, kunt u in het jaar van de ruil een belastbare winst genereren. Er kan zowel uitgestelde als erkende winst zijn in dezelfde transactie wanneer een belastingbetaler ruilt voor gelijksoortige bezittingen met een lagere waarde.

Dit informatieblad, het 21e in de reeks Tax Gap, biedt belastingbetalers aanvullende richtlijnen met betrekking tot de regels en voorschriften voor uitgestelde uitwisselingen van gelijksoortige bezittingen.

Wie komt in aanmerking voor de Section 1031-uitwisseling?

Eigenaren van investerings- en bedrijfsonroerendgoed kunnen in aanmerking komen voor een uitstel van Section 1031-uitwisseling. Particulieren, C-vennootschappen, S-vennootschappen, partnerschappen (algemeen of beperkt), vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid, trusts en elke andere belastingbetalende entiteit kunnen een ruil van bedrijfs- of investeringsvastgoed tegen bedrijfs- of investeringsvastgoed onder Section 1031 opzetten.

Wat zijn de verschillende structuren van een Section 1031-ruil?

Om een Section 1031-ruil tot stand te brengen, moet er een uitwisseling van eigendommen zijn. Het eenvoudigste type van Sectie 1031 uitwisseling is een gelijktijdige ruil van een eigendom voor een ander.

Uitgestelde uitwisselingen zijn complexer, maar bieden flexibiliteit. Ze maken het mogelijk om onroerend goed te verkopen en vervolgens een of meer andere gelijksoortige vervangende eigendommen te verwerven.

Om te kwalificeren als een Section 1031-uitwisseling, moet een uitgestelde ruil worden onderscheiden van het geval van een belastingbetaler die eenvoudigweg een pand verkoopt en de opbrengst gebruikt om een ander pand te kopen (wat een belastbare transactie is). In een uitgestelde ruil moeten de vervreemding van het afgestane goed en de verwerving van het vervangende goed veeleer onderling afhankelijke delen zijn van een geïntegreerde transactie die een goederenruil vormt. Belastingplichtigen die zich bezighouden met uitgestelde ruil, maken doorgaans gebruik van ruilbemiddelaars in het kader van ruilovereenkomsten volgens de regels die zijn vastgesteld in de verordeningen inzake inkomstenbelasting.

Een omgekeerde ruil is iets complexer dan een uitgestelde ruil. Het gaat om de verwerving van vervangende eigendom via een houder van een ruilwoning, bij wie het eigendom niet langer dan 180 dagen wordt geparkeerd. Tijdens deze parkeerperiode vervreemdt de belastingbetaler zijn afgestaan onroerend goed om de ruil te sluiten.

Welk onroerend goed komt in aanmerking voor een soortgelijke ruil?

Zowel het afgestaan onroerend goed dat u verkoopt als het vervangend onroerend goed dat u koopt, moet aan bepaalde vereisten voldoen.

Beide eigendommen moeten worden gehouden voor gebruik in een handel of bedrijf of voor investering. Onroerend goed dat voornamelijk voor persoonlijk gebruik wordt gebruikt, zoals een eerste woning of een tweede huis of vakantiehuis, komt niet in aanmerking voor de behandeling van een soortgelijke ruil.

Beide eigendommen moeten voldoende op elkaar lijken om als “soortgelijk” te kunnen worden aangemerkt. Soortgelijk eigendom is eigendom van dezelfde aard, aard of klasse. Kwaliteit of rang doet er niet toe. De meeste onroerende goederen zullen soortgelijk zijn aan andere onroerende goederen. Zo is bijvoorbeeld onroerend goed dat is verbeterd met een huurhuis voor bewoning, soortgelijk aan braakliggende grond. Een uitzondering voor onroerend goed is dat onroerend goed binnen de Verenigde Staten niet van dezelfde soort is als onroerend goed buiten de Verenigde Staten. Ook verbeteringen die zonder grond worden overgedragen, zijn niet van dezelfde soort als grond.

Reële en persoonlijke bezittingen kunnen beide in aanmerking komen als ruilobjecten onder Sectie 1031; maar echte bezittingen kunnen nooit van dezelfde soort zijn als persoonlijke bezittingen. Bij de ruil van persoonlijke bezittingen zijn de regels met betrekking tot wat als soortgelijk kan worden beschouwd, restrictiever dan de regels met betrekking tot onroerende goederen. Auto’s zijn bijvoorbeeld niet gelijk aan vrachtwagens.

Ten slotte zijn bepaalde soorten eigendom specifiek uitgesloten van de behandeling door Sectie 1031. Sectie 1031 is niet van toepassing op uitwisselingen van:

• Inventaris of handelsvoorraad
• Aandelen, obligaties, of notes
• Andere effecten of schulden
• Belangen in partnerschappen
• Certificates of trust

Wat zijn de tijdslimieten voor het voltooien van een Section 1031 Deferred Like-Kind Exchange?

Hoewel een ruil van gelijksoortige goederen geen gelijktijdige ruil van eigendommen hoeft te zijn, moet u voldoen aan twee tijdslimieten of de volledige winst zal belastbaar zijn. Deze limieten kunnen niet worden verlengd voor welke omstandigheid of hardship dan ook, behalve in het geval van presidentieel verklaarde rampen.

De eerste limiet is dat u 45 dagen hebt vanaf de datum waarop u het afgestoten onroerend goed verkoopt om potentiële vervangende eigendommen te identificeren. De identificatie moet schriftelijk zijn, door u ondertekend en afgeleverd aan een persoon die betrokken is bij de uitwisseling, zoals de verkoper van het vervangende onroerend goed of de gekwalificeerde bemiddelaar. Kennisgeving aan uw advocaat, makelaar, accountant of soortgelijke personen die als uw agent optreden, is echter niet voldoende.

Vervangend onroerend goed moet duidelijk worden beschreven in de schriftelijke identificatie. In het geval van onroerend goed betekent dit een juridische beschrijving, een straatadres of een onderscheidbare naam. Volg de richtlijnen van de IRS voor het maximum aantal en de waarde van de eigendommen die kunnen worden geïdentificeerd.

De tweede limiet is dat het vervangende onroerend goed moet worden ontvangen en de ruil moet worden voltooid uiterlijk 180 dagen na de verkoop van het geruilde onroerend goed of de vervaldatum (met verlengingen) van de inkomstenbelastingaangifte voor het belastingjaar waarin het afgestane onroerend goed werd verkocht, afhankelijk van welke datum eerder is. De ontvangen vervangende bezitting moet in wezen dezelfde zijn als de bezitting die binnen de hierboven beschreven limiet van 45 dagen is geïdentificeerd.

Zijn er beperkingen voor uitgestelde en omgekeerde uitwisselingen?

Het is belangrijk om te weten dat het in handen krijgen van contanten of andere opbrengsten voordat de ruil is voltooid, de hele transactie kan diskwalificeren voor de behandeling als gelijksoortige ruil en ALLE winst onmiddellijk belastbaar kan maken.

Als contanten of andere opbrengsten die geen gelijksoortige goederen zijn, worden ontvangen aan het einde van de ruil, zal de transactie nog steeds kwalificeren als een gelijksoortige ruil. Winst kan belastbaar zijn, maar alleen tot het bedrag van de opbrengsten die geen soortgelijk eigendom zijn.

Een manier om voortijdige ontvangst van contanten of andere opbrengsten te voorkomen, is om een gekwalificeerde tussenpersoon of andere uitwisselingsfacilitator te gebruiken om deze opbrengsten te houden totdat de ruil is voltooid.

U kunt niet optreden als uw eigen facilitator. Bovendien kan uw agent (met inbegrip van uw makelaar of makelaar, investeringsbankier of makelaar, accountant, advocaat, werknemer of iedereen die in de afgelopen twee jaar in die hoedanigheden voor u heeft gewerkt) niet optreden als uw facilitator.

Wees voorzichtig bij uw selectie van een gekwalificeerde tussenpersoon, want er zijn recente incidenten geweest van tussenpersonen die failliet zijn verklaard of anderszins niet in staat waren om aan hun contractuele verplichtingen aan de belastingbetaler te voldoen. Deze situaties hebben ertoe geleid dat belastingbetalers niet voldeden aan de strikte termijnen die zijn vastgesteld voor een uitgestelde of omgekeerde ruil, waardoor de transactie werd gediskwalificeerd voor Sectie 1031 uitstel van winstuitstel. De winst kan belastbaar zijn in het lopende jaar, terwijl eventuele verliezen die de belastingbetaler heeft geleden, onder afzonderlijke code-secties zouden worden beschouwd.

Hoe berekent u de basis in het nieuwe onroerend goed?

Het is van cruciaal belang dat u en uw belastingvertegenwoordiger de basis correct aanpassen en bijhouden om te voldoen aan Sectie 1031-regelgeving.

Winst wordt uitgesteld, maar niet vergeven, in een gelijksoortige ruil. U moet uw basis berekenen en bijhouden in het nieuwe eigendom dat u in de ruil hebt verworven.

De basis van eigendom verworven in een Sectie 1031-uitwisseling is de basis van het opgegeven eigendom met enkele aanpassingen. Door deze overdracht van de basis van het afgestaane naar het vervangende bezit blijft de uitgestelde winst behouden voor latere opname. Een bijkomend effect is dat de resulterende afschrijfbare basis doorgaans lager is dan wat anders beschikbaar zou zijn indien het vervangende bezit in een belastbare transactie zou zijn verworven.

Wanneer het vervangende onroerend goed uiteindelijk wordt verkocht (niet als onderdeel van een andere ruil), is de oorspronkelijke uitgestelde winst, plus eventuele extra winst die is gerealiseerd sinds de aankoop van het vervangende onroerend goed, onderworpen aan belasting.

Hoe rapporteert u Section 1031 Like-Kind-uitwisselingen aan de IRS?

U moet een uitwisseling melden aan de IRS op formulier 8824, Like-Kind-uitwisselingen en dit indienen bij uw belastingaangifte voor het jaar waarin de uitwisseling plaatsvond.

In formulier 8824 wordt gevraagd naar:

• Beschrijvingen van de geruilde eigendommen
• Data waarop de eigendommen werden geïdentificeerd en overgedragen
• Alle betrekkingen tussen de bij de ruil betrokken partijen
• Waarde van de ontvangen soortgelijke en andere eigendommen
• Waarde van de ontvangen soortgelijke en andere eigendommen
• .soort en andere ontvangen goederen
• Winst of verlies op verkoop van andere (niet- soortgelijk) opgegeven goederen
• Gekregen of betaalde contanten; afgeloste of overgenomen verplichtingen
• aangepaste basis van afgestane soortgelijke goederen; gerealiseerde winst

Als u zich niet specifiek houdt aan de regels voor een ruil van soortgelijke goederen, kunt u aansprakelijk worden gesteld voor belastingen, boetes en rente op uw transacties.

Waarschuw voor listen

Belastingbetalers moeten op hun hoede zijn voor personen die oneigenlijk gebruik van uitwisselingen van gelijksoortige goederen promoten. Doorgaans zijn het geen belastingprofessionals. Verkoopspraatjes kunnen belastingbetalers aanmoedigen om niet-kwalificerende vakantie- of tweede huizen te ruilen. Veel promotors van uitwisselingen van gelijksoortige woningen verwijzen ernaar als “belastingvrije” uitwisselingen en niet als “belastinguitgestelde” uitwisselingen. Belastingbetalers kunnen ook worden geadviseerd om een ruil te claimen ondanks het feit dat ze de contante opbrengst van de verkoop in bezit hebben genomen.

Contacteer ons voor deskundig advies over het ruilen van onroerend goed in Bend Oregon. Raadpleeg altijd zowel uw accountant als uw onroerend goed exert.