Arizona mechanics’ and material men’s lien laws provide protection to parties who supply labor, professional services, materials, machinery, fixtures or tools for the improvement of real property. Het hoofddoel van de wetten is de bescherming tegen de gevaren van niet-betaling, van diegenen die arbeid of materialen hebben geleverd die de waarde van andermans eigendom verhogen. In een notendop heeft iedere persoon of onderneming die de waarde van andermans eigendom verhoogt, zoals een aannemer, de mogelijkheid om een pandrecht op het eigendom te vestigen om ervoor te zorgen dat zij betaling ontvangen van de eigenaar van het eigendom. Het is belangrijk dat aannemers, onderaannemers en leveranciers van materiaal de procedure begrijpen, zodat zij alle noodzakelijke stappen kunnen doorlopen om zichzelf en hun retentierechten naar behoren te beschermen. De rechtbanken hebben niet altijd geëist dat elke stap strikt wordt nageleefd en de statuten inzake retentierechten worden gewoonlijk ruim geïnterpreteerd, maar in sommige gevallen is strikte naleving absoluut noodzakelijk. In het algemeen is het dan ook onverstandig om uw rechten op het spel te zetten door een slordige naleving wanneer het relatief eenvoudig is om de wet strikt na te leven. Het opzetten en volgen van beste praktijken in uw bedrijf zal helpen uw retentierechten en uw vermogen om betaald te worden te beschermen. Dit artikel zal u door het basisproces van het retentierecht leiden, zodat u het wettelijke kader kunt begrijpen en de beste praktijken kunt ontwikkelen. Dit artikel is niet bedoeld als een uitputtende uitleg van Arizona pandrecht wet en de fijne kneepjes, in feite, het moet zeker niet een vervanging voor specifieke juridisch advies in het geval u tegenkomen pandrecht problemen of vragen. Bij twijfel, zoeken bevoegde juridische hulp voordat het te laat is.
Beschermde projecten – In Arizona, mechanica ‘en materialmen’s liens alleen van toepassing op particuliere bouwprojecten, niet in handen van de overheid projecten zoals scholen of wegen. Mensen en bedrijven die arbeid of materialen leveren aan een openbaar bouwproject hebben geen retentierecht, maar worden in plaats daarvan doorgaans beschermd door projectspecifieke betalings- en uitvoeringsgaranties. Er zijn ook beperkingen met betrekking tot door de eigenaar bewoonde woningen.
Beschermde personen – In het algemeen is elke persoon die arbeid, professionele diensten, materialen, machines, armaturen of gereedschappen levert bij de bouw, verbouwing of reparatie van een gebouw of andere structurele verbetering gerechtigd om een retentierecht te claimen. Er zijn echter verscheidene feit-specifieke beperkingen aan die algemene verklaring:
- een leverancier die materialen levert aan een andere leverancier heeft waarschijnlijk geen retentierecht
- een onderaannemer aan een onderaannemer heeft waarschijnlijk geen retentierecht
- aannemers zonder vergunning hebben geen retentierecht als een vergunning nodig was om het uitgevoerde werk te doen
Als u wordt geconfronteerd met een scenario waarbij een van de drie beperkingen aan de orde is, moet u onmiddellijk een advocaat raadplegen om het specifieke scenario en de juiste handelwijze te evalueren.
Voorlopige kennisgeving van 20 dagen – Om een retentierecht op de juiste wijze te registreren, vereist de wet van Arizona dat alle personen (met uitzondering van degenen die feitelijke arbeid voor lonen verrichten) de volgende mensen/entiteiten een schriftelijke voorlopige kennisgeving van 20 dagen geven met betrekking tot uw retentierechten:
- de eigenaar (of vermeende eigenaar)
- de hoofdaannemer (of vermeende hoofdaannemer)
- de bouwlener (indien aanwezig), en
- de persoon met wie de eiser een contract heeft gesloten
Dus, een leverancier aan een onderaannemer moet een kennisgeving van 20 dagen sturen naar de onderaannemer, de hoofdaannemer, de eigenaar, en de bouwlener.
De voorlopige kennisgeving van 20 dagen is een schriftelijke kennisgeving van een potentiële pandhouder die wordt gegeven voorafgaand aan de registratie van een mechanic’s lien. Het is geen retentierecht; het is in plaats daarvan gewoon zeggen: “Ik kan een retentierecht indienen op het onroerend goed later als ik niet betaald krijg. Als u mij volgens ons contract betaalt, zal ik nooit een retentierecht indienen”. De kennisgeving moet specifieke wettelijke formulieren en processen volgen.
De kennisgeving moet worden gedaan binnen 20 dagen nadat u voor het eerst met het werk bent begonnen of materialen of apparatuur op het project hebt geleverd, om het volledige bedrag van uw rechten en betaling te beschermen. In feite reikt de kennisgeving “terug” en beschermt 20 dagen vóór de verzending ervan. Als u dus op dag 1 met een project begint en de aankondiging vóór dag 21 verstuurt, bent u beschermd voor al het geleverde of verrichte werk en materiaal. Als u op dag 35 hebt aangemaand, gaat de aanmaning 20 dagen terug en beschermt u vanaf dag 15. Uw retentierechten, en dus de mogelijkheid om betaling voor werk en materiaal af te dwingen via de retentiewetgeving, op de dagen 1 tot en met 14 gaan verloren. Het geven van deze kennisgeving is een absolute vereiste om uw retentierechten later te kunnen afdwingen.
Sommige aannemers en onderaannemers aarzelen om deze kennisgevingen te sturen; uit angst dat zij de klant of algemene aannemer van streek zullen maken. Deze angst is echter misplaatst. Zoals hierboven vermeld, is de kennisgeving geen retentierecht. Het is geen dreigement om een retentierecht in te dienen. Evenmin wordt de boodschap overgebracht dat u de klant of de hoofdaannemer niet vertrouwt. De boodschap is dat u de wet kent en ervoor wilt zorgen dat iedereen zich aan de wet houdt. Dat is het. Elke ervaren hoofdaannemer, onderaannemer en klant verwacht dat u de voorafgaande kennisgevingen van 20 dagen doet. In feite kan het niet geven van een dergelijke kennisgeving een boodschap van zijn eigen overbrengen: dat u ongesofisticeerd bent en de grondbeginselen van de wet niet kent.
Het opnemen van het retentierecht – Het opnemen van het retentierecht kan noodzakelijk worden om betaling te verzekeren als u te lang na de voltooiing van het project onbetaald bent gebleven. Als u het project hebt voltooid en nog niet bent betaald, moet onmiddellijk worden overwogen een retentierecht in te stellen. Er zijn strikte termijnen die in acht moeten worden genomen om uw retentierechten te handhaven. Over het algemeen is de “deadline” om een retentierecht op te nemen 120 dagen na de voltooiing van het project, tenzij een “Notice of Completion” door de hoofdaannemer of projecteigenaar naar behoren is geregistreerd bij de county en aan u is betekend. “Voltooiing van het project” betekent dat het gehele project is voltooid, niet alleen het individuele deel van een onderaannemer of leverancier. Indien u niet betaald bent binnen 50 dagen na de voltooiing van het project en een Notice of Completion werd geregistreerd, dient u onmiddellijk een advocaat te raadplegen om ervoor te zorgen dat u uw retentierechten behoudt en de kans op het ontvangen van betaling maximaliseert. Als u niet binnen 100 dagen na de voltooiing van het project bent betaald en er geen Notice of Completion is geregistreerd, moet u een advocaat raadplegen om ervoor te zorgen dat u uw retentierechten behoudt en de kans op betaling maximaliseert.
Arizona Lien Laws zijn vrij technisch, maar ze zijn gemakkelijk na te leven als je eenmaal de basis kent. Als u weet welke projecten beschermd zijn, wie beschermd is, en de wettelijke vereisten, moet het relatief eenvoudig zijn om uw belangen te beschermen op elk project waar u bij betrokken bent. Als u wilt praten over uw lien-processen, vragen hebt, of niet bent betaald na de voltooiing van een project, aarzel dan niet om contact met mij op te nemen op 480-344-4597 of ga naar davismiles.com om een consultatie aan te vragen.