11 Belangrijke dingen om te weten over 1031-uitwisselingen in Florida

Wanneer u een investering verkoopt en winst maakt op de verkoop, is de transactie meestal onderworpen aan een vermogenswinstbelasting. Met een 1031-uitwisseling kunt u deze belastingen uitstellen, op voorwaarde dat u alle verkoopopbrengsten herinvesteert in een andere soortgelijke investering.

Een 1031-uitwisseling ontleent zijn naam aan hoofdstuk 1031 van de Internal Revenue Code (IRC) en heeft meestal betrekking op de verkoop van huur-, vakantie- of investeringsvastgoed, maar kan ook betrekking hebben op de verkoop van persoonlijke bezittingen, zoals vliegtuigen, jachten, kunstwerken, enz. In dit artikel worden 11 belangrijke dingen uitgelegd die u moet weten over 1031-uitwisselingen in Florida.

Hoe Florida Real Estate Investors kunnen profiteren van een 1031-uitwisseling

Zoals hierboven vermeld, kunt u met een 1031-uitwisseling de vermogenswinstbelasting op beleggingsvastgoed dat u verkoopt uitstellen, zolang u alle opbrengsten herinvesteert in een ander beleggingsvastgoed. Dus, hoe precies profiteert u hiervan als een vastgoedbelegger in Florida?

Laten we zeggen dat u een winst van $ 200.000 hebt gemaakt op de verkoop van huurwoningen, waarvoor u $ 70.000 aan vermogenswinstbelasting moet betalen. U zou dan nog slechts $ 130.000 over hebben om in een ander onroerend goed te investeren. Als we vervolgens aannemen dat u 25% moet neerleggen op het nieuwe onroerend goed en dat de hypotheek-to-value ratio 75% is, zou u alleen in staat zijn om een ander onroerend goed te kopen met een waarde van $ 520.000 of minder.

Hoewel, een 1031-uitwisseling zou u in staat stellen om de belastingverplichting van $ 70.000 uit te stellen, waardoor u $ 200.000 krijgt om te herinvesteren in de aankoop van een vervangend onroerend goed. Uitgaande van dezelfde veronderstellingen met betrekking tot de aanbetaling en de hypotheek-tot-waarde-verhouding als hierboven, zou u dan in staat zijn om een vervangend onroerend goed te kopen met een waarde van $ 800.000, in plaats van de $ 520.000 eigenschap die u zich anders zou kunnen veroorloven.

Wat dit voorbeeld aantoont, is dat een 1031-uitwisseling u in staat kan stellen om sneller rijkdom op te bouwen door al uw geld voor u te laten werken in plaats van naar belastingen te gaan.

Uw 1031-eigendom moet zijn gehouden voor zakelijke of investeringsdoeleinden

Om in aanmerking te komen voor een 1031-uitwisseling, moet het onroerend goed dat u verkoopt, zijn gehouden voor zakelijke of investeringsdoeleinden. In feite moeten het onroerend goed dat u verkoopt en uw vervangend onroerend goed beide worden beschouwd als aangehouden voor bedrijfs- of investeringsdoeleinden. Als dit niet het geval is, kan de IRS uw ruil afwijzen.

Dat gezegd hebbende, een breed scala aan onroerend goed kan in aanmerking komen voor een 1031-ruil als zijnde aangehouden voor zakelijke of investeringsdoeleinden, bijvoorbeeld:

1. Grond – komt altijd in aanmerking als aangehouden voor investeringsdoeleinden
2. Commercieel onroerend goed – dit betekent het gebouw zelf, niet het eigenlijke bedrijf
3. Income Producing Property – een pand met huuractiviteit zou inkomsten opleveren en daarom in aanmerking komen voor een 1031-ruil als zijnde aangehouden voor zakelijke doeleinden.

Flips komen meestal niet in aanmerking

Alles met betrekking tot een 1031-uitwisseling is gebaseerd op investeringsintentie op lange termijn. Als uw doel is onmiddellijke wederverkoop in plaats van investeringen op lange termijn, dan bent u mogelijk geen goede kandidaat voor een 1031-ruil.

Eigendommen die worden gehouden voor wederverkoop of om op te knappen en onmiddellijk te verkopen (flip) worden niet aanbevolen voor een 1031-ruil, omdat de IRS ze meestal beschouwt als inventaris in plaats van investeringen. Er zijn niettemin een paar dingen die u kunt doen die deze soorten onroerend goed in aanmerking kunnen laten komen voor een 1031-ruil:

1. Huur het pand tegen marktwaarde, om het inkomensgenererend te maken
2. Houd het pand ten minste een jaar en een dag vast om het belastingtarief voor kapitaalwinst op lange termijn te bereiken.

Het is echter belangrijk op te merken dat het bereiken van deze twee dingen alleen niet altijd zal toestaan dat uw fixer-upper of flip in aanmerking komt voor een 1031-uitwisseling. Mogelijk moet u ook andere feiten en omstandigheden vaststellen, zoals een huurgeschiedenis en afschrijvingen. U moet dus eerst overleggen met een CPA die ervaring heeft met 1031-uitwisselingen.

Uw 1031-uitwisseling moet gelijksoortige eigenschappen omvatten

Om in aanmerking te komen voor een 1031-uitwisseling, moeten zowel het verkochte onroerend goed als het vervangende onroerend goed gelijksoortig zijn. Dit kan verwarrend zijn voor sommige beleggers, omdat ze ten onrechte denken dat dit betekent dat ze opnieuw moeten investeren in hetzelfde type onroerend goed dat ze hebben verkocht-woning voor een andere woning, bijvoorbeeld.

Dit is echter niet het geval. Een soortgelijk goed kan elk type onroerend goed zijn. U kunt bijvoorbeeld een residentieel huurpand verkopen en grond kopen, grond verkopen en een kantoorgebouw kopen, enzovoort.

Anderzijds kunt u geen vastgoedbeleggingen verkopen en deze vervangen door vastgoed voor persoonlijk gebruik. Bovendien kunt u geen onroerend goed in de Verenigde Staten verkopen en vervolgens de belastingen uitstellen door te herinvesteren in een buitenlands onroerend goed (of omgekeerd).

Vacation Homes and 1031 Exchanges

De IRS zal meestal niet in twijfel trekken of een woon- of vakantie-eigendom wordt gehouden voor zakelijke of beleggingsdoeleinden als aan specifieke vereisten wordt voldaan met betrekking tot de eigendom en het gebruik ervan. Deze vereisten zijn als volgt:

1. Om een afgestaan onroerend goed te kwalificeren, moet u het gedurende ten minste 24 maanden onmiddellijk voorafgaand aan de uitwisseling in bezit hebben gehad. Evenzo, om een vervangend onroerend goed te kwalificeren, moet het ten minste 24 maanden na de uitwisseling in uw bezit zijn geweest.
2. Voor elke 12 maanden van de bovengenoemde kwalificerende eigendomsperiode, moet u het onroerend goed gedurende ten minste 14 dagen tegen de marktwaarde aan een andere partij hebben verhuurd. U mag het pand verhuren aan een familielid als het familielid het pand als hoofdverblijfplaats gebruikt en marktconforme huur betaalt.
3. U mag het pand niet meer dan 14 dagen of 10% van het aantal dagen dat het pand werd verhuurd voor persoonlijk gebruik hebben gebruikt, afhankelijk van welke groter is.

Hier verwijst de term persoonlijk gebruik naar:

1. Gebruik door uzelf, een familielid, of iemand die een belang heeft in het onroerend goed.
2. Gebruik door iemand die het onroerend goed gebruikt in het kader van een regeling die ook u toestaat om enig gebruik van het onroerend goed te hebben.
3. Gebruik door iemand die huurt voor minder dan de reële marktwaarde. Of een residentieel of vakantiebezit wordt verhuurd tegen de reële marktwaarde, wordt bepaald op basis van alle feiten en omstandigheden die bestonden toen de huurovereenkomst werd ondertekend.

Een vakantiebezit dat niet aan deze vereisten voldoet, kan nog steeds in aanmerking komen voor een 1031-ruil als afgestaan of vervangend onroerend goed, maar aan alle andere toepasselijke wettelijke vereisten moet natuurlijk worden voldaan.

U moet 100% van uw verkoopopbrengst herinvesteren

Om een 1031-uitwisseling te gebruiken om al uw vermogenswinstbelasting uit te stellen, moet u 100% van het geld dat u ontvangt uit de verkoop van uw afgestaan onroerend goed herinvesteren. Dit betekent dat de kosten van uw vervangende eigenschap gelijk moeten zijn aan of groter dan de netto verkoopprijs van het onroerend goed dat u hebt verkocht.

Bijvoorbeeld, als u een condominium aan het strand hebt verkocht voor $ 250.000, dan moet u voor een geldige 1031-uitwisseling ten minste $ 250.000 uitgeven om een of meer vervangende eigendommen te kopen, zolang de gecombineerde herinvestering gelijk is aan of groter is dan de netto verkoopprijs van het condominium dat u hebt verkocht.

Als u merkt dat u onder deze grens valt, kunt u mogelijk een deel van de verkoopopbrengst gebruiken om te betalen voor kleine verbeteringen aan uw vervangende woning. Op dezelfde manier, als u herinvesteert in een perceel onbebouwde grond, kunnen fondsen die worden gebruikt om op die grond te bouwen, worden gebruikt om uw ruil te compenseren. (Zie Bouwruil hieronder vermeld)

Als u een vervangend onroerend goed van een lagere waarde koopt, komt u alleen in aanmerking om een gedeeltelijke ruil uit te voeren en wordt al het geld dat niet wordt uitgegeven, belast tegen het toepasselijke belastingtarief.

Het is ook belangrijk op te merken dat 1031-uitruil belastinguitgesteld is en niet belastingvrij. Als u uiteindelijk besluit om uw vervangende woning te verkopen, moet u de belastingen betalen die u eerder hebt uitgesteld, tenzij u de opbrengst doorrolt in een andere 1031-uitwisseling.

U moet een gekwalificeerde bemiddelaar gebruiken

Om belastingen met succes uit te stellen met een 1031-uitwisseling, mag u de verkoopopbrengst van uw afgestaane eigendom niet aanraken. In plaats daarvan moet u een gekwalificeerde tussenpersoon gebruiken en hen de overdracht van fondsen voor u laten afhandelen of het risico lopen dat uw 1031-uitwisseling wordt afgekeurd.

Werken met een gekwalificeerde tussenpersoon (QI), ook wel een 1031-facilitator, agent of uitwisselaar genoemd, is essentieel voor uw 1031-uitwisseling, omdat het wordt vereist door de IRS om een belastinguitgestelde transactie met succes te voltooien.

De rol van de QI in uw 1031 uitwisseling zal als volgt zijn:

• Opstellen van de documenten die nodig zijn voor uw 1031 uitwisseling
• Houden en beveiligen van uw 1031 verkoopopbrengst tussen de verkoop van uw afgestane eigendom en de aankoop van uw vervangende eigendom.
• Werken nauw met u samen om ervoor te zorgen dat het noodzakelijke papierwerk goed wordt ingevuld en dat alle wettelijke deadlines worden gehaald.
• Begeleiden u door het 1031-uitwisselingsproces en ervoor zorgen dat aan alle vereisten voor een geldige 1031-uitwisseling wordt voldaan, waardoor u vervolgens uw belastingen kunt uitstellen.

Wie kan optreden als uw gekwalificeerde intermediair

De IRC zegt niet wie kan optreden als een QI voor een 1031-uitwisseling, maar het vertelt u wel wie dat niet kan. Voorbeelden van partijen die niet kunnen optreden als uw QI zijn:

• Uw advocaat
• Uw CPA
• Uw makelaar
• Uw werkgever
• Uw werknemer
• Uw familieleden

Het doel van de IRC is om ervoor te zorgen dat de partij die uw opbrengsten vasthoudt, echt neutraal is en geen agentschapsrelatie met u heeft. Dus, de bottom line is dat uw QI een neutrale derde partij moet zijn. Iedereen die in de afgelopen twee jaar een agentschap of fiduciaire relatie met u heeft gehad, wordt automatisch gediskwalificeerd om op te treden als uw QI.

The 1031 Exchange Deadlines

U hebt 180 kalenderdagen vanaf de dag dat de verkoop van uw afgestane eigendom sluit om te sluiten op uw vervangende eigendom. U hebt echter slechts 45 kalenderdagen om potentiële vervangende eigendommen te identificeren die u wilt kopen en deze lijst formeel in te dienen bij uw QI.

Er worden geen uitzonderingen of verlengingen gegeven voor de 45-dagen identificatieperiode of de 180-dagen sluitingsperiode deadlines. Mis een van deze deadlines en uw 1031 uitwisseling zal worden afgekeurd.

Identifying Replacement Properties in Your 1031 Exchange

Er zijn drie regels die bepalen hoe u potentiële vervangende eigenschappen kunt identificeren die u wilt kopen in een 1031 uitwisseling:

1. The 3 Property Rule – staat u toe om drie eigenschappen van elke waarde te identificeren als potentiële vervangende eigenschappen.
2. De 200%-regel – staat u toe om meer dan drie potentiële eigendommen te identificeren om te kopen, maar hun gecombineerde waarde mag niet hoger zijn dan 200% van wat uw afgestane eigendom heeft verkocht.
3. De 95%-regel – staat u toe om elk bedrag van eigendommen te identificeren, van elke waarde, maar u moet sluiten op 95% van het totale geïdentificeerde bedrag.

U hoeft niet in escrow te zijn of een contract te hebben op een van de eigendommen die u wenst te identificeren als potentiële vervangende eigendommen. U moet ze echter formeel identificeren aan uw QI binnen de toegestane periode van 45 dagen.

Nadat de identificatieperiode van 45 dagen is verstreken, mag u alleen eigendommen kopen die u formeel op uw 45-dagenlijst hebt geïdentificeerd. Als u om welke reden dan ook niet in staat bent om een van deze eigendommen te kopen, wordt uw ruil afgekeurd en bent u onderworpen aan vermogenswinstbelasting op de verkoop van uw afgestaane.

Types van 1031-uitwisselingen

Er zijn 4 basistypen 1031-uitwisselingen die kunnen worden gebruikt door Florida-vastgoedbeleggers:

1. Simultane Uitwisselingen
2. Vertraagde Uitwisselingen
3. Reverse Uitwisselingen
4. Constructie Uitwisselingen

Simultane Uitwisselingen

Een gelijktijdige uitwisseling houdt in dat een belegger escrow sluit op het onroerend goed dat ze hebben verkocht en hun vervangende onroerend goed op dezelfde datum. Een gelijktijdige uitwisseling is de oudste vorm van 1031 uitwisseling. In feite waren de meeste 1031-uitwisselingen vóór 1991 gelijktijdige uitwisselingen waarbij een belastingplichtige rechtstreeks onroerend goed zou ruilen met een andere belastingplichtige.

Een gelijktijdige uitwisseling werkt geweldig als u en een andere partij elk een eigendom hebben dat de ander wil. Bijvoorbeeld, wanneer twee boeren elk landbouwgrond hebben die de ander wil, kunnen de twee in principe eigenschappen ruilen, en in sommige gevallen zelfs zonder een QI of een andere derde partij te betrekken.

Delayed Exchanges

Een uitgestelde ruil, ook wel een voorwaartse of uitgestelde ruil genoemd, is over het algemeen waarnaar wordt verwezen wanneer men een 1031-ruil bespreekt en is het meest voorkomende type 1031-uitwisseling dat wordt uitgevoerd. In een vertraagde uitwisseling verkoopt u een in aanmerking komend onroerend goed op een dag en koopt u een in aanmerking komend vervangend onroerend goed ergens binnen 180 dagen later.

De meeste mensen structureren hun 1031 uitwisselingen als vertraagde uitwisselingen omdat het hen de tijd en flexibiliteit geeft om het onroerend goed dat ze willen afstaan aan de ene partij te verkopen en vervolgens het vervangende onroerend goed dat ze wensen te kopen van een andere partij.

Reverse Exchanges

In de huidige vastgoedmarkt kan het lang duren om uw huidige woning te verkopen, maar u wilt de kans niet missen om een nieuwe woning te verwerven wanneer de prijs juist is. Een omgekeerde ruil kan u in staat stellen het moment te grijpen wanneer u een geweldige deal ziet.

Wat meer is, een omgekeerde ruil kan nuttig zijn wanneer u al een bod hebt gedaan op een vervangend onroerend goed, maar het onroerend goed dat u wilt afstaan, verkoopt niet zo snel als u had verwacht. Dit komt omdat u met een omgekeerde ruil eerst een vervangend onroerend goed kunt kopen en later de belastingen op de verkoop van een afgestaan onroerend goed kunt uitstellen, op voorwaarde dat het binnen 180 dagen wordt verkocht.

Een omgekeerde ruil kan een uitzonderlijk krachtig hulpmiddel zijn voor een belegger die onmiddellijk moet handelen bij de aankoop van een nieuw onroerend goed. Echter, omdat banken niet altijd leningen geven voor omgekeerde uitwisselingen, en je zult geen geld hebben van de verkoop van je teruggegeven eigendom (omdat je het nog niet hebt verkocht), is een omgekeerde uitwisseling meestal alleen een optie voor degenen met veel contant geld om te kopen met of die bereid zijn om naar een hard geld geldschieter te gaan om de aankoop te financieren. Om deze reden zijn omgekeerde uitwisselingen slechts goed voor ongeveer 5% van alle 1031 uitwisselingen.

Bouw ruilen

Een bouw ruilen, ook wel bekend als een verbetering of build-to-suit ruil, kan een belegger in staat stellen om grond te kopen en een vervangend onroerend goed te bouwen volgens hun eigen specificaties, zodat ze precies de vervangende woning krijgen die ze nodig hebben en willen.

Dit is hoe een bouw ruilen werkt:

U verkoopt het onroerend goed dat u wilt afstaan en de opbrengst wordt overgemaakt naar uw QI. Dan vindt u een stuk onbebouwd land of onroerend goed dat moet worden opgeknapt en onderhandelt u over de laagste prijs die u kunt krijgen. Maar in plaats van het pand zelf af te sluiten, geeft u uw QI de bevoegdheid om het pand voor u te kopen.

Uw QI houdt vervolgens de eigendom van het pand gedurende de rest van de inruilperiode en gebruikt de rest van uw inruilfondsen om de bouw of verbeteringen aan het vervangende pand te betalen. Zodra de bouw is voltooid, wordt het verbeterde onroerend goed aan u overgedragen als vervangend onroerend goed.

Een bouwruil kan ook worden uitgevoerd als een omgekeerde bouwruil, waarbij uw QI onroerend goed namens u koopt en verbeteringen initieert voordat uw afgestane onroerend goed is verkocht.

Overleg met een ervaren Florida Real Estate Agent

Met de juiste hulp kan een 1031-uitwisseling een zeer eenvoudig proces zijn en kunt u genieten van het voordeel van uitstel van 100% van uw vermogenswinstbelastingen. Dit, op zijn beurt, zal u toelaten om al uw geld voor u te laten werken, zodat u sneller rijkdom opbouwt.